TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01226 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ4Y

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [X]

né le 21 Août 1995 à STE FOY LES LYON (69110)

1Ter Boulevard de Champaret

Immeuble le Lumena 2ème étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

Madame [M] [Y]

née le 11 Avril 1995 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)

1Ter Boulevard de Champaret

Immeuble le Lumena 2ème étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

tous deux non comparants, ni représentés

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats de baux datés du 30 janvier 2020, 31 janvier 2020 et 30 juin 2021, consentis par ALPES ISÈRE HABITAT, monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ont pris en location un logement ainsi que deux garages (n°14 et 38) situé au 1 ter boulevard de Champaret, Le Lumena, porte 201, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 470,94 euros pour le logement et pour chaque garage un loyer de 12,18 euros (2X12,18).

Par actes de commissaire de justice, déposés à l’étude le 16 juillet 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 011,87 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et les deux garages, ce commandement visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de baux.

ALPES ISÈRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 15 juillet 2024 la situation d’impayés de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y].

Par actes de commissaire de justice, signifiés à personne et à domicile le 20 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner solidairement [I] [X] et [M] [Y] au paiement de la somme de 1 276,18 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 6 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231 du Code civil ;Constater que les baux liant les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer ;Subsidiairement, prononcer la résiliation des baux aux torts de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ;Ordonner l’expulsion de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] et celle de tout occupant de leur chef dès la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique du logement et des deux garages ;Dire que la requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous bien se trouvant dans les lieux, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;Fixer une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer, majoré de 10 % tel qu’il serait exigible si les baux n’avaient pas été résiliés et vous condamner solidairement à la payer et ce à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux,Condamner solidairement monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] à 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] aux dépens comprenant les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et tous les frais d’exécution,L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ne se sont présentés aux entretiens proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier où seule la CCAPEX donne ses éléments et ses orientations.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] vivent dans le logement en cause avec leur enfant, sans préciser davantage d’éléments sur la situation financière du foyer, la dette ayant été soldée suite à l’encaissement d’un chèque de 2 961 euros au mois de janvier 2024 puis le diagnostic indique que les paiements des loyers restent fragiles.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 174,02 euros suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement cités, monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs, bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 15 juillet 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 20 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le 25 mars 2020.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [I] [X] et madame [M] [Y], le 16 juillet 2024, un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de baux.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux et rappelées dans le commandement de payer sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 29 avril 2025 à la somme de 174,02 euros hors frais, de cette somme il devra être déduit la période du 17 septembre 2024 au mois de novembre 2024, au paiement de laquelle monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Le bailleur sollicite le paiement de cette indemnité à compter du mois de novembre 2024 aucun règlement ne pourra donc être demandé à monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] pour la période entre le 17 septembre 2024 et le mois de novembre 2024.

De plus, tout règlement, de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ou aide au logement, intervenu durant cette période devra être déduit de la créance due au jour du rendu du jugement.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024, conformément à la demande au bailleur dans son assignation, et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, à compter du mois de novembre 2024, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y]

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] n’ont pas repris le versement des loyers aux mois de février et mars 2025. Aussi, les défendeurs n’ont pas comparu lors de l’audience et n’ont donc pas sollicité des délais de paiement et la suspension des clauses résolutoires à laquelle il ne peut être fait droit d’office, de sorte qu’aucun délai de paiement ne sera octroyé.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, les contrats de baux en cause prévoient une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte qu’ALPES ISÈRE HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [X] et madame [M] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 17 septembre 2024 ;

DIT que monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 1 ter boulevard de Champaret, Le Lumena, porte 201, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ainsi que les garages n° 14 et 38 ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due, à compter du mois de novembre 2024 conformément à la demande d’ALPES ISÈRE HABITAT, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation, à compter du mois de novembre 2024, comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 174,02 euros hors frais, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 avril 2025, de cette somme il devra être déduit la période du 17 septembre 2024 au mois de novembre 2024, échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que tout règlement, de monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] ou aide au logement, intervenu durant la période entre le 17 septembre 2024 et le mois de novembre 2024 devra être déduit de la créance due au jour du rendu du jugement ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [X] et madame [M] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION