TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00745 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMRW

Plaidoirie le 02 Septembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 COURS BECQUART CASTELBON

38506 VOIRON

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [K], [R], [V] [T] épouse [X]

née le 26 Mars 1992 à CHALONS SUR MARNE (51000)

10 Rue de Linné

Bâtiment Les Magnolias

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 12 janvier 2017, consenti par la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, Madame [K] [T] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] ont pris en location un logement situé 10 rue Linné, Bâtiment les Magnolias 38300 Bourgoin-Jallieu en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 491,61€ outre charges.

D’autre part, par contrat de bail du 17 janvier 2017, consenti par la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, Madame [K] [T] épouse [A] et Monsieur [Y] [A] ont pris en location un garage situé 10 rue Linné, Bâtiment les Magnolias 38300 Bourgoin-Jallieu en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 35 € outre charges.

Monsieur et Madame [A] ont divorcé par jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourgoin-Jallieu du 23 mai 2018. Le départ du logement de Monsieur [Y] [A] a été enregistré le 07 septembre 2018,

Madame [K] [T] restant à compter du 8 septembre 2018 seule titulaire des deux baux.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 26 septembre 2024, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [K] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 370,82 € au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 07 février 2025 et a signalé le 28 décembre 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [K] [T].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 14 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné Madame [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal,

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 janvier 2017 prenant effet le jour même entre la Société d’Habitation des Alpes et Madame [K] [T] ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 17 janvier 2017 prenant effet le jour même entre la Société d’Habitation des Alpes et Madame [K] [T] ;

Subsidiairement,

Prononcer la résiliation des baux compte tenu des manquements réitérés de la locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Madame [K] [T] à payer à la Société d’Habitation des Alpes la somme de 4 443,58 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 8 avril 2025 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 1 370,82 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Madame [K] [T] à payer à la Société d’Habitation des Alpes une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation des baux, et ce, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux. ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Madame [K] [T] à payer à la Société d’Habitation des Alpes la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [K] [T] s’est présentée le 11 juin 2025 accompagné de son mari Monsieur [Z] [X] à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [K] [T] vit dans le logement en cause avec ses enfants et son conjoint, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 112,02 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 235,32 €. Madame [K] [T] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 septembre 2025, en présence de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 6 641,41 € suivant décompte arrêté au 26 août 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement, expliquant qu’une procédure avec délai avait déjà eu lieu en 2022 et qu’à la fin des délais les difficultés avaient repris.

Madame [K] [T] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu OU le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 07 février 2025.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [K] [T] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 14 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Les baux conclus les 12 et 17 janvier 2017 entre les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Madame [K] [T] ne paie pas régulièrement ou intégralement les loyers depuis le mois d’octobre 2023, pour le logement et le garage.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [K] [T], le 26 septembre 2024, un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail et rappelées dans le commandement de payer sont réunies depuis le 27 novembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative, logement et garage, s’établit à la date du 26 août 2025 à la somme de 6 641,41 € au paiement de laquelle Madame [K] [T] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 1 370,82 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation des baux.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses des baux.

Madame [K] [T] sera donc condamnée au paiement de ces indemnités d’occupation à compter de la résiliation des baux, intervenue le 27 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Ces indemnités d’occupation produiront, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [K] [T] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence de reprise du paiement en totalité des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il n’y a pas lieu en l’état d’accorder à Madame [K] [T] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [T], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires insérées aux contrats de bail, pour le logement et le garage, liant les parties sont réunies à compter du 27 novembre 2024 ;

DIT que Madame [K] [T] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et du garage tous deux situés 10 rue Linné, Bâtiment les Magnolias 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, pour le logement et le garage, à compter du 27 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 6 641,41 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, pour le logement et le garage, au 26 août 2025, échéance du mois de juillet incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 1 370,82 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION