TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01049 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DNYN

Plaidoirie le 04 Novembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [B]

1 Chemin des Baties

Les terres du Manoir

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L]

né le 25 Mai 1978 à TAMSAMANE

432 Boulevard Jean Jacques Rousseau

Les Dauphins 59

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail avec prise d’effet au 20 août 2015, consenti par Monsieur [G] [B], Monsieur [U] [L] a pris en location un logement avec cave situé 43 boulevard Jean Jacques Rousseau 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 520,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 24 mars 2025, Monsieur [G] [B] a fait délivrer à Monsieur [U] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 684,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 29 août 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025, Monsieur [G] [B] a assigné Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 3 530,00 € (pièce n°4) montant de l’arriéré locatif à la date du 14 août 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à aux torts de Monsieur [U] [L], au visa des articles 1217 et 1124 et suivants du Code Civil ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [L] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, condamner à la payer jusqu’à son départ effectif ;Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [U] [L] à la somme de trois cent euros (300,00 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de la saisine CCAPEX, de la présente assignation et tous les frais d’exécution (article 696 du code de procédure civile.)

Monsieur [U] [L] s’est présenté le 16 octobre 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [U] [L] vit dans le logement en cause avec ses trois enfants, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 000 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 242 €. Monsieur [U] [L] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2025, en présence de Monsieur [G] [B], lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 410,00 € suivant décompte arrêté au 14 août 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [U] [L] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le juge des contentieux de la protection a invité les parties, qui ont donné leur accord, à suivre le conciliateur présent à l’audience pour tenter une conciliation qui a malheureusement échoué.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’un signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en application des dispositions de l’article 24 I de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’est toutefois pas une cause d’irrecevabilité de la demande.

Par ailleurs, l’assignation en date du 09 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 20 août 2015 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [U] [L] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de février 2022.

Au vu de ces impayés, Monsieur [G] [B] a fait délivrer à Monsieur [U] [L], le 24 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [G] [B].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 25 mai 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 14 août 2025 à la somme de 3 410,00 € au paiement de laquelle Monsieur [U] [L] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [U] [L] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 25 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [L], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [G] [B].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 25 mai 2025 ;

DIT que Monsieur [U] [L] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 43 boulevard Jean Jacques Rousseau 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 25 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [G] [B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 3 410,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 août 2025, échéance du mois de juillet incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION