RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00323 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQ54

MINUTE N° :

Société SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1

c/

[Y] [K]

Copie certifiée conforme le :

à :

[Y] [K]

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Cabinet ELBAZ

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 8]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 DECEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge placé des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par le Cabinet ELBAZ du barreau de PARIS substitué par M^e GABAY Joanna

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 19 Mai 2025, par Assignation – procédure au fond du 15 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 Octobre 2025, et jugée le 10 DECEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2015 avec prise d’effet au 11 décembre 2025, la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 a donné en location à Monsieur [Y] [K] un appartement situé dans la Résidence Tendanciel au [Adresse 4], lot n°2120, comprenant deux emplacements de stationnement lots n°3137 et 3192, à [Localité 11], pour un loyer initial mensuel de 808 euros avec dépôt de garantie du même montant, et 92 euros à titre de provisions sur charges.

Par avenant du 19 décembre 2016, l’adresse postale du logement a été modifiée pour le [Adresse 5] à [Localité 11].

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 a fait délivrer assignation à Monsieur [Y] [K] par exploit du 15 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l’Huissier de justice, aux frais et risques des locataires ;

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 4.880,60 euros au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au mois de mars 2025 avec les intérêts à taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 2.916,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des loyers et charges échus postérieurement au commandement ;

— condamner Monsieur [Y] [K] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au triple du montant du loyer actuel augmenté des charges soit à la somme mensuelle de 2.946,51 euros jusqu’à complète libération des lieux conformément aux dispositions du contrat de bail ;

— autoriser la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 à conserver le dépôt de garantie pour un montant de 808 euros conformément aux dispositions du contrat de bail ;

— condamner Monsieur [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale à trois fois le montant du loyer quotidien conformément à la clause pénale prévue au bail ;

— condamner Monsieur [Y] [K] au paiement de la somme de 488 euros correspondant à 10% de la somme due au 17 mars 2025 au titre de la clause pénale prévue au bail ;

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025 au cours de laquelle la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 9.775,79 euros, décompte arrêté au mois d’octobre 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec une somme de 500 euros par mois versée sur 18 mois avec un solde à la 19e et la suspension des effets de la clause résolutoire mais sollicite le maintien des effets de la clause pénale.

Monsieur [Y] [K], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette de loyer. Il explique qu’il a repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais de paiement en proposant de verser 500 euros supplémentaires par mois en sus du loyer courant. Il déclare une rémunération à hauteur de 3.000 euros et indique partager ses charges. Il indique qu’il a envisagé de déposer une demande de FSL mais qu’il ne l’a pas fait pour l’instant.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bienfondé de la demande :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— un titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 janvier 2025, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites ;

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 24 mars 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits qu’à la date du commandement de payer, délivré le 23 janvier 2025, le montant de la dette locative s’élevait à la somme 2.916,26 euros au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse ; que celui-ci s’élevait à la somme de 4.880,60 euros au 15 mai 2025, au 24 mars 2025 échéance du mois de mars 2025 incluse; qu’au jour de l’audience la dette a augmenté pour atteindre la somme de 9.775,79 euros, au 8 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Les parties s’accordent sur ce montant.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [K], en deniers et quittances, à verser à la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 la somme de 9.775,79 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance d’octobre 2025 incluse, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 pour la somme de 2. 916,26 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux

En vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi du défendeur par la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1.

En conséquence, la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 sera déboutée de sa demande de suppression du délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Sur le montant des indemnités d’occupation et l’application de la clause pénale insérée au bail

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

En vertu de l’article 1231-5 alinéas 1et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Enfin, en application de l’article 4 i) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de plusieurs sommes en application des dispositions du contrats de bail, notamment au titre de la clause pénale insérée à l’article 9 ainsi que sur le fondement de l’article 15 dudit contrat.

Or, il apparait que les clauses insérées à l’article 15b) du contrat de bail mentionnant à la fois qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité et fixant le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au triple du loyer alors en vigueur jusqu’à son départ des lieux, s’analysent en des clauses pénales.

Aussi, ces différentes clauses prévoyant un réglement indemnitaire à l’égard du bailleur en cas d’infraction aux clauses du contrat de bail, elles doivent être réputées non écrites et ne saurait être appliquées.

En conséquence, la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 sera déboutée de ses demandes en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au triple du montant du loyer actuel augmenté des charges, d’une indemnité d’occupation journalière égale à trois fois le montant du loyer quotidien, et de conservation du dépôt de garantie.

Du fait du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [Y] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique du défendeur, des engagements de régularisation pris à l’audience, de la reprise des paiements du loyer, et de l’absence d’opposition de la demanderesse à la demande de délais, il y a lieu d’autoriser Monsieur [Y] [K] à s’acquitter de sa dette par règlement mensuels de 500 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 20eme mensualité suivant la signification du jugement.

À l’issue des délais accordés, et si le règlement de la dette est intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut, en cas de non-paiement des sommes dues et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son entier effet, la résiliation du bail sera acquise et la demanderesse pourra poursuivre l’expulsion du défendeur, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens

Monsieur [Y] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 janvier 2025.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 24 mars 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 2 décembre 2015 avec prise d’effet au 11 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 la somme de 9.775,79 euros, au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 pour la somme de 2.916,26 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [Y] [K] pourra régler cette somme en 19 mensualités de 500 euros, et une 20e soldant la dette, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

Durant ce délai et en cas de respect de ces modalités de paiement, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [Y] [K] se libère de sa dette selon les modalités accordées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef des lieux occupés au dans la Résidence Tendanciel au [Adresse 4], lot n°2120, comprenant deux emplacements de stationnement lots n°3137 et 3192, à [Localité 11], dont l’adresse postale est le [Adresse 5] à [Localité 11] et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 de demande de suppression du délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 de ses demandes de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au triple du montant du loyer actuel augmenté des charges, d’une indemnité d’occupation journalière égale à trois fois le montant du loyer quotidien, et de conservation du dépôt de garantie en application des clauses pénales insérées au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 ;

DÉBOUTE la SCPI CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Fait à [Localité 10] le 10 décembre 2025, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE