AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 25/00274 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPTA

BIENS 2024/

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

prise en la personne de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER,

RCS de [Localité 9] : 319 619 672, dont le siège est [Adresse 1],prise en la personne de son représentant légal.

Elisant domicile en l’étude de Maître [G]

[Adresse 5]

représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ,

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à Me [G] le :

Copie exécutoire délivrée à Me [G] le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à HUSSIGNY GODBRANGE (54), représenté par son syndic en exercice la SAS EVEL IMMOBILIER, a fait assigner [Y] [V], copropriétaire, devant le président de ce tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de le voir condamner, avec exécution provisoire et avec dispense de l’obligation mentionnée à l’article 720-1 du code de procédure civile, au paiement des sommes suivantes :

—  1614,36 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, devenant immédiatement exigibles, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 10 décembre 2024 ;

—  880,56 € au titre des autres provisions non encore échues ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de la présente instance ;

Lors des débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (54), représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, a indiqué ne pas s’opposer à la mise en œuvre de délais de paiement, au vu du premier paiement intervenu en cours de procédure, à condition que les charges courantes soient réglées.

[Y] [V] a comparu en personne, indiquant ne pas contester les sommes dues et avoir débuté les paiements, par un premier versement de 800 €. Il offre ensuite de verser 150 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

Après renvois et débats à l’audience du 28 avril 2025, les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré au 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application de l’article 750-1 du Code de Procédure civile

Il résulte de l’article 750-1 du Code de Procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 ce qui est le cas en l’espèce, qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En application du premier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En l’espèce, le demandeur invoque l’existence d’un motif légitime de non recours à une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, à une tentative de médiation ou à une tentative de procédure participative, motif tiré de l’application du dernier texte susvisé, en ce qu’il lui est impossible de transiger sur le montant d’une créance due au titre des charges de copropriété sans excéder ses pouvoirs.

Il convient donc de considérer que l’action introduite en l’espèce est recevable.

Sur les charges de copropriété

Demande en paiement de provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 :

«  I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. "

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure de la régler.

Il résulte donc de l’ensemble de ces dispositions que le syndicat peut demander au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond la condamnation du copropriétaire débiteur au paiement :

— Des charges approuvées au titre des exercices antérieurs

— Des provisions votées pour l’exercice en cours et pour travaux (déchéance du terme)

— Les sommes dues au titre du fonds de travaux

Cette demande concerne aussi bien les sommes dues au titre du budget (art. 14-1) que les sommes dues au titre des travaux (art. 14-2)

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (54), représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 23 mai 2023 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure au 31 décembre 2022 et approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 13 mai 2024 portant notamment approbation des comptes pour la période antérieure au 31 décembre 2023 et approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— les appels de fonds adressés au défendeur d’avril 2024 à mars 2025 et un décompte laissant apparaitre un solde débiteur au 10 février 2025 ;

Il ressort de ces documents que le défendeur est redevable de charges de copropriété et avance sur charges depuis plusieurs mois, alors que les comptes et budgets prévisionnels ont été régulièrement approuvés en assemblées générales.

Il est produit un relevé de compte pour un total dû, au 10 février 2025, de 1614,36 €, somme qui n’est pas contestée par le défendeur.

En cours de procédure, il est également acquis qu’un paiement de 800 € est intervenu, de sorte que la somme restant due sera fixée à 814,36 €.

Sur la demande en paiement de provisions non encore échues à la date de l’assignation

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, l’assemblée générale du 13 mai 2024 a bien approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Par ailleurs, à la date de la mise en demeure du 10 décembre 2024, les défendeurs étaient déjà débiteurs et, à la date de l’assignation, ils sont toujours défaillants.

Il résulte en outre des pièces produites que les sommes de 827,91 € sont à échoir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025 au titre des charges de copropriété (3 trimestres à 275,97 €), ainsi que la somme de 52,65 € sur la même période au titre du fond travaux (3 trimestres à 17,55 €), sommes qui ne sont, là encore, pas contestées par le défendeur.

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Ainsi, en considération de l’ensemble de ces éléments, [Y] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (54), représenté par son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, les sommes de :

—  814,36 € au titre des charges échues et demeurées impayées, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 10 décembre 2024,

—  880,56 € au titre des appels de fonds de l’année 2025 non encore échus mais devenant exigibles, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Sur la demande de délais de paiement

Le juge tient des articles 510 du code de procédure civile, 1343-5 et suivants du code civil le pouvoir d’accorder des délais de grâce dans la limite de deux ans compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, le défendeur a formulé une demande de délais de paiement en cours de procédure, à raison de 150 € par mois, jusqu’à apurement de la dette. Il a également montré sa bonne foi en procédant, comme il s’y était engagé, à un premier versement de 800 € en cours de procédure. Le demandeur a par ailleurs accepté cette proposition d’échelonnement.

La demande de délais de paiement sera acceptée avec un échelonnement de la dette à raison de 150 € par mois, comme précisé au dispositif.

Sur les dépens

L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Y] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il convient donc de condamner [Y] [V] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (54), représenté par son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

DISPOSITIF

Nous, présidente du Tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] (54), représenté par son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER, les sommes de :

—  814,36 € au titre des charges échues et demeurées impayées, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 10 décembre 2024,

—  880,56 € au titre des appels de fonds de l’année 2025 non encore échus mais devenant exigibles, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

—  800 euros au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ;

AUTORISE [Y] [V] à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de 16 versements mensuels de 150,00 €, le 5 de chaque mois, et d’un 17ème correspondant au solde restant dû, le premier versement devant intervenir le 5 juillet 2025 ;

ORDONNE la suspension des voies d’exécution ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus à son échéance ou de non-paiement des charges de copropriété courantes à leur échéance, le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises sans nouvelle formalité ;

CONDAMNE [Y] [V] aux dépens de la présente procédure.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par décision mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE