TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/353

RG n° : N° RG 25/00185 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPIO

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Z]

JUGEMENT DU 05 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD EST , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] N°645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z]

né le 30 Avril 1973 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant

Madame [H] [L]

née le 24 Février 1974 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 27 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] un bail verbal ayant pris effet le 27 juillet 2010 et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Un commandement de payer visant le bail verbal a été délivré à Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] en date du 02 décembre 2024 pour la somme de 381,87 euros dont 312,76 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 23 janvier 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après dénommée la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de :

prononcer la résiliation du bail conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989,

ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à lui payer :

la somme de 435,57 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à LEUR départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 750,69 euros selon décompte arrêté au 19 mai 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L], cités par acte remis à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse, si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1315 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable au présent litige, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT se prévaut de l’existence d’un contrat de location verbal datant du 27 juillet 2010.

D’une part, il ressort des actes de signification du commandement de payer et de l’assignation, délivrés à l’étude du commissaire de justice, que la présence des noms de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] est mentionnée sur la boîte aux lettres de l’habitation à l’adresse correspondant au contrat verbal de location invoqué, établissant ainsi leur occupation des lieux.

D’autre part, il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l’occupation est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la société BATIGERE HABITAT à Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L], portant sur le bien désigné, est établie.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Selon l’article 24 IV de la même loi, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 26 novembre 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 22 janvier 2025 a été dénoncée au représentant de l’État le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la résiliation judiciaire

En application de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En matière de baux d’habitation, il appartient au juge d’apprécier si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, le dernier décompte produit par la société BATIGERE HABITAT révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite (144,61 euros), à la somme de 606,08 euros à la date du 19 mai 2025 et qu’elle correspond à plusieurs termes de loyer et charges.

Les manquements de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] tels qu’énoncés ci-avant sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail puisqu’ils portent sur l’une de leurs obligations essentielles, à savoir le paiement du loyer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties, à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, il convient de constater que le bail étant résilié, Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] deviennent occupants sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] seront condamnés à verser à la société BATIGERE HABITAT, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité étant de nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les loyers et charges impayés

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 1202 alinéa 1er du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Enfin, en application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compte de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] présentait un solde débiteur de 750,69 euros au 19 mai 2025 (échéance de mai 2025 non incluse), duquel il convient de déduire la somme de 144,61 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens, soit un solde restant dû de 606,08 euros.

Non comparants, les défendeurs n’apportent par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette ; ils ne justifient pas davantage d’un paiement libératoire.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] seront condamnés à payer à la société BATIGERE HABITAT ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant d’un bail verbal, il n’existe pas de clause de solidarité entre les copreneurs, de sorte que les défendeurs ne seront pas condamnés solidairement mais conjointement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’YPERLINK"https://www.lexis360intelligence.fr/document/LG_SLD-LEGIARTI000047053198_0WJN"\t"_blank"article 695 du même code.

L’équité justifie de condamner in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, d’une part, et Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L], d’autre part, portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevables ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal aux torts de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à compter du présent jugement ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 606,08 euros (six cent six euros et huit centimes) représentant les loyers et charges impayés au 19 mai 2025 (échéance de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 05 août 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT