TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11535 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3VC

JUGEMENT

DU : 02 Mars 2026

,

[A], [D],

[G], [V] épouse, [D]

C/

,

[Z], [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M., [A], [D], demeurant, [Adresse 1]

Mme, [G], [V] épouse, [D], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [Z], [O], demeurant, [Adresse 2], représentée par M^e Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Compagnie d’assurance ACM IARD,

[Adresse 3], Représentée par M^e LAKEHAL Adam, avocat au Barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11535 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 janvier 2023 à effet au 19 janvier 2023, M., [A], [D] et Mme, [G], [V] épouse, [D], représentés par la société AFEDIM GESTION en qualité de mandataire, ont donné à bail à Mme, [Z], [O] un logement situé, [Adresse 4] n° A02 à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 533 euros, outre une provision sur charges de 90 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, M. et Mme, [D] ont fait signifier à Mme, [Z], [O] un commandement de payer la somme principale de 1.331,63 euros outre le coût de l’acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, Mme et M., [D] ont fait citer Mme, [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1229, 1224, 1728 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

A titre principal :

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, Ordonner sans délai l’expulsion de Mme, [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Voir condamner Mme, [O] au paiement de la somme de 3.942,07 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 10 septembre 2024, quittancement septembre 2024 inclus,Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’octobre, novembre et décembre 2024 ainsi que janvier, février, mars, avril et mai 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,Voir condamner Mme, [O] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2024,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Mme, [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,Ordonner sans délai l’expulsion de Mme, [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Voir condamner Mme, [O] au paiement des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 soit la somme de 3.942,07 euros, quittancement du mois septembre 2024 inclus,Voir condamner Mme, [O] à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2024,

A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Mme, [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé, Ordonner sans délai l’expulsion de Mme, [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, RG : 24/11535 PAGE

Voir condamner Mme, [O] au paiement des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 soit la somme de 3.942,07 euros, quittancement du mois de septembre 2024 inclus,Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’octobre, novembre et décembre 2024 ainsi que janvier, février, mars, avril et mai 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,Voir condamner Mme, [O] au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son de des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révise fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 30 Mai 2024.

Dans tous les cas :

Condamner Mme, [O] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme, [O] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le 9 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Mme, [Z], [O] et déclaré recevable son dossier, comprenant une dette locative à hauteur de 8.924,72 euros au titre des loyers, la société Verlingue étant mandatée par la société ACM Iard pour la gestion des sinistres de loyers impayés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée

M., [A], [D], Mme, [G], [V] épouse, [D] ainsi que la société anonyme ASSURANCES DU CREDIT MTUEL IARD, intervenant volontairement à la procédure, ont comparu représentés de leur conseil. Se référant à leurs dernières conclusions visées à l’audience, ils sollicitent du juge de :

Recevoir la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL en son intervention volontaire, la disant juste et bien fondée, Juger que la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL est subrogée dans les droits et obligations de M. et Mme, [D] au titre des sommes versées sur quittance subrogatoire pour 6.508,61 euros, Donner acte aux propriétaires qu’ils se désistent exclusivement de leurs demandes au titre de la constatation de la résiliation du bail et expulsion, outre la condamnation de Mme, [O] aux indemnités d’occupation au-delà du 1er novembre 2024, Condamner Mme, [O] à payer à la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et M. et Mme, [D] la somme de 8.658,09 euros à répartir au regard des créances de la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL pour la somme de 6.508,61 euros (2 quittances) et de M. et Mme, [D] pour le reliquat de 2.149,48 euros, Condamner Mme, [O] à payer en faisant application de l’échéancier fixé par la commission de surendettement le 10 septembre 2025 et acter qu’en cas de non-respect de la globalité de la somme restant due pourra être recouvré directement, Condamner Mme, [O] au paiement à la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et à M. et Mme, [D] la somme de 800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la signification des présentes conclusions.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent que Mme, [O] a quitté les lieux le 1er novembre 2024. Ils soutiennent que la dette de Mme, [O] s’élève à la somme de 8.658,09 euros, correspondant à la somme de 4.511,01 euros au titre de la dette locative, à la somme de 4.688,71 euros au titre des travaux de reprises, sous déduction de la restitution du dépôt de garantie de 533 euros et de la régularisation de charges de 8,63 euros. Ils exposent que Mme, [O] n’a pas contesté le montant de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement et ne peut donc pas légitimement contester cette dette dans le cadre de la présente instance.

M. et Mme, [D] ne s’opposent pas à la demande de délais de paiement formulée par Mme, [O] et sollicitent de prendre en compte l’échéancier fixé par la commission de surendettement des particuliers du Nord.

Mme, [O] a comparu représentée de son conseil. Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère, elle sollicite du juge de :

Débouter M. et Mme, [D] ainsi que la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Dire que les demandes de M. et Mme, [D] tendant au constat de l’application du jeu de la clause résolutoire et à l’expulsion de Mme, [O] sont devenues sans objet, Dire que tout au plus le montant de la dette locative ne saurait dépasser la somme de 4.300,20 euros au total, Accorder de plus larges délais de paiement à Mme, [O] pour s’acquitter de sa dette locative à savoir des mensualités de 216,45 euros jusqu’à remboursement complet de la dette, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement, Laisser à chacun la charge de ses dépens.

En défense, Mme, [O] ne conteste pas la dette au titre des loyers impayés. Elle expose avoir rencontré d’importantes difficultés de santé. Elle soutient avoir quitté les lieux le 1er novembre 2024 et être hébergée chez ses parents depuis cette date. Elle indique qu’elle bénéficie de mesures imposées par la commission de surendettement correspondant à un remboursement de sa dette par 40 mensualités de 216,45 euros.

Mme, [O] conteste cependant les dégradations locatives. Elle expose notamment que les sommes sollicitées ne sont pas justifiées et qu’aucune dégradation locative ne peut être mise à sa charge.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives visées à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

1/ Sur l’intervention volontaire de la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article L. 121-12 du Code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, les époux, [D] ont sollicité la mise en œuvre de leur garantie de loyer impayé contractée auprès de la SA ACM IARD. Les demandeurs ont été indemnisés sur quittance subrogative le 2 mai 2025 pour les sommes de 4.502,38 euros et 2.006,23 euros, soit la somme totale de 6.508,61 euros.

En conséquence, la SA ACM IARD est subrogée dans les droits du bailleur et son intervention volontaire est recevable.

A ce titre, elle ne saurait avoir plus de droit que ses auteurs et peut se voir opposer les moyens de fond susceptibles de faire échec à l’action en paiement de l’arriéré locatif qu’elle a engagée.

2/ Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, il convient de constater q les requérants se désistent de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités d’occupation au-delà du 1er décembre 2024.

3/ Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par M. et Mme, [D] met en exergue une dette d’un montant de 4.511,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2024 comprise.

Mme, [Z], [O] ne conteste pas le montant de sa dette à ce titre.

Il convient toutefois de déduire de cette somme la restitution de la garantie des loyers d’un montant de 533 euros ainsi que la régularisation annuelle d’un montant de 8,63 euros au titre de l’enlèvement des ordures ménagères dont il n’est pas justifié.

Il convient par conséquent de condamner Mme, [Z], [O] à payer la somme de 3.969,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 novembre 2025, dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au regard de la quittance subrogative du 2 mai 2025 établie entre la SA ACM IARD et les époux, [D], Mme, [Z], [O] sera condamnée à régler cette somme auprès de la SA ACM IARD, intégralement subrogée dans les droits du bailleur au vu du montant acquitté par la SA ACM Iard résultant des quittances subrogatives.

4/ Sur les dégradations locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire et, en tenant compte, le cas échéant de la durée de location et d’un coefficient de vétusté.

En l’espèce, le bail a pris effet le 19 janvier 2023 et a pris fin le 1er novembre 2024. L’occupation du logement a donc duré 1 an et 9 mois.

Un état des lieux d’entrée est produit en pièce 22 par les demandeurs. Les demandeurs produisent également un état des lieux de sortie en pièce 12, dressé le 1er novembre 2024, en présence de la locataire.

A l’appui de leurs demandes en paiement, les époux, [D] versent aux débats un détail des dégradations retenus par la société AFEDIM GESTION en qualité de mandataire (pièce 13). Ces éléments figurant au titre des dégradations locatives ne sont pas accompagnés de facture ou de devis. Il convient toutefois de préciser que le bailleur n’est pas en soi tenu de produire des factures au titre des travaux, pourvu que la réalité du préjudice résultant des dégradations soit établie avec certitude.

Ils produisent en outre un devis du 29 janvier 2025 de l’entreprise HELP PROPRETE SERVICES visant une prestation de remplacement des sols de la pièce principale pour un montant TTC de 4.413,71 euros.

Concernant l’entrée, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater l’existence d’un enfoncement et de traces sur les murs. Une plinthe est effectivement abîmée et présente quelques traces. Les sols ne sont pas nettoyés.

Concernant la cuisine, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater la présence de brûlures et de traces sur les murs. Quelques traces sont observées sur la plaque de cuisson. Cependant, s’agissant de l’intérieur du placard, la ventilation, l’évier, les joints de l’évier et la robinetterie, les désordres décrits ne peuvent s’analyser comme des dégradations locatives, mais ne relèvent que d’une usure des lieux qui n’est pas anormale.

Concernant la salle de bain, il convient de constater sur les murs la présence de trous, de traces d’humidité. Cependant, le dépôt de calcaire concernant la robinetterie de la baignoire était déjà constaté dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que cet élément ne pourra pas être retenu au titre des dégradations locatives. Le bouchon de la bonde est présent contrairement à ce qui est soutenu par les demandeurs. La robinetterie de la vasque, le dépôt de calcaire au sol ou la ventilation poussiéreuse n’ont pas fait l’objet d’observation lors de l’état des lieux d’entrée. Ces postes ne seront donc pas être retenus au titre des dégradations locatives.

S’agissant du sol du salon, il convient de constater que l’ensemble du sol a été refait pour un montant de 4.413,71 euros suivant devis du 29 janvier 2025. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie établit que le sol présente un éclat ainsi que deux larges rayures et n’est pas nettoyé. Toutefois, il ne résulte pas de cette comparaison que cela justifiait le remplacement intégral du sol, comme le réclame en réalité le bailleur. Le bailleur ne saurait mettre à la charge de la locataire la remise à l’état neuf du logement. Le préjudice du bailleur pour cette dégradation sera exactement fixé à la somme de 500 euros.

Concernant la terrasse, aucune dégradation ne peut être retenue dès lors que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun élément à ce sujet.

Dans ces conditions, et au vu des dégradations constatées, il convient de condamner Mme, [O] à payer la somme de 675 euros au titre des dégradations locatives.

Au regard de la quittance subrogative du 2 mai 2025 établie entre la SA ACM IARD et les époux, [D], Mme, [Z], [O] sera condamnée à régler cette somme auprès de la SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, intégralement subrogée dans les droits du bailleur.

5/ Sur la demande de délais de paiement et l’incidence des mesures imposées par la commission de surendettement

Aux termes de l’article 24, VI, 2°, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de Mme, [Z], [O], lesquelles prévoient le remboursement de la dette contractée à l’égard de M. et Mme, [D] à hauteur de 8.658,09 euros en 40 mensualités de 216,45 euros. Ces mesures n’ont pas fait l’objet de contestations.

L’autorité de chose jugée ne s’attache pas toutefois au montant des créances retenues dans le cadre des mesures imposées.

Dans ces conditions, Mme, [Z], [O] étant condamnée à payer la somme de 3.969,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi qu’à la somme de 675 euros au titre des dégradations locatives, les parties seront renvoyées à la poursuite de l’exécution du plan dans la limite de la créance fixée par le tribunal judiciaire dans la présente décision, à charge pour Mme, [Z], [O], en cas de difficulté, de redéposer un dossier de surendettement afin d’actualiser sa situation.

6/ Sur les demandes accessoires

Mme, [Z], [O], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, supportera la charge des dépens dans les conditions fixées au second alinéa de l’article 696 du code de procédure civile.

La situation économique de Mme, [Z], [O], telle qu’elle résulte de la décision lui ayant accordé l’aide juridictionnelle totale pour être défendue au cours de la présente instance, commande de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M., [A], [D] et Mme, [G], [V] épouse, [D] recevables en leur action ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société anonyme ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD ;

CONSTATE le désistement partiel des demandes de M., [A], [D] et Mme, [G], [D] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités d’occupation au-delà du 1er novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme, [Z], [O] à payer à la SA ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD la somme de 3.969,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2024 incluse,

CONDAMNE Mme, [Z], [O] à payer à la SA ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD la somme de 675 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement

RENVOIE les parties seront renvoyées à la poursuite de l’exécution des mesures imposées dans la limite de la créance fixée par le tribunal judiciaire dans la présente décision

RAPPELLE que les mesures imposées ont fixé un taux d’intérêt pour l’ensemble des créances à 0 %

RAPPELLE qu’aucune mesure d’exécution forcée ne peut être mise en œuvre tant que les mesures imposées par la commission de surendettement sont en cours

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [Z], [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’aux frais de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;