TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 2]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/221

RG n° : N° RG 24/00708 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CMLJ

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

[N]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

immatriculée sous le n° RCS de [Localité 8] : 362 801 011

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Maud-vanna MARTEL, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant

Madame [V] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Maud-vanna MARTEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VIVEST (ci-après la société VIVEST) a consenti à Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer initial de 389,81 euros et une provision sur charges de 192,41 euros payables mensuellement à terme échu.

Par acte séparé du 09 mai 2022, la société VIVEST a donné à bail à Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] un emplacement de stationnement n°6625014 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 20 euros payable mensuellement à terme échu.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par exploits de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, dénoncés le 29 avril suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société VIVEST a fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de ce bail pour manquements des défendeurs à leurs obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N], occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef du logement et du garage-parking situés à l’adresse de l’assignation, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] à lui payer la somme de 2 367,32 euros à la date du 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges hors APL, outre sa revalorisation légale, à la date de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux,condamner Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les défendeurs aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, assignation et signification du jugement, et des actes nécessaires à l’exécution,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 02 juillet 2024, la société VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé la somme principale à 2 477,97 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2024. Elle a indiqué ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement.

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] ont reconnu devoir la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif. Ils ont sollicité des délais de paiement afin d’apurer leur dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis mars 2024 et effectuer mensuellement un versement supplémentaire de 40 euros, précisant que Monsieur [H] [N] percevait l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1 000 euros mensuels, que Madame [V] [N] ne percevait aucun revenu et que le couple avait un enfant à charge, âgé de 11 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité la société VIVEST à produire le contrat de bail afférent au garage.

Suivant courrier reçu au greffe civil le 18 octobre 2024, la société VIVEST a transmis le contrat de bail sollicité.

A l’audience du 10 décembre 2024, la société VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 février 2025 pour mise en délibéré.

A l’audience du 25 février 2025, la société VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 2 297,32 euros selon décompte arrêté au 24 février 2025.

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

Par ailleurs, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 1er février 2023 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, qui en a accusé réception le 02 mars 2023, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation signé par les parties prévoit en son article 9.2 une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges locatives d’un montant équivalent au moins à trois mois de loyer principal (déduction faite de l’APL le cas échéant), deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Le contrat relatif au garage contient lui aussi une clause résolutoire.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 1 328,22 euros.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 20 février 2024.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] sont occupants sans droit ni titre du logement et du garage depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant les défendeurs à payer à la société VIVEST une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges pour le logement, soit 627,65€, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4p) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1310 du même code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le compte de Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] présentait un solde débiteur de 2 297,32 euros au 24 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), duquel il convient de déduire les ‘frais de prélèvement impayé’ à hauteur de 4,50 euros (0,50 euros x 9), soit un solde restant dû de 2 292,82 euros.

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] ne rapportent pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, ils seront condamnés solidairement à payer à la société VIVEST la somme de 2 292,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que les défendeurs ont réussi à contenir le montant de leur dette et il ressort des débats que les parties sont d’accord sur le principe de l’octroi de délais.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail d’habitation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N], parties perdantes, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet, ainsi que les éventuels frais d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N], condamnés aux dépens, devront verser à la société VIVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE la demande de la SA d’HLM VIVEST recevable ;

CONSTATE la résiliation des contrats de bail liant les parties à compter du 20 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] à payer à la SA d’HLM VIVEST la somme de 2 292,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 24 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] à se libérer de leur dette sur 36 mois, soit 35 mensualités de 64 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute pour Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 627,65€, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA VIVEST de sa demande de réduction des délais d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] à payer à la SA d’HLM VIVEST la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [V] [N] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet et les éventuels frais d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge