TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/195

RG n° : N° RG 24/01551 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CONJ

[N]

C/

[J]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [N]

né le 12 Février 1990 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [J]

né le 06 Août 1994 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 11 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le : 19/05/25

à : M^e Laurent LEFEBVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 septembre 2020, Madame [T] [C] [O] a consenti à Monsieur [U] [J] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros payables d’avance avant le 10 de chaque mois.

Suivant acte reçu le 18 août 2023 par Maître [V] [S], notaire associé à [Localité 10], Monsieur [I] [N] a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [U] [J] le 28 mai 2024 pour la somme de 1 308,36 euros dont 1 220 euros en principal, lui faisant également commandement de justifier de l’occupation du logement litigieux.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 10 septembre 2024, Monsieur [I] [N] a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit,

constater que Monsieur [U] [J] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié, ni dans le délai légal, ni dans le délai contractuel,

constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [U] [J] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 2 280 euros au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

condamner Monsieur [U] [J] au paiement de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce, suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

condamner Monsieur [U] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

condamner Monsieur [U] [J] au paiement d’une somme de 600 euros au titre des frais exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le même en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.

— oOo-

A l’audience du 10 décembre 2024, Monsieur [I] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a réclamé la somme actualisée de 1 150 euros selon décompte arrêté au 09 décembre 2024.

Monsieur [U] [J], présent, a indiqué qu’il réglait le loyer et même un peu plus chaque mois et qu’il était en mesure de rembourser sa dette locative de manière échelonnée.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [I] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a réclamé la somme actualisée de 1 660 euros selon décompte arrêté au 04 mars 2025.

Monsieur [U] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Selon l’article 24 IV, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, bien que le demandeur ne produise pas de justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette obligation n’est pas sanctionnée par la loi du 06 juillet 1989 s’agissant d’un bailleur personne physique. Le défaut de justificatif sera donc sans incidence sur la recevabilité de l’action.

Il est par ailleurs établi qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a relevé que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, le bail conclu le 08 septembre 2020 comporte en son article VIII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement, sans qu’y soit portée la précision du délai accordé au locataire pour régler sa dette ni des modalités de mise en œuvre de ladite clause.

Dans ces conditions, en l’absence de précision aux termes du bail litigieux, c’est le délai légal de deux mois qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie le locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [N] a fait délivrer à Monsieur [U] [J], par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, pour un montant principal de 1 220 euros.

Il est constant que ce commandement est demeuré infructueux tant dans le délai de six semaines imparti à l’acte que dans le délai légal de deux mois applicable.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 juillet 2024.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Monsieur [U] [J] à lui payer, à compter du 29 juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 530 euros selon le décompte produit, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [I] [N] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif

Il ressort de ce décompte, arrêté au 04 mars 2025, que Monsieur [U] [J] reste devoir la somme de 1 660 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (échéance de mars 2025 non incluse).

Monsieur [U] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les délais de paiement examinés d’office

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, la juridiction ne dispose d’aucun élément d’information concernant ses ressources et charges. En outre, il ressort du décompte produit que Monsieur [U] [J] n’a réglé que partiellement son loyer au titre des mois de janvier et février 2025, de sorte qu’il ne peut être considéré comme ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office de tels délais.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [N] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, celui-ci sera condamné à verser au demandeur la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par Monsieur [I] [N] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 septembre 2020 sont réunies au 29 juillet 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 3], se trouve donc résilié au 29 juillet 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [I] [N], à compter du 29 juillet 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 530 euros (cinq cent trente euros) qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 1 660 euros (mille six cent soixante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 04 mars 2025 (échéance de mars 2025 non incluse) ;

DIT n’y avoir d’accorder d’office à Monsieur [U] [J] des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT