TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/437

RG n° : N° RG 25/00524 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQK7

S.C.I. [Adresse 8]

siren : 809 717 218

représentée par son gérant

C/

[S]

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 8]

siren : 809 717 218

représentée par son gérant

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en la personne de Monsieur [N] [T], gérant, muni d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [R] [O],[P] [S]

née le 06 Octobre 1980 à [Localité 10] (GUADELOUPE)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparante

Madame [E] [S]

née le 01 Avril 1943 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 8 juillet 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 août 2017, la SCI [Adresse 8] a donné à bail à Madame [C] [S] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 630 euros et une provision mensuelle sur charges de 70 euros.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [E] [S] s’est portée caution solidaire à l’égard du bailleur des engagements pris par la locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à Madame [C] [S] en date du 08 novembre 2024, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 novembre 2024.

Il a été dénoncé à la caution suivant acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, dénoncés le 11 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI [Adresse 8] a fait assigner Madame [C] [S] et Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,le cas échéant, prononcer la résiliation dudit bail en raison de l’inexécution par Madame [C] [S] de ses obligations de payer les loyers et charges et d’être couvert par un contrat d’assurance habitation,en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] de corps et de biens du logement situé [Adresse 8], ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [E] [S] au paiement :de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, soit la somme de 4 309,62 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil,du coût du commandement de payer soit 135,10 euros, de l’acte de dénonce à la CCAPEX au montant de 25,01 euros et du coût de la dénonce à la caution soit 74,64 euros,des frais et dépens de la procédure engagée,condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [E] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [E] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.

A l’audience du 08 juillet 2025, la SCI [Adresse 8], représentée par son gérant, Monsieur [N] [T], muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a actualisé la somme principale à 9 207,67 euros selon décompte arrêté au 08 juillet 2025.

Madame [C] [S] n’a pas contesté devoir la somme sollicitée. Elle a expliqué qu’elle avait été victime d’une arnaque sur internet, qui lui avait fait perdre de l’argent. Elle a précisé qu’elle recherchait un nouveau logement.

Madame [E] [S] a indiqué vouloir « rompre » son engagement de caution. Elle a précisé que les dettes de sa fille s’accumulaient depuis longtemps.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Selon l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte d’huissier de justice du 08 novembre 2024, la SCI [Adresse 8] a fait délivrer à Madame [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 979,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 07 novembre 2024.

Les défenderesses n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09 janvier 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, il sera constaté que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [C] [S] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Madame [C] [S] à payer à la SCI [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 776,66 euros selon le contrat de bail et le décompte produits.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter d’août 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la solidarité est prévue dans l’acte de cautionnement signé par Madame [E] [S] pour le paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale et de tous intérêts dus par Madame [C] [S]. Elle s’applique donc à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail.

Si Madame [E] [S] a indiqué à l’audience vouloir rompre la caution, il convient de lui rappeler qu’une telle rupture unilatérale n’est pas possible, sauf à constater une irrégularité de l’acte de cautionnement qui n’est pas démontrée en l’espèce et qui n’est d’ailleurs pas invoquée.

En conséquence, au vu de ces éléments, Madame [C] [S] et Madame [E] [S] seront condamnées solidairement au paiement de ladite indemnité.

Sur les sommes dues

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 4 p) de la même loi prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 8] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 08 juillet 2025, que Madame [C] [S] reste devoir la somme de 8 192,92 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de juillet 2025 incluse), déduction faite de la somme de 1 014,75 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance dont le sort sera traité dans les dépens.

Il résulte par ailleurs des mentions portées sur l’acte de cautionnement que Madame [E] [S] s’est engagée solidairement pour le paiement des loyers et des charges. Cet engagement de caution est valable pour la durée du bail et deux renouvellements ou reconductions tacites, soit une durée totale de neuf ans (jusqu’au 05 août 2026), et ne comporte aucune indication de montant maximal.

Il est indifférent, dans ces conditions, que Madame [E] [S] ait entendu dénoncer à l’audience son engagement de caution, dès lors que cet engagement ayant été conclu pour une durée déterminée, il ne peut faire l’objet d’une dénonciation unilatérale en application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [S] et Madame [E] [S] seront condamnées solidairement à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 8 192,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 979,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’attitude fautive invoquée à l’encontre des défenderesses, génératrice d’un dommage distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par les dispositions qui précèdent, n’est pas démontrée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [S] et Madame [E] [S], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (135,10 euros), de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros) et de sa signification à la caution (74,64 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI [Adresse 8] a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [C] [S] et Madame [E] [S] in solidum à lui payer la somme de 80 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de la SCI [Adresse 8] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 09 janvier 2025 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [R] [O] [P] [S] d’avoir libéré les locaux situés [Adresse 8], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [C] [R] [O] [P] [S] et Madame [E] [S] à la somme de 776,66 euros et CONDAMNE solidairement Madame [C] [R] [O] [P] [S] et Madame [E] [S] à payer à la SCI [Adresse 8] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [R] [O] [P] [S] et Madame [E] [S] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 8 192,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter à compter du 08 novembre 2024 sur la somme de 1 979,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [C] [R] [O] [P] [S] et Madame [E] [S] in solidum à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] [O] [P] [S] et Madame [E] [S] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (135,10 euros), de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros) et de sa signification à la caution (74,64 euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge