TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/159

RG n° : N° RG 25/01639 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSVO

S.A. BATIGERE

C/

[K]

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

Madame [Z] [A]

née le 23 Décembre 1995 à ALGÉRIE

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 février 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2022, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a donné à bail à M. [S] [V] et Mme [Z] [A] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 415,99 euros et une provision mensuelle sur charges de 109,99 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 13 mai 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré aux locataires en date du 26 mai 2025.

Par exploits de commissaire de justice du 21 novembre 2025, dénoncés le 24 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE GRAND EST, a fait assigner M. [S] [V] et Mme [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à lui payer :

la somme de 1 680,42 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 14 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enregistrée sous la référence RG n°25/01602.

***

En parallèle et contestant le commandement de payer ainsi que la régularisation des charges locatives mise en compte le 28 décembre 2024, M. [S] [V] a, par requête déposée le 3 juillet 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey lui demandant de :

— suspendre le commandement de payer,

— obliger la SA BATIGERE HABITAT à produire les justificatifs complets des charges locatives contestées – faire constater l’irrégularité de la hausse de loyer de 600 à 800 euros sans accord écrit,

— le protéger contre les pressions exercées par son bailleur.

L’affaire a été enregistré sous la référence RG n°25/01639.

***

A l’audience du 10 février 2026, le juge des contentieux de la protection, constatant que les deux actions opposaient les mêmes parties et étaient relatives au même contrat de bail, a ordonné la jonction des deux affaires sous le numéro RG 25/01602 pour une bonne administration de la justice.

Lors de cette audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé l’arriéré locatif à 1 948,07 euros en vertu d’un décompte arrêté au 06 février 2026, ladite somme correspondant à la régularisation des charges locatives pour l’année 2023 et aux frais de justice. Elle a expliqué que le tarif du gaz avait fortement augmenté pour tout le monde au cours de la période considérée et qu’en outre, une surconsommation avait été constatée s’agissant de l’appartement pris à bail par M. [S] [V] et Mme [Z] [A]. Elle a indiqué que plusieurs courriers explicatifs avaient été adressés aux locataires et qu’ils avaient pu consulter les diverses factures ainsi que les relevés des compteurs. Elle a précisé que les locataires avaient proposé de libérer l’appartement avec un délai de préavis réduit et qu’un état des lieux de sortie était prévu en date du 27 février 2026.

M. [S] [V] a indiqué maintenir sa contestation de la régularisation des charges.

Il a ajouté qu’il avait toujours réglé son loyer. Il a fait valoir une consommation et une facturation de gaz excessivement élevées pour un appartement de 66 m² et comparativement à d’autres locataires du même immeuble, pouvant s’expliquer selon lui par un dysfonctionnement du compteur. Il a exprimé son souhait de quitter les lieux et a communiqué à la juridiction sa nouvelle adresse ainsi que celle de Mme [Z] [A]. Il a indiqué ne pas avoir de justificatifs à produire.

Mme [Z] [A], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le dernier décompte versé aux débats fait ressortir un solde restant dû de 1 680,42 euros au 06 févier 2026 au titre d’un arriéré de charges, déduction faite des frais de procédure (267,65 euros) inclus dans le décompte et dont le sort sera traité dans les dépens.

M. [S] [V] conteste devoir la somme sollicitée car correspondant selon lui à une surconsommation d’eau et surtout de gaz qu’il considère comme ne pouvant lui être imputable, et soutient que cette surconsommation a eu des conséquences sur les charges des exercices suivants puisqu’elle a servi de base à une réévaluation du montant de la provision pour charges.

Il doit en premier lieu être relevé que M. [S] [V] n’apporte pas la preuve d’un dysfonctionnement des compteurs d’eau et de gaz et d’une surconsommation qui ne lui serait pas imputable puisqu’en l’absence de factures antérieures il n’est pas possible de procéder à des comparaisons de sa consommation.

Il convient en outre de constater que dès l’élévation de la contestation concernant la régularisation des charges au titre de l’année 2023, le bailleur a adressé aux locataires un courrier indiquant qu’il tenait à leur disposition, dans ses locaux situés à [Localité 4], les pièces justificatives des charges réellement exposées, les invitant par ailleurs à contacter le service client afin de convenir d’un rendez-vous avec l’analyste de charges du secteur.

Enfin, il convient de constater que les relevés des compteurs individuels d’eau froide et de gaz produits mentionnent des index de consommation, respectivement, de 127 m³ et 6 926 m³ au 09 septembre 2024 (date du remplacement des compteurs), et que c’est sur la base de ces relevés qu’a été établi le décompte individuel de régularisation des charges au 26 décembre 2024, sur lequel sont détaillés des différents postes de charges récupérables sur les locataires.

Or, il ressort de l’analyse de ce décompte que les défendeurs restent devoir la somme de 1 680,42 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023, compte tenu de la répartition des charges collectives entre les différents locataires de l’immeuble, des consommations individuelles d’eau froide et de gaz constatées et du montant total des provisions quittancées.

En conséquence, M. [S] [V] et Mme [Z] [A] seront condamnés solidairement à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 680,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît qu’un arriéré de charges est demeuré impayé.

Par actes de commissaire de justice du 26 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [S] [V] et Mme [Z] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant de 1 680,42 euros en principal, correspondant à cet arriéré.

Il ressort des pièces produites par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

Il résulte par ailleurs des précédents développements que M. [S] [V], qui ne rapporte pas la preuve d’un dysfonctionnement des compteurs d’eau et de gaz et d’une surconsommation qui ne lui serait pas imputable, ne saurait exciper de ces éléments pour justifier le défaut de paiement de l’arriéré de charges.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de suspension du commandement de payer et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juillet 2025, reporté au 28 juillet 2025 conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [S] [V] et Mme [Z] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc, dans le cas où ils n’auraient pas volontairement libéré le bien litigieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 806,78 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, y compris pour le paiement des indemnités d’occupation, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de janvier 2026 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les autres demandes formées par M. [S] [V]

Il convient de relever à titre liminaire que le juge n’est pas saisi de la demande de « constatation de l’irrégularité de la hausse de loyer de 600 à 800 euros sans accord écrit » qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et n’a en tout état de cause pas été soutenue à l’audience.

Par ailleurs et compte tenu des développements qui précèdent, M. [S] [V] sera débouté de sa demande de production par le bailleur des justificatifs des charges locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [V] et Mme [Z] [A], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [S] [V] et Mme [Z] [A] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE GRAND EST ;

REJETTE la demande de suspension du commandement de payer formée par M. [S] [V] ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 28 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut par M. [S] [V] et Mme [Z] [A] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 806,78 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 680,42 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 06 février 2026, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [S] [V] de sa demande de production par la SA BATIGERE HABITAT des justificatifs des charges locatives ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [Z] [A] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [Z] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge