RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00005 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6EQ

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA [Localité 1]

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

Représenté par Madame [F] [O]

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [A] [V] [R], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Copie exécutoire OPh Brive, M. [R] le 05/05/2026

DÉBATS : Audience publique du 05 Mai 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mars 2025, avec prise d’effet au 4 avril 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné à bail à Monsieur [R] [Y], [A], [V], un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 293,47 € et une provision mensuelle sur charges de 89,21 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à M. [R] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de payer la somme principale de 2 193,39 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 26 septembre 2025 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner M. [R] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner M. [R], au paiement de la somme de 938,08 € au titre des loyers et charges impayés dus au 5 janvier 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du prix du loyer révisable et des charges jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner M. [R] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

▸ ordonner l’exécution provisoire de la décision

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 mars 2026.

L’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 1 475,47 € au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Il précise que M. [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et n’a toujours pas fourni son attestation d’assurance. Ainsi, le demandeur s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur du défendeur.

M. [R] n’a pas comparu et n’a pas usé de la faculté de se faire représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 09 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient ainsi d’appliquer le délai de deux mois contractuellement établi par les parties, plus favorable au défendeur.

Le contrat prévoit également une clause résolutoire de plein droit à défaut de d’assurance locative souscrite par le locataire un mois après la délivrance d’une mise en demeure d’en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à M. [R] un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance locative pour l’année en cours et de payer dans le délai de 6 semaines, la somme de 2 193,39 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 septembre 2025.

M. [R] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 371,68 €.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par le bailleur, non contesté par le défendeur, que le montant des loyers et charges dus par M. [R] au 12 mars 2026, s’élève à la somme de 1 475,47 €. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 1 475,47 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement, la rupture du contrat de bail commande à M. [R] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [R], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 1er novembre 2025, de la clause résolutoire du bail conclu entre l’OPH PAYS DE [Localité 2] et Monsieur [R] [Y], [A], [V] le 25 mars 2025 sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5], l’expulsion de Monsieur [R] [Y], [A], [V] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 371,68 € (trois-cent-soixante et onze euros et sixante-huit centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], [A], [V] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], [A], [V] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 1 475, 47 € (mille-quatre-cent-soixante-quinze euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], [A], [V] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 200 € (deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], [A], [V] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes