TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02922 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5QD

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [D]

[P] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [D]

Mme [P] [C]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [C]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2020, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 586,44€, augmenté des charges locatives à hauteur de 19,73€.

Par courrier en date du 15 septembre 2023, reçu par le bailleur le 22 septembre 2023, Madame [P] [C] donnait congé selon préavis abrégé d’un mois à effet du 31 octobre 2023.

Par acte d’huissier du 3 mai 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme totale de 1.983,04€, arrêtée au 31 mars 2024 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant actes d’huissier en date des 18 juillet 2024 et 29 juillet 2024, remis à personne et à étude, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] à payer :

* la somme de 4.165,99€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 juin 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées de ce jour au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

*la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

*la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck TILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, en précisant que la dette s’élève à la somme de 9.527,10€ et seul Monsieur [E] [D] demeure dans le logement ; Madame [P] [C] ayant donné congé le 15 septembre 2023 et reste solidaire jusqu’en octobre 2023. La dette au 31 octobre 2023 s’élevait à la somme de 633,82€. Il maintient ses demandes.

Madame [P] [C] a précisé qu’elle est assistante de direction et perçoit un salaire de 1.700 euros. Elle a deux enfants à charge et qu’elle est séparée. Elle peut payer la somme de 633,82€.

Monsieur [E] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [E] [D], par exploit d’huissier remis à étude.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique les 19 et 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 16 avril 2024, qui en a accusé réception le 6 mai 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 3 mai 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.983,04€, arrêtée au 31 mars 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, une situation de compte arrêté au 12 février 2025, le congé de Madame [P] [C] en date du 15 septembre 2023, la notification du 10 décembre 2024 relative au supplément de loyer de solidarité ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 9.054,94€, déduction faite des frais de contentieux de 180,96€ et de 291,20€, étant précisé que Madame [P] [C] a donné congé selon préavis abrégé à effet du 31 octobre 2023 conformément à l’article 15-I-3° de la loi du 6 juillet 1989, justifié par un certificat médical, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 juillet 2024 et de condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] au paiement de la somme de 633,82€ à la date du 31 octobre 2023 et de condamner uniquement Monsieur [E] [D] au surplus, soit la somme de 8.420,12€ (9053,94€ – 633,82€), suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas (le dernier règlement de 640€ est intervenu le 1er mars 2024), force est de constater qu’en outre, Monsieur [E] [D], absent, n’a formulé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [E] [D], qui demeure seul dans l’appartement, devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [E] [D] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [E] [D] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [E] [D], qui demeure seul dans le logement, occupe depuis le 3 juillet 2024 les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera due à compter du 4 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL allègue que la résistance abusive et injustifiée de M.[E] [D] et Mme [P] [C] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputé contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 juin 2020, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], à compter du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] à payer à la SA. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 633,82€ (six-cent-trente-trois euros et quatre-vingt-deux centimes), suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE uniquement Monsieur [E] [D] à payer à la SA. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8.420,12€ (huit-mille-quatre-cent-vingt euros et douze centimes), suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [D], qui demeure seul dans le logement, d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [D] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 4 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [P] [C] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection