TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01089 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGQ4

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[S] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [S] [R]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 7] 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [L] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 Septembre 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2022, la SA d’HLM Partélios Habitat a donné à bail à M. [S] [R] et Mme [V] [D] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 498,37 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 24 euros.

Mme [V] [D] a quitté les lieux après avoir délivré congé.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2024, notifié par courriel à la CCAPEX le 2 décembre 2024 qui en a accusé réception le 6 décembre 2024, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 313,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 mars 2025, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait assigner M. [S] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 4 491,62 euros représentant les loyers et charges impayés au 14 février 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 300 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 30 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM Partélios Habitat, représentée par Mme [L] [W] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4 574,66 euros, terme d’août 2025 inclus et en ajoutant qu’au regard des versements importants effectués par le locataire, elle se montre favorable à l’octroi de délais en sa faveur et ce, bien que le dernier loyer n’ai pas fait l’objet d’un règlement. Elle ajoute que, M. [S] [R] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable avec une orientation vers un réaménagement des dettes.

M. [S] [R], comparant en personne, reconnaît l’existence de la dette et sollicite que lui soient octroyés des délais de paiement ainsi que, les effets de la clause résolutoire suspendus. Au soutien de sa demande, il explique travailler, bénéficier de ressources mensuelles à hauteur de 2 000 euros et avoir 2 enfants dont il a la charge une semaine sur deux.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 20 janvier 2022 ;

– le commandement de payer du 29 novembre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3 313,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de février 2023 à octobre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période de novembre 2024 à août 2025 inclus arrêté au 29 septembre 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 574,66 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [S] [R] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif.

Tout d’abord, il ressort des décomptes produits que, depuis le terme de mai 2023 jusqu’en janvier 2024 puis de nouveau de mars 2024 à août 2025, la somme mensuelle de 3,50 euros a été mise au débit du compte locatif au motif « assurance pour compte », sans qu’il n’en soit justifié et ce, dans la mesure où il n’est pas démontré aux débats que, le locataire a convenu avec la société bailleresse qu’elle assure le logement contre les risques locatifs pour son compte, ni que cette dernière a mis en demeure le locataire d’avoir à lui remettre l’attestation d’assurance habitation et que, faute de réponse du locataire dans le délai d’un mois, elle a souscrit une assurance habitation pour son compte et récupérable auprès de celui-ci, conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus, aucune copie d’un éventuel contrat d’assurance contre les risques locatifs n’est produit aux débats. De sorte que, la somme mensuelle injustifiée de 3,50 euros sera ôtée du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 94,50 euros (3,50 euros x 27 mois).

Par ailleurs, la somme de 46,75 euros a également été mise au débit du compte locatif le 31 mai 2023 avec l’échéance de mai 2023 au motif « réparations locatives » alors qu’en application de l’article 7 d) de la loi précédemment citée, si le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, la jurisprudence admet que, l’exécution des réparations locatives ne peut être exigée par le bailleur qu’en fin de bail. Au demeurant, le bailleur ne s’explique pas sur la mise au débit de cette somme. De sorte que, cette somme de 46,75 euros non justifiée aux débats sera également déduite du solde locatif.

Enfin, il ressort des décomptes produits aux débats que, la somme de 6,41 euros a été mise au débit du compte locatif plusieurs fois, au motif « impayé locataires » sans qu’il n’en soit justifié aux débats, cette somme ne correspondant pas au montant des prélèvements revenus impayés mais au contraire, elle apparaît correspondre à des frais pour prélèvement rejetés et dont il n’est pas rapporté aux débats de leur coût pour la bailleresse. Dès lors, depuis l’origine de la dette, la somme totale de 89,74 euros (6,41 euros x 14) mise au débit du compte locatif sur ce fondement et non justifiée, sera soustraite du solde locatif.

De sorte que, M. [S] [R] est débiteur d’une somme s’élevant à 4 343,67 euros (4 574,66 euros – ((94,50 euros + 46,75 euros + 89,74 euros) au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Il y a lieu de préciser que, bien que M. [S] [R] ait déposé un dossier aux fins de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers du Calvados que, celui-ci ait été déclaré recevable en date du 27 août 2025, avec une orientation vers un réaménagement des dettes, cette mesure n’est pas encore devenue exécutoire ; de sorte que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [S] [R] et son orientation vers un réaménagement des dettes sont sans incidence sur la condamnation au paiement de la dette.

Par conséquent, M. [S] [R] sera condamné à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 4 343,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [S] [R] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 et portant sur la somme en principal de 3 313,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait durant ce délai effectué un règlement effectif (le second étant revenu impayé) en date du 6 décembre 2024 et portant sur la somme de 573,75 euro, celui-ci n’a pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 29 janvier 2025.

Il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [S] [R] est également sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et ce, dans la mesure où cette décision de recevabilité, datant du 27 août 2025, est postérieure au délai de 2 mois du commandement de payer, soit à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, M. [S] [R] sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, comme vu précédemment, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier déposé par M. [S] [R] en date du 27 août 2025 et a décidé de l’orienter vers un réaménagement des dettes, cependant cette mesure n’a pas encore été imposée par la commission ni n’est devenue exécutoire.

Néanmoins, il ressort des débats que, si M. [S] [R] n’a pas exactement repris le paiement en intégralité des loyers avant l’audience, dans la mesure où la dernière échéance d’août 2025 n’a pas fait l’objet d’un règlement, il a néanmoins effectué plusieurs règlements de sommes nettement supérieures au montant de l’échéance courante de loyers et charges ; de telle sorte que, depuis le terme de mai 2025, la dette locative ne s’est pas accrue.

En outre, la bailleresse se montre favorable à l’octroi de délais en faveur du locataire.

Aussi, au regard des textes précités, il convient d’accorder à M. [S] [R] des délais de paiement de sa dette locative, à charge pour lui de reprendre le paiement effectif des loyers courants, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement selon les modalités décrites au dispositif et ce, conformément à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

De même, eu égard aux délais de paiement accordés à M. [S] [R] ainsi qu’à l’accord de la bailleresse, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais précédemment accordés et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiée ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [S] [R] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [S] [R] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 587,66 euros (par référence au terme de janvier 2025 et avant déduction des éventuelles aides au logement), à compter du 29 janvier 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA d’HLM Partélios Habitat ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [R], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 4 343,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 20 janvier 2022, entre d’une part la SA d’HLM Partélios Habitat et d’autre part, Mme [V] [D] et M. [S] [R] (restant seul locataire en titre) portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 29 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

AUTORISE M. [S] [R] à s’acquitter de sa dette, à savoir la somme de 4 343,67 euros, en mensualités de 50 euros chacune, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, les intérêts et frais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPENDS les effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [S] [R] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de M. [S] [R], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [S] [R] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [R] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [S] [R] devra dans ce cas payer à la SA d’HLM Partélios Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 587,66 euros (avant déduction des éventuelles aides au logement), à compter du 29 janvier 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

*

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [S] [R] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,