TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03121 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I525

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[O] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [D]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL : (RCS Paris 552.046.484) venant aux droits de la SA [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

né le 10 Octobre 1969 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 12]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2000, la SA d’HLM [Localité 10] NORMANDE a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 310,70€ et des provisions pour charges locatives d’un montant de 171,22€.

Le 17 mai 2024, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM [Localité 11], a fait signifier à Monsieur [O] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 848,93€, arrêtée au 30 avril 2024, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’une assurance.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, remis à personne, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A [Adresse 9] devenue la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [O] [D] et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [D] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de son chef et de leur biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [O] [D] à payer :

* la somme de 1.134,97€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont les commandements de payer du 17 mai 2024 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck THILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, qui précise que la dette est soldée mais qu’il existe une nouvelle dette de 857,50€ au 31 janvier 2025. Dans ces conditions, il maintient ses demandes, à défaut de reprise des loyers avant l’audience.

Monsieur [O] [D] a comparu en précisant qu’il est magasinier de profession mais actuellement sans emploi. Il précise qu’il va payer la dette locative et adressera un justificatif au plus tard sous un mois. Il sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le Juge accorde la production d’une note en délibéré par Maître Boris LAIR, Conseil du bailleur jusqu’au 20 avril 2025 pour indiquer si le règlement est intervenu.

Par note en délibéré du 20 mars 2025, par Maître Boris LAIR, Conseil du bailleur précise que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’a pas reçu le règlement de la dette locative comme promis par Monsieur [D] lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 23 avril 2024, reçue le 26 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient, d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 17 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire à payer la somme de 848,93€, arrêtée au 30 avril 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvaient régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles du bail en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023, et comme précisé selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 708,98€, déduction faite des frais de contentieux de 79,25€ et 69,27€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024 et de condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 708,98€ suivant décompte arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, le bailleur est opposé à tout délai au motif que Monsieur [O] [D] n’a pas repris le paiement des loyers courant avant l’audience. En effet, il convient de relever que, selon décompte du 12 février 2025 qui n’est pas contesté, le dernier règlement de Monsieur [O] [D] de 206,79€ remonte au 26 juin 2024, étant précisé qu’en outre Monsieur [O] [D] n’a pas respecté son engagement pris lors de l’audience d’apurer totalement la dette locative sous un mois. Or, la reprise du loyer courant constitue une des conditions légales pour permettre au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, Monsieur [O] [D] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [O] [D] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [O] [D] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [O] [D] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 18 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [O] [D] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [O] [D], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 février 2000, portant sur un un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 6], à compter 17 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 708,98€ (sept-cent-huit-euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [D] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 17 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION