TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03034 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I5V7

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[A] [C]

[G] [J] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Tiphaine LE BROUDER – 106

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [A] [C]

M. [G] [J] [W]

M^e Tiphaine LE BROUDER – 106

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703)

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Mme [Z] [D] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Tiphaine LE BROUDER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

Monsieur [G] [J] [W]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Tiphaine LE BROUDER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 04 Février 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2022, l’OPH Inolya a donné à bail à Madame [G] [J] [W] un logement conventionné à usage d’habitation avec garage situés [Adresse 3] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 525,52 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 53,22 euros.

Par avenant du 26 décembre 2022, Monsieur [A] [F] [U] s’est joint à Madame [J] [W] en qualité de locataire des lieux précédemment cités.

Par acte extrajudiciaire du 15 mars 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.416,41 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 6 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 20 mars 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 29 juillet 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail d’habitation qui leur a été consenti,

ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 3.803,17 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle l’OPH Inolya, représenté par Madame [Z] [D] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 4.668,39 euros. Il ajoute ne pas s’opposer à l’octroi de délais en faveur des locataires.

Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W], représentés par leur conseil, sollicitent de voir :

à titre principal,

déclarer irrecevable l’assignation en expulsion,

rejeter dans toutes ces dispositions les demandes formulées par l’OPH Inolya,

à titre subsidiaire,

constater qu’ils ont repris les paiements de leur loyer et ont apuré une partie de la dette,

leur accorder un échelonnement de la dette de loyer,

rejeter l’intégralité des demandes de condamnation formulées à leur encontre,

rejeter la demande d’expulsion formulée à leur encontre,

juger que le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquis,

rejeter dans toutes ces dispositions l’assignation de l’OPH Inolya.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande en résolution du bail:

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 24-III de la même loi prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de L’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui a délivré aux locataires un commandement de payer le 15 mars 2024, justifie aux débats avoir notifié à la CCAPEX ledit commandement de payer par courriel en date du 18 mars 2024 et dont la CCAPEX a accusé réception par courriel du 20 mars 2024.

De sorte que, la saisine de la CCAPEX a bien été constituée plus de 2 mois avant la délivrance de l’assignation aux locataires en date du 26 juillet 2024, conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, l’assignation délivrée par l’OPH Inolya à Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] a bien été notifiée par voie électronique via le système EXPLOC à la préfecture du Calvados le 29 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant la date de la première audience fixée au 26 novembre 2024.

Dès lors, la demande en résiliation de bail suivant acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’assignation délivrée à Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] est recevable.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 22 juillet 2022,

l’avenant audit bail du 26 décembre 2022, selon lequel Monsieur [F] [U], locataire entrant, répond « solidairement aux mêmes obligations que le locataire en titre, y compris pour la période allant de la signature du contrat de location initial à la date de la prise d’effet du présent avenant et notamment en ce qui concerne les loyers et charges »,

le commandement de payer du 15 mars 2024, portant sur la somme en principal de 2.416,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mars 2024, terme de février 2024 inclus,

un décompte locatif actualisé au 30 janvier 2025, portant sur la période du 1er juillet 2023 au 30 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 4.668,39 (4.940,75 euros – 272,36 euros de frais de commissaire de justice).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges, ce qu’ils ne contestent pas par ailleurs et qu’ils sont débiteurs de la somme de 4.668,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] seront condamnés solidairement à payer à l’OPH Inolya la somme de 4.668,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.803,17 euros à compter du 26 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré aux locataires vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 2.416,41 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que durant de ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par les locataires ou pour leur compte, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 15 mai 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] sollicitent des délais de paiement afin d’apurer leur dette locative et proposent de l’apurer en 7 mois.

Il ressort des débats que, Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] ont effectivement repris le versement intégral des loyers et charges courants qui s’élèvent à la somme de 677,07 euros avant l’audience et ce, compte tenu des versements effectués en janvier 2025 s’élevant à la somme totale de 1.300 euros. Dès lors, ils apparaissent en situation de régler leur dette locative.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement en leur faveur.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur ne s’y oppose pas.

Eu égard à la reprise par ces derniers du versement intégral des loyers et charges avant l’audience ainsi que, de leur capacité à apurer leur dette locative, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui leur ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W] devront dans ce cas payer in solidum au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 623,68 euros par référence au terme de mai 2024, à compter du 15 mai 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [U] et Madame [J] [W], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et leurs demandes de ce chef seront rejetées.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail suivant acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’assignation délivrée le 26 juillet 2024 à Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] à payer solidairement à l’OPH Inolya la somme de 4.668,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.803,17 euros à compter du 26 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 7 mensualités de 666 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (7e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 22 juillet 2022, modifié par avenant du 26 décembre 2022, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] portant sur un logement à usage d’habitation avec garage situés [Adresse 3] [Adresse 6], à la date du 15 mai 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] restent tenus du paiement des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] à payer in solidum à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 623,68 euros, à compter du 15 mai 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

*

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] [U] et Madame [G] [J] [W] in solidum au paiement des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,