TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00617 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JB5Q

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 24 Janvier 2025

[X] [G]

C/

E.P.I.C. INOLYA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain LANIECE – 16

M^e Sophie POUSSIN – 100

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Alain LANIECE – 16

M^e Sophie POUSSIN – 100

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Janvier 2025

Nous Quentin ZELLER,

Assistée de Olivier POIX, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [X] [G]

née le 26 Novembre 1991 à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), demeurant 30 Rue Sir Alexander Flemming – 14000 CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024006340 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 100

ET :

DÉFENDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis 7 place Maréchal Foch – CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX 1

représentée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Décembre 2024

Après débats à l’audience publique du 24 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2021, l’EPIC INOLYA a donné à bail à Madame [X] [G] un local d’habitation situé 30 rue Alexander Fleming, porte 48, 14000 CAEN, pour un loyer hors charges de 409,12 euros par mois.

A compter du mois de mai 2022, Madame [X] [G] a formulé plusieurs demandes de changement de logement, se plaignant que le logement était humide et de la présence de moisissures.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, Madame [X] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal :

Condamner INOLYA à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres affectant le logement de Madame [G], sis 30, rue sir alexander fleming, porte 48, 14000 CAEN, en ce compris la réparation de la VMC et du système de chauffage et la déshumidification et désinfection des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, jusqu’à réception des travaux ;Condamner INOLYA à pourvoir au relogement temporaire de la famille de Madame [G], en lui trouvant un logement répondant au besoin de la famille (T4 minimum) et aux normes de salubrité et de décence légale sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;Condamner INOLYA à prendre en charge tous les frais de relogement a minima les loyers du logement temporaire, les frais des deux déménagements, les frais d’installation éventuels, et ce durant la période totale des travaux, jusqu’à la réception contradictoire de ceux-ci, et pendant la période de préavis du logement provisoire suivant cette réception ;Ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la décision à intervenir et jusqu’au parfait achèvement des travaux ou jusqu’au relogement permanent de la locataire ;Condamner INOLYA à régler à Madame [G] les sommes provisionnelles suivantes à titre de dommages et intérêts :2000 euros au titre du préjudice moral3000 euros au titre du préjudice économique200 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du mois de ma 2023 et jusqu’à la décision à intervenir à titre provisionnel

A titre subsidiaire :

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec notamment pour mission de :Décrire les désordres allégués dans l’appartement donné à bail à Madame [G] ;Situer leur date d’apparition ; Rechercher et indiquer la ou les causes des désordres en donnant toute explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;Indiquer les moyens et travaux nécessaires pour y remédier ;Donner son avis sur la durée des travaux ;Fournir tous éléments techniques et de fait afin e permettre de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;Dire sir les désordres affectent la jouissance normale du logement ;Recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices ;

En tout état de cause,

Condamner INOLYA à régler à Madame [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée comme en matière d’aide juridictionnelleCondamner INOLYA aux entiers dépens.

A l’audience du 17 décembre 2024, représentée par son conseil, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle expose souffrir d’allergie et subir de ce fait le caractère indécent et insalubre de son logement en raison de son taux d’humidité et des moisissures existantes.

Elle fonde ses demandes sur les articles 835 et 143 du code de procédure civile ainsi que sur les articles 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile.

L’EPIC INOLYA, représenté par son conseil, demande :

A titre principal, le rejet des demandes de Madame [G] ;A titre subsidiaire, le constat de ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise ;A titre reconventionnel, la condamnation de Madame [G] à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe pour qu’il soit procédé à toutes vérifications et réparations nécessaires et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;Dire et juger que passé ce délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, l’obligation de Madame [G] de laisser libre accès à l’appartement sera assorti d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard et ce pour une période de 6 mois ;Condamner Madame [G] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [G] aux entiers dépens.

INOLYA indique que les demandes de Madame [G] ne sont motivées que par son désir d’obtenir une mutation de logement et qu’elle a pu indiquer qu’elle laissait les moisissures prospérer dans l’objectif de d’obtenir sa demande. La ventilation a déjà été contrôlée en 2023 et un détalonnage des portes a été réalisées. Des travaux de réfection de la douche ont été prévus en 2023 mais ont finalement été refusés par Madame [G]. Cette dernière s’est rendue indisponible en empêchant l’intervention de la société IZI CONFORT pour permettre l’installation de radiateurs de prêts. Les pièces versées par la demanderesse ne permettent pas d’établir le caractère insalubre ni indécent du logement.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyées à leurs écritures déposées à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Maintenir un locataire dans un logement insalubre ou indécent, l’exposant à des moisissures incompatibles avec son état de santé et susceptibles de provoquer la réalisation d’un dommage et constitue un trouble manifestement illicite, de sorte que la compétence du juge des référés peut être retenue.

Sur les demandes de réparation, de relogement et de provision de Madame [G]

D’après l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L.173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L.173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2022 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 de ce décret prévoit que Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Madame [X] [G] produit les pièces suivantes :

Son contrat de bail ;Des courriers de l’été 2024 reçus de la mairie de Caen faisant part de la prise en compte de sa demande de relogement ;Les multiples demandes auprès de son bailleur pour obtenir une mutation de logement depuis le mois d’octobre 2022 ;Deux comptes rendus de visite à domicile datant de mai 2023 et de mai 2024 du service éducation thérapeuthique Asthme – BPCO du centre hospitalier de Vire ;De multiples photos, en noire et blanc, non datée, peu lisible, laissant voir ce qui semble être des traces de moisissures et d’humidité dans un logement ;De multiples certificats médicaux attestant que la demanderesse souffre d’asthme.

INOLYA indique qu’un contrôle de la ventilation a été effectué, à la demande de la locataire, en 2023 et que les débits se sont avérés conformes. Par ailleurs, un détalonnage des portes a été effectué en complément en 2023.

Les photographies versées par la demanderesse sont peu lisibles et ne permettent pas de clairement caractériser l’existence des traces d’humidité alléguées. Par ailleurs, et surtout, celles-ci sont non datées et non authentifiées par un commissaire de justice, de sorte que la juridiction ne peut savoir dans quel contexte ces photographies ont été réalisées, ni même s’il s’agit bien du logement de la demanderesse. Les désordres et disfonctionnement, notamment de la VMC, allégués, sont contestés par INOLYA.

Le compte rendu de visite médicale de mai 2025, fait état d’une VMC en panne, sans qu’il soit indiqué si une vérification de celle-ci a été effectuée, alors que ce dysfonctionnement est contesté par la partie défenderesse. Par ailleurs, ce compte rendu fait certes état du conseil de déménager mais préconise également une meilleure aération et entretien du logement, ce qui corrobore davantage une situation de mauvais entretien du logement que des défauts inhérents à celui-ci.

Les pièces versées par la demanderesse, dont la majorité constitue des pièces médicales, réalisées à la demande de la requérante, sans lien avec la caractérisation d’un désordre affectant le logement, sont donc insuffisamment probantes pour faire droit aux différentes demandes formulées, qu’il s’agisse de la condamnation à effectuer des travaux (dont la nature n’est d’ailleurs pas déterminée par la requérante), de la demande de relogement ou des demandes provisionnelles.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 145 du même code prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ainsi qu’exposé ci-dessus, les pièces versées par la demanderesse – notamment en ce qu’elles sont constituées soit de pièces médicales, corroborant le fait que la requérante souffre d’asthme mais ce qui est sans lien avec les désordres allégués, soit de photographies peu lisibles et prises dans des circonstances inconnues de la juridiction, ne permettent pas d’établir un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux

D’après l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Cette obligation est reprise par la clause D8 du contrat de location.

Il ressort des courriels versés par INOLYA que la requérante s’est opposée à l’intervention de la société IZI CONFORT à plusieurs reprises. Selon ces courriels, émanant d’un tiers, a priori neutre, les dates avaient pourtant été fixées en concertation avec Mme [G]. De plus, cette dernière ne peut pas invoquer ne pas être disponible le mercredi après-midi, en raison du fait qu’elle garde ses enfants, tout en invoquant dans le même temps, le bénéfice d’une situation d’urgence nécessitant une procédure en référé, et un logement présentant des caractères indécents et insalubres, incompatibles avec son maintien dans les lieux.

Ces éléments conduisent à prononcer à son encontre une obligation, sous astreinte, de laisser libre l’accès à son appartement aux professionnels envoyés par INOLYA.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [G], succombant à la procédure, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [X] [G], condamnée aux dépens, devra verser à INOLYA une somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

DÉBOUTONS Madame [X] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [X] [G] à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe aux professionnels envoyés par l’EPIC INOLYA pour qu’il soit procédé à toute vérification et réparation nécessaire, notamment relatives à la chaudière, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DISONS que passé ce délai, cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 120 jours ;

CONDAMNONS Madame [X] [G] aux dépens

CONDAMNONS Madame [X] [G] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION