TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03320 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JNKC

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [M]

[S] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Z] [M]

M. [S] [L]

M^e Roger LEMONNIER

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de [Localité 2] n°824 541 148

, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [M]

, demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [L]

, demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Janvier 2026

Date des débats : 27 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 31 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2023, la SCI Foncière RU 01/2008 a donné à bail à Mme [Z] [M] et M. [S] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] B – 1er étage – porte 18 – [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 786,01 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 182 euros.

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10305172130), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 16 juillet 2024 à Mme [Z] [M] et M. [S] [L] un commandement de payer la somme en principal de 3 296,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mai 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 30 juillet et 5 août 2025, la société Action logement services a fait assigner Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de Mme [Z] [M] et M. [S] [L] ainsi que, de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 4 759,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 sur la somme de 3 296,92 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 27 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 11 826,53 euros, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026.

Mme [Z] [M] et M. [S] [L], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assigné pour la première, par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude et pour le second, selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 18 septembre 2023, lequel contient une clause de solidarité entre les co-locataires « pour l’exécution de toutes les clauses du présent contrat » ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10305172130 » du 18 septembre 2023 ;

– le commandement de payer délivré aux locataires, en date du 16 juillet 2024, portant sur la somme en principal de 3 296,92 euros, arrêtée au 23 mai 2024, terme de mars 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 22 avril 2024, signée par la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 968,01 euros au titre du loyer et des charges de mars 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 3 596,92 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à mars 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 7 juillet 2025, signée par la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 2 322,25 euros au titre du loyer et des charges de mai 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 7 174,40 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à mai 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 27 novembre 2025, signée par la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 1 183,06 euros au titre du loyer et des charges impayés d’octobre 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 13 058,47 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à octobre 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 6 janvier 2026, signée par la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 1 183,06 euros au titre du loyer et des charges de novembre 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 14 241,53 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à novembre 2025 inclus :

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 29 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 20 janvier 2026, terme de novembre 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 11 826,53 euros, après déduction de la somme de 2 415 euros versée par les locataires.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que, les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse, a effectué plusieurs règlements au lieu et place des locataires.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats que, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif en sus du montant des loyers et provisions mensuelles pour charges prévues au bail, sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, tout d’abord, les sommes de :

– 88,86 euros, mise au débit du compte locatif le 24 janvier 2024 en sus su montant de l’échéance courante de loyer et charges de janvier 2024 au motif « taxe ordures ménagères 2023 » ;

– 386,90 euros, mise au débit du compte locatif le 24 juin 2024 en sus de l’échéance courante de loyer et charges de juin 2024 au motif « régularisation charges 2023 » ;

– 357,96 euros, mise au débit du compte locatif le 24 janvier 2025 en sus de l’échéance courante de loyer et charges de janvier 2025 au motif « taxe ordures ménagères 2024 » ;

– 1 147,63 euros, mise au débit du compte locatif le 24 mai 2025 en sus de l’échéance courante de loyer et charges de mai 2025 au motif « régularisation charges 2024 » ;

ne sont pas justifiées aux débats en ce que, le bail litigieux prévoit une provision mensuelle pour charges de 182 euros et qu’il n’est ni produit les décomptes de régularisation annuelle des charges des années 2023 et 2024, ni les justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables de 2023 et 2024, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, ces sommes supplémentaires mises au débit du compte locatif et indemnisées par la société Action logement services seront ôtées du solde de la créance de la société Action logement services, étant rappelée qu’elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse, soit la somme totale de 1 981,35 euros.

De même, l’augmentation de la provision mensuelle pour charges de 118 euros, passant de 182 euros à 300 euros, à compter de l’échéance de juin 2024 et l’augmentation de 181 euros, passant de 182 euros à 363 euros, à compter de l’échéance de mai 2025, devront également être déduites pour les mêmes raisons.

Dès lors, la somme de 1 841 euros, calculée comme suit : ((118 euros x 11 mois [de juin 2024 à avril 2025 inclus]) + (181 euros x 3 mois [de mai à juillet 2025 inclus])), sera également déduite du solde de la créance de la société Action logement services, étant rappelée qu’elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse.

En outre, pour ces raisons et faute de production d’un décompte locatif actualisé postérieur au 29 juillet 2025, la créance de la société Action logement services sera arrêtée au 29 juillet 2025, terme de juillet 2025, impayé et indemnisé inclus et après déduction des règlements effectués directement par les locataires à la demanderesse à cette date

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance arrêtée à la somme de 3 286,29 euros, au 29 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus et calculée comme suit :

((86,02 euros + 968,01 euros + 606,87 euros + 968,01 euros + 968,01 euros + 143,61 euros + 1 111,62 euros + 2 322,25 euros + 1 174,62 euros + 1 174,62 euros) [au titre des sommes indemnisés des termes d’octobre 2023 à juillet 2025] – ((2 415 euros [au titre des règlements effectués directement par les locataires à la demanderesse au 29 juillet 2025] + (1 981,35 euros + 1 841 euros) [au titre des sommes non justifiées aux débats]))).

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, Mme [Z] [M] et M. [S] [L] seront solidairement condamnés à payer à la société Action logement services la somme de 3 286,29 euros, arrêtée au 29 juillet 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à juillet 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 (date du commandement de payer).

Sur la demande en résolution du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10305172130 » liant la SCI Foncière RU 01/2008 et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives produites aux débats et signées par la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [Z] [M] et M. [S] [L], par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 3 296,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mai 2024, terme de mars 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 16 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution :

Sur l’expulsion :

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 16 septembre 2024, il convient en conséquence d’autoriser la bailleresse, à défaut de libération spontanée des lieux par Mme [Z] [M] et M. [S] [L], à faire procéder à leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Mme [Z] [M] et M. [S] [L] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision mensuelle pour charges convenus au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Mme [Z] [M] et M. [S] [L] seront solidairement condamnés à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 16 septembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [M] et M. [S] [L], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 16 juillet 2024, ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à payer à la société Action logement services la somme de 3 286,29 euros, arrêtée au 29 juillet 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2023 à juillet 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 18 septembre 2023, entre d’une part, la SCI Foncière RU 01/2008 et d’autre part, Mme [Z] [M] et M. [S] [L], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] B – 1er étage – porte 18 – 14 000 [Localité 4], à la date du 16 septembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Mme [Z] [M] et M. [S] [L], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à la SCI Foncière RU 01/2008, à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenus au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à payer in solidum à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 16 septembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE Mme [Z] [M] et M. [S] [L] au paiement in solidum des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [M] et M. [S] [L] à payer in solidum à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,