TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00088 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JT7H

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 30 Avril 2026

[L] [B]

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M. [I] [K]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Avril 2026

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition.

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [B]

né le 29 Juillet 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K]

né le 01 Mars 1996 à [Localité 3] (94), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Mars 2026

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2023, M. [L] [B] a donné à bail à M.[I] [K] un logement à usage d’habitation situé1110 [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 100 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 3 juillet 2024, M. [L] [B] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3230 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice signifié en date du 4 février 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 6 février 2026, M. [L] [B] a fait assigner M.[I] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion de M. [I] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– condamner M. [I] [K] au paiement à titre provisoire :

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges et accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clés ;

* de la somme de 8.739,51 euros au titre des loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 27 janvier 2026 et ce, avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 2 juillet 2024 sur la somme de 3.230 euros et à compter de l’assignation pour le surplus jusqu’à parfait paiement ;

– condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 2 juillet 2024 ainsi que sa signification à la CCAPEX.

À l’audience du 24 mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [L] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [I] [K] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur, au soutien de sa demande en paiement provisionnelle produit notamment aux débats :

– le contrat de bail ;

– le commandement de payer du 2 juillet 2024 ;

– un décompte locatif arrêté au 27 janvier 2026, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 8.739,51euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [F] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de la somme de 8.739,51 euros arrêtée au 27 janvier 2026.

Par conséquent, M. [I] [K] sera condamné à payer à M. [L] [B] la somme provisionnelle de 8.739,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.230 euros, à compter du 2 juillet 2024 (date du commandement de payer) et sur le surplus, à compter du 4 février 2026 (date de l’assignation).

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [I] [K] par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 3.230 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [I] [K], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 septembre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [I] [K] cause un préjudice à M. [L] [B] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 470 euros, par référence au terme d’août 2024 (soit 370 euros au titre du loyer révisé et 100euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 2 septembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [K], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX via EXPLOC ainsi qu’à payer à M. [L] [B] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à payer à M. [L] [B], la somme provisionnelle de 8.739,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.230 euros, à compter du 2 juillet 2024 et sur le surplus, à compter du 4 février 2026 ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 18 juillet 2023, entre d’une part, M. [L] [B] et d’autre part, M. [I] [K], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 2 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [I] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 septembre 2024 ;

DISONS que M. [I] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de M. [I] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à payer M. [L] [B] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 470 euros, à compter du 2 septembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DISONS que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [L] [B] ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [L] [B] ;

CONDAMNONS M. [I] [K] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX via EXPLOC ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à payer à M. [L] [B] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION