TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01522 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JH4O

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[R] [Y]

C/

[A] [D]

[L] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clémence ROUSSELET

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Nadia BALI

M^e Clémence ROUSSELET

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [R] [Y]

née le 17 Juin 1967 à [Localité 2]

domiciliée chez Maître Clémence ROUSSELET, [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de ROUEN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [D]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nadia BALI, avocat au barreau d’EURE

Madame [L] [D]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nadia BALI, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 octobre 2022, avec effet au 1er novembre 2022, Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ont donné à bail à Madame [R] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 565 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 35 euros ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie de 565 euros.

Suivant acte extrajudiciaire du 7 décembre 2023, Madame [Y] a fait assigner les époux [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ROUEN pour voir déclarer ses demandes recevables et bien fondées et les condamner solidairement au paiement de :

– la somme de 960,50 euros au titre du dépôt de garantie et des pénalités y afférents,

– la somme de 500 euros au titre du défaut de fourniture du diagnostic de performance énergétique,

– la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

– la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 novembre 2024, au cours de laquelle Madame [Y], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite du tribunal de :

– déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

– débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et en particulier de toute demande reconventionnelle,

– écarter des débats l’attestation de l’entreprise [Q] [Z] comme irrecevable,

– condamner solidairement les époux [D] à lui verser les sommes de :

– 1 582 euros au titre du dépôt de garantie et des pénalités y afférents,

– 500 euros au titre du défaut de fourniture du diagnostique de performance énergétique,

– 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Les époux [D], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicitent du tribunal de :

– déclarer hors de cause Madame [D],

– ordonner le renvoi du dossier devant le tribunal judiciaire de CAEN,

– en tout état de cause, débouter Madame [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– à titre reconventionnel, condamner Madame [Y] à leur payer les sommes de :

* 999,20 euros au titre des réparations locatives, charges et loyers restant dus,

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Par jugement du 24 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de ROUEN a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAEN et réservé les demandes et les dépens.

À l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, les parties représentées par leur conseil respectif ont maintenu les demandes présentées devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de ROUEN.

Madame [Y] fonde ses demandes sur les articles 1217 et 1719 du code civil, L.126-29 du code de la construction et de l’habitation et 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que les bailleurs ne lui ont jamais restitué le dépôt de garantie, qu’en outre il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie contradictoire, dans la mesure où elle n’en a jamais été avisée.

S’agissant de sa demande relative au préjudice de jouissance subi, elle fait valoir que les bailleurs ont inventé des faits qui n’existaient pas, qu’ils effectuaient des visites inopinées, que Monsieur [D] possédait encore les clés du logement pris à bail et que, ces éléments ont expliqué son départ rapide des lieux loués en mars 2023.

Les époux [D] soutiennent tout d’abord que, Monsieur [D] est le seul à avoir la qualité de bailleur et que c’est d’ailleurs lui qui a signé l’intégralité des documents relatifs au bail.

Ensuite, ils affirment qu’il y a bien eu un état des lieux de sortie, dans lequel il est indiqué la présence de la demanderesse.

S’agissant de leur demande reconventionnelle en paiement, ils soutiennent que la dette se compose de réparations locatives et du loyer de mars 2023 resté impayé. Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils considèrent au demeurant que, Madame [Y] est de mauvaise foi dans la mesure où elle n’a jamais communiqué sa nouvelle adresse.

Enfin, pour ce qui est du préjudice de jouissance invoqué, ils prétendent avoir réglé un problème électrique rencontré par la locataire et qu’il y a eu une fuite d’eau, relayée par le plombier et que la police a dû intervenir pour qu’elle soit réparée car Madame [Y] refusait d’ouvrir la porte.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce 11 produite par les défendeurs

Conformément à l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il est admis que, le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l’article 202 sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constituait l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque.

En l’espèce, la pièce 11 produite par les époux [D] constitue une attestation.

Si Madame [Y] sollicite que cette pièce soit écartée des débats, en ce qu’elle ne respecte pas les conditions posées à l’article 202 du code de procédure civile, notamment faute de production d’un document d’identité du rédacteur, elle ne rapporte cependant pas en quoi l’inobservation des formalités substantielles prévues par l’article 202 du code de procédure civile lui fait grief.

En conséquent, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande tendant à déclarer hors de cause Madame [D]

En application de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 du même code prévoit que, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail litigieux que, sous la dénomination du bailleur figure la mention « Monsieur, Madame [D] [A] », ainsi que, dans le corps du bail la mention selon laquelle « Monsieur, Madame [D] [A] louent à Madame [Y] [R] ».

De sorte qu’il apparaît que Madame [D] épouse de Monsieur [D] a bien été partie au bail.

En outre, il s’infère d’un avis d’échéance en date du 11 février 2023 que celui-ci est établi au nom de « M. et Mme [D] [A] ».

Dès lors, Monsieur [D] et Madame [L] [D] ont bien tous deux la qualité de bailleur dans le contrat conclu le 31 octobre 2022 avec Madame [Y].

Au surplus, quoique les défendeurs produisent aux débats une attestation de donation partage portant sur les lieux litigieux au bénéfice de Monsieur [D], cet élément seul, ne permet pas d’exclure Madame [D] d’une éventuelle propriété des lieux, en ce qu’il n’est pas indiqué dans ladite attestation établie le 14 janvier 2016, la situation personnelle (célibataire, marié, pacsé ou divorcé) de Monsieur [D] et qu’il n’est pas non plus connu des débats la date mariage des époux [D].

Par conséquent, les époux [D] seront déboutés de leur demande tendant à déclarer hors de cause Madame [D].

Sur la demande relative au défaut de restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Les alinéas suivants disposent qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il s’infère des débats et ce n’est pas contesté par ailleurs que, lors de son entrée dans les lieux, Madame [Y] a versé la somme de 565 euros au titre du dépôt de garantie et qu’elle a quitté les lieux et remis les clés aux bailleurs en date du 8 mars 2023, après établissement d’un état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le même jour.

En outre, il est notoire et non contesté que, le montant correspondant au dépôt de garantie n’a pas été restitué à Madame [Y], ni en totalité, ni partiellement.

Aussi, il convient d’étudier les éventuelles sommes restant dues par la locataire à l’issue du bail afin d’envisager la question du dépôt de garantie.

Sur les sommes restant dues par la locataire à l’issue du bail

En l’espèce, les époux [D] soutiennent que Madame [Y] est redevable de la somme de 999,20 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives restés impayés à l’issue du bail.

Il ressort des débats que la somme de 999,20 euros se répartit comme suit :

+ 169,07 euros au titre des loyers et charges impayés, prorata du terme de mars 2023 inclus,

+ 1 395,13 euros au titre des réparations locatives,

– 565 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges restant impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que, Madame [Y] n’a pas réglé les sommes de :

– 160 euros correspondant au prorata de loyer et charges du mois de mars 2023, soit jusqu’au 8 mars 2023, date de son départ des lieux et de la restitution des clés,

– 9,07 euros au titre de l’apurement de charges pour l’année 2023.

Il ressort des débats que, Madame [Y] a délivré congé par courrier du 29 janvier 2023, réceptionné le 9 février 2023 par les bailleurs et accepté pour le 8 mars 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux et remis les clés. Dès lors, Madame [Y] était redevable du paiement de ses loyers et charges jusqu’au 8 mars 2023 inclus.

Au soutien de leur demande, les bailleurs produisent :

– l’avis d’échéance de mars 2023, établi le 11 février 2023, portant sur la somme totale de 160 euros, représentant 150,67 euros au titre du loyer et 9,33 euros au titre de la provision pour charges, le tout, au prorata de l’occupation des lieux, soit jusqu’au 8 mars 2023,

– un décompte de sortie des lieux en date du 11 avril 2023, dans lequel, les bailleurs sollicitent notamment, outre la somme de 160 euros au titre du prorata de loyer et charges jusqu’au 8 mars 2023, la somme de 9,07 euros au titre de l’apurement de charges pour l’année 2023.

Toutefois, au regard des conditions financières du bail, le prorata de loyer et charges, pour la période du 1er au 8 mars 2023 inclus s’élève à la somme de 154,84 euros, calculée comme suit :

(((565 euros / 31jours) x 8 jours) + ((35 euros / 31 jours) x 8 jours))) ; et non, à la somme de 160 euros comme sollicitée par les bailleurs.

En outre, compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail, s’élevant à la somme de 35 euros, en l’absence de production aux débats d’un décompte des charges réelles récupérables pour l’année 2023 et de l’ensemble des justificatifs desdites charges, les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter le paiement de la somme supplémentaire de 9,07 euros au titre des charges réelles récupérables de l’année 2023, faute d’en justifier conformément aux dispositions de l’article 23 précité.

De sorte qu’il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Madame [Y] est débitrice de la somme de 154,84 euros au titre du prorata de loyer et charges pour la période du 1er au 8 mars 2023 inclus.

Quoique Madame [Y] soutienne ne pas avoir été destinataire ni de l’avis d’échéance, ni du décompte de sortie, que les bailleurs prétendent lui avoir adressés et dont ils ne rapportent pas la preuve de ces envois (l’avis de réception du recommandé n°1A20290344158 étant illisible), Madame [Y], qui a pris connaissance de cette demande en paiement au cours de la présente instance, ne démontre pas non plus avoir réglé la somme de 154,84 euros aux bailleurs.

Par conséquent, Madame [Y] sera condamnée à payer aux époux [D] la somme de 154,84 euros au titre du prorata de loyer et charges dû pour la période du 1er au 8 mars 2023 inclus, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte que, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

En vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture et donc d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 1 395,13 euros au titre des réparations et dégradations locatives, les bailleurs produisent aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi le 31 octobre 2022 et contradictoirement entre les parties, en ce qu’il comporte leurs signatures,

– le procès-verbal de constat des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice le 8 mars 2023 et contradictoirement, en ce que les parties étaient présentes,

– une facture du 7 avril 2023 établie par la société Menuiserie [S] [X], portant sur le « remplacement fond du meuble évier » pour la somme totale de 319 euros TTC,

– une facture du 11 avril 2023 établie par l’entreprise [J], portant notamment sur la « reprise du mur de la salle de bains » pour la somme de 159 euros TTC,

– une facture du 12 février 2023 établie par l’entrepreneur [Q] [Z], portant sur « facture de fuite d’eau sous l’évier dû sur robinet d’arrêt pour machine à laver » pour la somme totale de 66 euros TTC,

– une facture du 3 avril 2023 établie par l’entrepreneur [Q] [Z] portant sur « la fourniture et la pose d’un robinet d’arrêt chromé pour machine à laver » pour la somme totale de 71,13 euros TTC.

Et ils répartissent ainsi leurs demandes :

– 319 euros au titre du « remplacement du fond du meuble évier suite à la fuite d’eau » d’après facture du 7 avril 2023 précitée,

– 71,13 euros au titre du « remboursement du robinet d’arrêt pour machine à laver » d’après facture du 3 avril 2023 précitée,

– 159 euros au titre de « la reprise du mur (au-dessus) du lavabo de la salle de bain » d’après facture du 11 avril 2023 précitée,

– 66 euros au titre de « l’intervention du plombier concernant la fuite d’eau dans la cuisine, du robinet d’arrêt du lave-vaisselle » d’après facture du 12 février 2023 précitée,

– 600 euros au titre des « murs cage d’escalier (éraflure suite au déménagement) » d’après un devis établi par l’entreprise [J], non communiqué aux débats,

– 180 euros au titre de la « porte d’entrée (éraflure suite au déménagement) » d’après un devis établi par l’entreprise [J], non communiqué aux débats.

Tout d’abord, bien que Madame [Y] soutienne que l’état des lieux d’entrée n’a pas été dressé en sa présence mais unilatéralement par les bailleurs qui lui ont adressé par courriel en lui réclamant de le signer, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 3-2 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement ; Madame [Y] ne rapporte pas la preuve d’une telle demande adressée aux bailleurs ; outre que, l’état des lieux d’entrée produit aux débats par les bailleurs comporte effectivement la signature de chacune des parties et ce, sans aucune mention particulière notamment d’opposition de l’une des parties.

De même, quoique Madame [Y] soutienne ne pas avoir été destinataire du procès-verbal de constat des lieux et de ce fait, ne pas avoir été en mesure de formuler des observations sur celui-ci, elle était pourtant bien présente lorsque ce constat des lieux a été dressé par commissaire de justice en date du 8 mars 2023 ; de sorte que, le principe du contradictoire est respecté ; au surplus, le procès-verbal de constat est soumis à la discussion des parties dans le cadre du présent litige.

Ensuite, il convient, afin de déterminer si les postes de réparations et dégradations locatives listés par les bailleurs et dont ils sollicitent réparation pour un montant total de 1 395,13 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux.

S’agissant de la demande de « remplacement du fond du meuble évier suite à la fuite d’eau » pour laquelle les bailleurs réclament la somme de 319 euros (suivant facture du 7 avril 2023 précitée) :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, dans la cuisine, se trouve un « meuble sous évier deux portes en bon état avec poignées métal dont celle de gauche mauvaise fixation, à l’intérieur une alimentation lave-vaisselle avec vidange ainsi qu’une alimentation gaz naturel avec bouchon ».

Le commissaire de justice a quant à lui, au départ des lieux de la locataire constaté la « présence d’un meuble sous évier avec deux portes sur le côté gauche et une tablette à l’intérieur qui est visible », « des tablettes qui sont déposées » et « la planche inférieure gondole légèrement et est légèrement gonflée ensuite à l’humidité ».

De sorte qu’une dégradation a bien été constatée s’agissant du fond du meuble sous évier dont la planche gondole et a pris l’humidité ; par ailleurs, aucune déduction de vétusté ne saurait être déduite de la somme réclamée compte tenu du faible temps d’occupation des lieux par la locataire sortante. Aussi, il sera accordé aux bailleurs la somme de 319 euros sollicitée pour ce poste.

S’agissant de la demande de « remboursement du robinet d’arrêt pour machine à laver » pour laquelle les bailleurs sollicitent la somme de 71,13 euros (suivant facture du 3 avril 2023 précitée) :

Il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que deux arrivées d’eau sont présentes dans le logement, la première se situe sous le placard sous évier, dans la cuisine et la seconde, dans la salle de douche.

Les bailleurs n’indiquent pas dans les conclusions de leur conseil, quelle arrivée d’eau est concernée par cette demande.

À l’entrée dans les lieux de la locataire, il n’a été porté aucune mention particulière s’agissant de l’état de ces deux arrivées d’eau, aussi la locataire est présumée avoir reçu ces éléments en bon état de réparation locative.

En tout état de cause, à la lecture du procès-verbal dressé à la sortie des lieux de la locataire, le commissaire de justice a seulement constaté « une fuite au niveau de l’arrivée d’eau sous l’évier » et « la présence d’une arrivée et évacuation d’eaux avec une vanne d’arrêt » pour ce qui est de celle se trouvant dans la salle d’eau.

Toutefois, les bailleurs sollicitent le remboursement du remplacement complet du robinet d’arrivée d’eau, alors que, si le remplacement des joints relève de la responsabilité du locataire, celui d’un robinet relève des réparations imputables au bailleur.

De sorte que, la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

S’agissant de la demande de « reprise du mur (au-dessus) du lavabo de la salle de bain » pour laquelle les bailleurs réclament la somme de 159 euros (suivant facture du 11 avril 2023 précitée) :

À l’entrée des lieux de la locataire, il est mentionné concernant la salle d’eau/de bains que, « les peintures murales et plafond sont neuves ».

Au départ de la locataire, le commissaire de justice a constaté que, « les murs sont en peinture blanche », « présente une trace en angle a proximité de la porte côté gauche en rentrant » ; de sorte qu’aucune dégradation n’est rapportée aux débats s’agissant de la peinture murale située au-dessus du lavabo et nécessitant la reprise du mur.

De sorte que, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

S’agissant de la demande pour « l’intervention du plombier concernant la fuite d’eau dans la cuisine, du robinet d’arrêt du lave-vaisselle » pour laquelle les bailleurs demandent la somme de 66 euros (suivant facture du 12 février 2023 précitée) :

Comme vu précédemment, si le commissaire de justice a constaté, au départ de la locataire, « une fuite au niveau de l’arrivée d’eau sous l’évier », il n’est cependant pas rapporté des causes de celle-ci et par conséquent de la responsabilité de la locataire dans la survenue de cette fuite.

De sorte que, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

S’agissant des « murs cage d’escalier (éraflure suite au déménagement) » pour lesquels les bailleurs sollicitent la somme de 600 euros :

Il ressort des débats et du constat dressé par commissaire de justice que, cet élément ne compose pas le logement mais qu’au contraire, il s’agit des parties communes de l’immeuble. Or, à ce titre, aucun état des lieux comparatif ne permet d’imputer de quelconques dégradations à la locataire sortante.

Au surplus, les bailleurs ne justifient pas de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste.

De sorte que, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

S’agissant de la « porte d’entrée (éraflure suite au déménagement) » pour laquelle les bailleurs demandent la somme de 180 euros :

Si à l’entrée dans les lieux de la locataire, il est indiqué concernant la porte d’entrée qu’elle est en « bois en état avec clenche en métal doré et barillet » et qu’au départ de la locataire, le commissaire de justice a constaté que, la porte est « peinte en face extérieure, quelques petites légères griffures en partie basse face extérieure de la porte » et que, « l’intérieur est en état d’usage, bon fonctionnement » ; les bailleurs ne démontrent pas que, la somme sollicitée de ce chef correspond à une évaluation sérieuse.

De sorte que, les bailleurs seront également déboutés de leur demande de ce chef.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces constatations que, Madame [Y] est redevable de la somme de 319 euros au titre des réparations locatives qui lui sont imputables suite à son départ des lieux à l’issue du bail litigieux et ce, avant déduction du montant du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyer et charges impayés : 154,84 euros

(pour la période du 1er au 8 mars 2023 inclus)

Réparations locatives : 319 euros

Dépôt de garantie : – 565 euros

TOTAL : – 91,16 euros

En définitive, si Madame [Y] est redevable de la somme totale de 473,84 euros à l’issue du bail litigieux, au titre du prorata de loyer jusqu’au 8 mars 2023 inclus et des réparations locatives qui lui sont imputables, après déduction du montant de 565 euros correspondant au dépôt de garantie, le compte locatif est créditeur de la somme de 91,16 euros.

Par conséquent, les bailleurs seront condamnés solidairement à payer à Madame [Y] la somme de 91,16 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues par la locataire à l’issue du bail (prorata de loyer jusqu’au 8 mars 2023 inclus et réparations locatives).

Sur la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie

L’alinéa 3 de l’article 22 déjà cité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 22 pris en son alinéa 7 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, si Madame [R] [Y] sollicite la somme de 1 582 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités afférentes pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, c’est sur elle que pèse la charge de la preuve de la communication de sa nouvelle adresse aux bailleurs, ce qu’elle échoue à faire.

En effet, l’état des lieux de sortie qui a été dressé par commissaire de justice en date du 8 mars 2023 ne comprend pas d’indication quant à la nouvelle adresse de la locataire sortante.

Au surplus, l’allégation selon laquelle elle aurait fait suivre son courrier à son départ des lieux litigieux, est sans effet faute d’avoir été démontrée.

Au demeurant, les bailleurs rapportent quant à eux un courrier en date du 25 septembre 2024 adressé par le commissaire de justice selon lequel, si la locataire a souhaité que soient consignées des déclarations qu’elle a formulées à la fin des opérations à propos des parties communes, d’après lesquelles le commissaire de justice était en possession de sa nouvelle adresse dans son dossier, ce dernier affirme qu’aucune nouvelle adresse ne lui a été communiquée.

Dès lors, Madame [Y] ne rapportant pas la preuve de la communication aux bailleurs de sa nouvelle adresse, elle ne peut prétendre à obtenir la majoration prévue pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, en l’occurrence 2 mois.

En conséquence, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de majoration de 10% du loyer pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que, pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute ou une inexécution contractuelle, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre du défaut de délivrance du diagnostic technique

Conformément à l’article 3-3 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, Madame [Y] soutient que, lors de la conclusion du bail, il lui a été fourni un diagnostic technique erroné puisqu’il ne correspondait pas au logement pris à bail et qu’elle n’a alors pas pu être informée en connaissance de cause de l’état énergétique de l’appartement loué, ni se faire une idée réelle et précise du montant des factures d’électricité et que, le circuit électrique du logement loué était dangereux.

Il est patent que, dans un premier temps, le diagnostic technique transmis à Madame [Y] ne correspondait pas aux lieux litigieux.

En effet, il ressort d’un courriel du 29 octobre 2022 transmis par le mandataire des bailleurs à Madame [Y] que, les pièces jointes dont l’intitulé commence par 1E010621 et relatives au diagnostic technique ne correspondent effectivement pas aux lieux litigieux.

Toutefois, les bailleurs soutiennent avoir corrigé cette erreur de transmission et que, la locataire disposait du bon diagnostic technique lors de la conclusion du bail en date du 31 octobre 2022.

Il s’infère également des débats qu’un diagnostic technique portant sur les lieux litigieux a été réalisé le 28 octobre 2022 et que celui-ci comporte la signature de la locataire sous la mention « pris connaissance », sans que la date de signature de ce document n’y ait été apposé.

L’attestation produite par les bailleurs et émise par leur mandataire, selon laquelle ce dernier affirme que, Madame [Y] a bien pris connaissance du bon diagnostic le 31 octobre 2022 est insuffisant à rapporter la preuve de délivrance du diagnostic litigieux lors de la conclusion du bail, faute d’être circonstanciée, notamment de relater la manière dont laquelle ce diagnostic a été remis à la locataire et ce, alors même que le diagnostic erroné à été remis par courriel et dont la preuve est aisée à rapporter.

De sorte que, les bailleurs, sur qui pèse la charge de la preuve de la transmission effective du diagnostic technique à la locataire au moment de la conclusion du bail, ne démontrent pas que le diagnostic technique portant sur les lieux litigieux a bien été transmis à Madame [Y] au plus tard au moment de la conclusion du bail litigieux.

En outre, Madame [Y] produit aux débats plusieurs courriels, en date des 8 et 16 décembre 2022, adressés au mandataire des bailleurs, desquels il s’infère qu’elle a rencontré plusieurs difficultés en lien avec l’absence de conformité aux normes du circuit électrique de l’appartement et sa vétusté.

Par ailleurs, à la lecture du diagnostic technique relatif aux lieux loués, il apparaît que le logement comporte de nombreuses et importantes anomalies relatives à l’installation électrique.

Dès lors, Madame [R] [Y] rapporte la preuve de la faute commise par les bailleurs résultant du défaut de communication du diagnostic technique lors de la conclusion du bail ainsi que, des dommages subis du fait du défaut de communication et d’information relative au diagnostic technique et notamment de l’absence d’information sur la non-conformité et la vétusté de l’électricité intérieure du logement et de ce fait, d’un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Par conséquent, les bailleurs seront condamnés solidairement à payer à Madame [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission du diagnostic technique lors de la conclusion du bail.

Au titre du préjudice de jouissance subi

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les articles 1719 3° du code civil et 6b) de la loi précitée prévoient également que, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.

Il est admis, en application de ces textes, que le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts sanctionnant les troubles de jouissance, suffisamment graves, subis par le locataire et que, tel n’est pas le cas lorsque le preneur n’a adressé aucune réclamation, au bailleur, pendant son occupation des lieux.

En l’espèce, Madame [Y] soutient avoir subi de nombreux désordres dans le logement loué et n’avoir pas pu profiter d’un usage paisible des lieux loués ; du fait tout d’abord, des différents problèmes électriques mais également de difficultés liées à l’installation intérieure du gaz ou encore du risque d’exposition au plomb ; ensuite, de l’attitude particulièrement intrusive de Monsieur [D], lequel a souhaité accéder fréquemment à l’appartement, sans raison apparente et en ayant recours à la force physique.

Pour ce qui est des défaillances électriques subies, il est rapporté aux débats deux courriels, datés des 8 et 16 décembre 2022, d’après le premier, deux prises de courants ne fonctionnaient pas et d’après le second, il s’infère que suite au passage des électriciens venus réparer les prises, la locataire informe qu’il n’y a plus d’éclairage dans la salle de bains.

Si le premier dysfonctionnement déclaré par la locataire au mandataire des bailleurs a été réparé le 16 décembre 2022, les bailleurs ne rapportent pas aux débats la date de réparation du second dysfonctionnement déclaré par la locataire au mandataire des bailleurs le 16 décembre 2022 également.

En outre, il y a lieu de rappeler que, le diagnostic technique portant sur le logement loué, réalisé le 28 octobre 2022, fait état d’un nombre important d’anomalies relatives à l’installation électrique et atteste de l’existence d’une installation électrique non conforme et mais également dangereuse en ce qu’il a été constaté un manque de dispositif de protection différentiel, de dispositif de protection contre les surintensités ou encore du matériel électrique présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, voir des matériels électriques vétustes.

Par ailleurs, si les bailleurs soutiennent que, les réparations nécessaires ont été effectuées, ils ne rapportent pas la preuve ni de l’exécution des travaux ni de leur date.

Pour ce qui des difficultés liées à l’installation intérieure du gaz et du risque d’exposition au plomb, Madame [Y] ne démontre pas avoir adressé aux bailleurs de quelconques réclamations portant sur ces points.

Enfin, s’agissant des troubles de jouissance subis du fait de l’attitude de Monsieur [D], deux attestations, conformes aux dispositions de l’article 220 du code de procédure civile, établies par des proches de la locataire font état de faits circonstanciés d’après lesquels, le plombier intervenant pour le compte du bailleur le 1er novembre 2022 est entré dans les lieux à l’aide de clés dont il disposait ainsi que, de l’attitude du bailleur qui les 26 et 30 janvier 2023 est rentré dans le logement sans qu’il n’y ait été invité mais simplement après avoir frappé à la porte.

Une autre attestation, également conforme à l’article 220 précité, relate des faits qui se sont déroulés les 20 et 21 janvier 2023 au sein des lieux litigieux. Elle relate que, dans un premier temps, le propriétaire est venu, le vendredi 20 janvier vers 19h15, vérifier si une fuite provenait de l’appartement litigieux, sans en avoir averti au préalable la locataire et en agressant verbalement cette dernière sous prétexte qu’il était propriétaire et qu’il faisait ce que bon lui semblait. Dans un second temps, il s’est de nouveau présenté le samedi 21 janvier à 8h30, accompagné de son cousin plombier pour une nouvelle visite imprévue du logement.

En outre, elle produit aux débats un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 27 janvier 2023, à l’encontre de Monsieur [D] pour des faits qui se sont déroulés le 20 janvier 2023 à son domicile (logement loué). Elle relate que vers 20h, Monsieur [D] a frappé à sa porte en lui indiquant qu’une fuite provenait de son appartement et qu’il a violemment donné un coup de poing dans la porte afin de l’ouvrir, cette dernière heurtant l’épaule précédemment opérée de la locataire et que, Monsieur [D] est alors rentré dans l’appartement, sans qu’elle ne l’y invite et a visité les lieux loués pour vérifier l’absence de fuite.

Au surplus, elle rapporte un certificat médico-légal dressé en date du 17 avril 2023, dans lequel elle relate les agissements de Monsieur [D] à son égard et fait état de doléances physiques relatives à son épaule et psychologiques, en lien avec l’attitude de Monsieur [D] à son égard durant son occupation du logement litigieux.

Il s’infère de ces éléments que, Monsieur [D] a, à plusieurs reprises, effectué des visites au sein du logement loué par Madame [Y], souvent au prétexte d’une fuite d’eau provenant des lieux litigieux, sans en avoir informé préalablement la locataire et être entré dans les lieux sans y avoir été invité.

Au demeurant, l’attestation produite par les bailleurs et émise par le cousin de Monsieur [D] qui se trouve être le plombier qui a visité plusieurs fois les lieux et qui relate les faits qui se sont déroulés le matin du 11 février 2023, au cours desquels Monsieur [D] a demandé l’intervention du plombier dans le logement pour une fuite d’eau accompagné de la police municipale, évoque un contexte incontestablement conflictuel entre les parties.

Au surplus, les nombreuses et différentes interventions impromptues de Monsieur [D] au sein du logement de Madame [Y], ne sont pas justifiées aux débats par des réparations urgentes, car il n’est pas rapporté aux débats la preuve des prétendus sinistres liés à des dégâts des eaux provenant de l’appartement litigieux et qui auraient impacté notamment les locataires des appartements situés au-dessous de celui de Madame [Y].

Aussi, il est manifeste que Madame [Y] a subi durant son occupation des lieux, un trouble de jouissance en lien avec les dysfonctionnements du circuit électrique et de l’attitude intrusive de Monsieur [D].

En conséquence, le préjudice de jouissance subi par Madame [Y] dans l’occupation de son logement du 1er novembre 2022 à son départ le 8 mars 2023 sera justement indemnisé à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les époux [D], parties succombantes au litige, seront solidairement condamnés au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à Madame [Y] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [R] [Y] de sa demande tendant à écarter la pièce 11 produite par Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] de leur demande tendant à déclarer hors de cause Mme [L] [D] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 91,16 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues par la locataire à l’issue du bail en ce compris, le prorata de loyer jusqu’au 8 mars 2023 inclus et les réparations locatives ;

DÉBOUTE Madame [R] [Y] de sa demande de majoration de 10 % du loyer pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission du diagnostic technique lors de la conclusion du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant le bail litigieux ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [D] et Madame [L] [D] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION