TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/09696 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2PMH

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Juillet 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 30/12/2025

à M^e FAVAT et M^e LAHMI

JUGEMENT

rendu le 30 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SAS HAIR OF THE DOG

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1806

DEFENDERESSE

Madame [I] [F] veuve [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Cédric-david LAHMI de la SELEURL PARTNER IN LAW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0304

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 12 novembre 2013, M. [N] [P], aux droits duquel se trouve Mme [I] [F] veuve [P], a donné à bail commercial à la S.A.S. Hair of the dog des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 12 novembre 2013 et jusqu’au 11 novembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 108 000 euros.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de : « restauration, bar et vente à emporter ».

Par acte d’huissier de justice du 20 juin 2022, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 12 novembre 2022.

À la date du renouvellement, le loyer annuel appelé par la bailleresse s’élevait, après indexation, à la somme de 115 188 euros par an en principal.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable le 26 avril 2023, la S.A.S. Hair of the dog a fait assigner Mme [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2023, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 45 000 euros par an en principal.

Par jugement du 7 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 12 novembre 2022,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [T] [K] pour y procéder.

Par ordonnance du 19 février 2024, Mme [X] [D] a été désignée en remplacement de M. [K].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 4 décembre 2024.

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 16 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025 et prorogée au 30 décembre suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Hair of the dog, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 juillet 2025, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre liminaire,

— d’écarter du débat la pièce n°10 notifiée par Mme [P],

A titre principal :

— de fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 12 novembre 2022 à la somme de 46 500 euros HT et HC,

— de débouter Mme [P] de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— de fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 12 novembre 2022 à la somme de 48 097 euros HT et HC,

En tout état de cause,

— de juger que les restitutions de loyers produiront intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du renouvellement puis de chaque échéance,

— de condamner Mme [P] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— de condamner Mme [P] à lui payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2025, Mme [P] demande à la juge des loyers commerciaux :

— de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 80 912 euros par an HT et HC,

— de débouter la S.A.S. Hair of the dog de ses demandes,

— de condamner la S.A.S. Hair of the dog à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la S.A.S. Hair of the dog aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet de pièce

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code ajoute que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, selon l’article 135 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, alors que le rapport d’expertise judiciaire, daté du 30 novembre 2024, a été déposé au greffe du tribunal le 4 décembre 2024, Mme [P] a notifié le 24 avril 2025 à la S.A.S. Hair of the dog une pièce n°10 constituée d’un rapport d’estimation de la valeur locative en renouvellement des locaux en cause au 12 novembre 2022, établi par le cabinet [G] – [K] – Ladenise et daté du 6 janvier 2025.

Ce rapport n’est pas signé de sorte que l’identité de son rédacteur n’est pas connue de la présente juridiction. Pour autant, il résulte de l’ordonnance du 19 février 2024 que Mme [D] a été désignée en qualité d’experte judiciaire en remplacement de M. [K] parce que ce dernier avait « refusé sa mission au motif d’un conflit d’intérêt ». Il existe de ce fait un doute sérieux sur le caractère impartial du rapport unilatéral rédigé par le cabinet [G] – [K] – Ladenise dans l’intérêt de Mme [P].

En outre, ce rapport a été élaboré postérieurement à la fin des opérations d’expertise judiciaire, sans donc avoir été soumis à l’analyse de Mme [D] comme cela aurait pu être le cas.

La seule circonstance que ce rapport amiable a pu être critiqué par la S.A.S. Hair of the dog dans le cadre des débats postérieurs au dépôt du rapport d’expertise judiciaire est insuffisante pour lui conférer un caractère contradictoire suffisant au vu de l’état d’avancement de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé.

L’établissement et la communication de ce rapport unilatéral sont tardifs, les explications données sur ce point par la bailleresse étant inopérantes, et constituent dès lors une violation du principe de la contradiction.

Ces différentes circonstances justifient d’écarter des débats la pièce n°10 communiquée par Mme [P].

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En revanche, dans l’hypothèse où la valeur locative des locaux loués – déterminée, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage – est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que le loyer plafonné au 12 novembre 2022, indexé sur la base de l’évolution de l’ILC, s’établissait à la somme de 123 080,18 euros hors taxes et charges.

Les parties s’accordent implicitement sur le fait que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement est inférieure au loyer plafonné. Au terme de ses opérations d’expertise, Mme [D] a également estimé la valeur locative des locaux loués le 12 novembre 2022 à la somme annuelle de 48 097 en principal.

La preneuse et la bailleresse formulent néanmoins plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’experte.

La valeur locative des locaux sera par suite établie après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien de « belle et bonne qualité de construction apparente », élevé de six étages, en façade en pierre de taille – à l’exception des 4ème et 5ème étages.

Les locaux dont il s’agit, exploités sous enseigne « Freddy’s », sont constitués d’un local commercial (le deuxième à gauche en partant de la porte d’entrée) comprenant un magasin avec arrière-boutique, un débarras et une cuisine s’éclairant sur la cour, ainsi qu’une cave.

Ils ont été reliés, au moyen de quatre percements, avec le local voisin appartenant également à Mme [P] et exploité par la même S.A.S. Hair of the dog sous enseigne « Semilla ». Ces droits de percement constituent un élément particulièrement favorable pour l’exploitation de la preneuse.

La boutique, située au rez-de-chaussée de l’immeuble, est accessible depuis la rue par une porte vitrée à simple vantail. Le linéaire de façade, d’environ 4,75 m, est limité par rapport à la superficie totale des locaux, ce qui constitue un élément défavorable du point de vue de la visibilité ainsi que de la luminosité des locaux, bien que la vitrine soit vitrée et rétractable.

L’experte note par ailleurs que le trottoir sur lequel donne la boutique est de faible largeur, ne permettant donc pas l’exploitation d’une terrasse extérieure.

Les locaux sont configurés comme suit :

la salle de restaurant, d’une capacité de 32 places assises environ, est étroite et se développe en profondeur ;un bloc sanitaire est accessible depuis la salle de restaurant ;un office de petites dimensions est accessible depuis la salle de restaurant ; il est relié à la cuisine via un passe-plat et à la cour de l’immeuble par une porte ;une réserve voûtée est située au sous-sol, accessible depuis les surfaces mitoyennes par un escalier en bois « particulièrement malcommode » d’une largeur de 0,60 m – le désavantage de cette disposition sur deux niveaux avec une liaison peu fonctionnelle est en partie compensé par le fait que le sous-sol est relié à celui du local mitoyen exploité par la même locataire.

L’experte a constaté que les locaux présentent un bon état d’entretien apparent.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

En l’espèce, Mme [D] retient, à partir des plans d’aménagement et de copropriété, une surface réelle totale de 89,35 m2 – soit 72,85 m2 au rez-de-chaussée et 16,50 m2 au sous-sol.

Mme [P] conteste l’exactitude de ces surfaces, sans toutefois en tirer de conséquence dans ses écritures. Il résulte au demeurant du rapport d’expertise que le conseil de la bailleresse n’a « à aucun moment avant le dépôt du document de synthèse de l’expert manifesté son souhait de faire établir des plans par un géomètre-expert ».

À défaut d’élément probant venant justifier d’une surface réelle différente, celle issue du rapport sera retenue.

S’agissant ensuite de la détermination de la surface pondérée des locaux, la S.A.S. Hair of the dog acquiesce aux coefficients proposés par l’experte tandis que Mme [P] les conteste.

Sur ce :

s’agissant, au rez-de-chaussée :– de la zone 1 : l’experte propose d’appliquer le coefficient de 1,00 à la surface de 21,25 m2, ce qui sera retenu en l’absence de contestation ;

– de la zone 2 : l’experte propose d’appliquer un coefficient de 0,90 à la surface de 21,75 m2 que Mme [P] voudrait porter à 0,95, étant rappelé que selon la Charte, les coefficients pour cette zone varient entre 0,80 et 1,00 ; l’experte a cependant valablement justifié le coefficient proposé par le fait que la zone 2 a certes une configuration « rationnelle » mais qu’un poteau « particulièrement massif » sur le côté gauche du bar ne permet pas d’augmenter le coefficient, d’autant moins au vu du caractère étroit de la zone ;

– de la zone 3 : l’experte propose d’appliquer un coefficient de 0,50 à la surface de 15,20 m2, que Mme [P] voudrait voir porter à 0,60, étant rappelé que selon la Charte, les coefficients applicables varient entre 0,40 et 0,60 ; l’experte a répondu à juste titre à la bailleresse qu’en dépit de la faible profondeur de cette zone, sa configuration est peu rationnelle du fait d’un plan coupé et que la présence du bloc sanitaire entrave sa fonctionnalité ;

– des sanitaires : l’experte propose d’appliquer un coefficient de 0,35 à la surface de 2,60 m2, que Mme [P] voudrait voir porter à 0,40, étant rappelé que selon la Charte, les coefficients applicables varient entre 0,10 et 0,40 ; il est justifié de porter le coefficient à 0,40 compte tenu de la bonne accessibilité des sanitaires et de leur ouverture sur la cour de l’immeuble ;

– de l’office : l’experte propose d’appliquer un coefficient de 0,40 à la surface de 12 m2, ce qui sera retenu en l’absence de contestation ;

de la cave reliée située au sous-sol : L’experte propose d’appliquer un coefficient de 0,20 à la surface de 16,50 m2, que Mme [P] voudrait voir porter à 0,25, étant rappelé que selon la Charte, les coefficients applicables varient entre 0,15 et 0,25 ; le caractère particulièrement étroit et pentu de l’escalier reliant le sous-sol au rez-de-chaussée, malcommode et peu sécurisé pour transporter des denrées, justifie toutefois de ne pas retenir le coefficient maximal, le coefficient de 0,20 tenant déjà suffisamment compte de l’accès à la cave mitoyenne.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 57,59 m2 B.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux sont à destination de « restauration, bar et vente à emporter ».

Les parties ne développent aucun moyen particulier sur ce point.

Sur les correctifs

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur les minorations

Sur les charges exorbitantes de droit commun

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

Il est notamment constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

En l’espèce, le bail commercial stipule que les travaux de mise en conformité et les travaux prescrits par les autorités administratives sont à la charge de la preneuse, quand bien même ils relèveraient de la catégorie des travaux visés à l’article 606 du code de procédure civile, ce qui constitue des charges exorbitantes en ce qu’elles transfèrent à la S.A.S. Hair of the dog des obligations qui relèvent en principe des obligations contractuelles du bailleur, ce sans contrepartie.

Par ailleurs, en vertu du contrat, la S.A.S. Hair of the dog a la charge de « l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation » et des « réparations, grosses et menues, et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture » des locaux, ce qui constitue également une charge exorbitante.

L’experte judiciaire propose d’appliquer à ce titre une minoration de 6 % sur la valeur locative brute. La S.A.S. Hair of the dog acquiesce à cette évaluation tandis que Mme [P], si elle ne conteste pas le caractère exorbitant de droit commun de ces clauses, s’oppose à tout abattement de ce chef dès lors qu’elle estime que selon l’article R. 145-35 du code de commerce dans sa rédaction applicable au bail renouvelé, ces différentes charges lui reviendront désormais.

Elle propose toutefois un abattement de 1,5 % au titre des travaux prescrits par les autorités administratives, affirmant que les locaux sont déjà aux normes.

Le présent bail étant renouvelé à compter du 12 novembre 2022, les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce telles qu’issues du décret du 3 novembre 2014 s’appliqueront au nouveau contrat. En conséquence, la charge effective découlant des clauses susvisées sera réduite puisque Mme [P] devra assurer toutes les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

Il serait cependant inexact de soutenir que les clauses litigieuses deviendront intégralement inapplicables ou dépourvues de portée puisque la S.A.S. Hair of the dog conservera la charge des travaux liés aux mises aux normes et des travaux imposés par l’administration qui ne relèveraient pas de grosses réparations. Sur ce dernier point, l’argumentation de Mme [P] ne peut être suivie, l’évolution des normes ne pouvant être anticipée par la présente juridiction.

En conséquence, et au vu des usages en la matière – soit des abattements allant de 2 à 8 % (AJDI 2024) – il est justifié de retenir à ce titre une minoration sur la valeur locative brute de 4 %.

Sur l’indice d’indexation du loyer

La S.A.S. Hair of the dog sollicite l’application d’un abattement de 3 % au titre de l’indice servant de base à l’indexation du loyer, soit en l’espèce l’indice du coût de la construction (ICC) dont elle affirme qu’il serait beaucoup plus volatile que l’indice des loyers commerciaux.

Mme [P] répond que l’indexation du loyer sur l’ICC est autorisée par l’article L. 112-2 du code monétaire et financier et qu’il n’y a donc pas lieu à abattement de ce chef.

Il est établi que les deux parties sont convenues librement, au moment de la signature du bail initial, d’indexer le loyer sur l’indice du coût de la construction et non sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le choix de l’ICC est licite en application de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, qui rappelle que cet indice est en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti.

Dès lors que, par définition, la variation d’un indice se fait à la hausse comme à la baisse de manière imprévisible et aléatoire, le choix d’un indice licite ne peut caractériser un désavantage pour le preneur ni pour le bailleur. La demande d’abattement de ce chef sera par suite rejetée.

Sur les travaux ayant fait accession à la bailleresse

En droit, l’article 551 du code civil dispose que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire. En l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, dans l’hypothèse où des travaux ont effectués par le locataire sur la chose louée sur ses propres deniers, le propriétaire peut, à l’expiration du bail, exiger que les constructions soient enlevées ou bien payer afin de les conserver.

Il est d’usage, afin d’éviter ce paiement, d’insérer dans les baux commerciaux une clause dite d’accession gratuite qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil.

Par ailleurs, aux termes de l’article R. 145-8 susvisé, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, le bail en cause contient une clause intitulée « Améliorations » suivant laquelle : « Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.

En toute hypothèse, le preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement. »

Mme [D] propose d’appliquer un abattement de 7 % pour tenir compte de la clause d’accession figurant au bail, qu’elle qualifie de clause d’accession en fin de jouissance.

La S.A.S. Hair of the dog sollicite que cette minoration soit entérinée, exposant en substance qu’elle a entrepris, en 2014 et 2015, d’importants travaux afin d’adapter les locaux, auparavant exploités pour la vente de prêt-à-porter, à l’activité de restauration, ce sans aucune participation financière de la bailleresse. Elle indique avoir notamment intégralement aménagé la cuisine et assuré la mise aux normes incendie des locaux.

Mme [P] conteste la pertinence d’un abattement sur ce fondement. Elle souligne que les améliorations ainsi apportées lui appartiennent, la clause stipulant une accession en fin de bail. Elle estime en substance que les factures produites par la S.A.S. Hair of the dog ne permettent pas de distinguer entre les sommes exposés pour le local en cause ou pour le local mitoyen. Elle soutient que la preneuse a simplement réalisé des travaux d’agencement et de décoration.

La clause d’accession stipulée au contrat, dont les termes sont clairs, ne reporte pas les effets de l’accession en fin de jouissance. En application de cette clause, Mme [P] est devenue propriétaire des modifications et améliorations intervenues au cours du dernier bail à l’expiration de celui-ci, soit le 11 novembre 2022.

Néanmoins, en application de l’article R. 145-8 susvisé, il est constant que si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement (voir par exemple Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-13.221).

Il n’est pas contesté en l’espèce que la S.A.S. Hair of the dog a fait procéder à des travaux au sein des locaux loués, qui étaient auparavant exploités pour une activité de vente de prêt-à-porter. Si aucune cuisine équipée n’a été installée dans les locaux, ceux-ci disposent désormais d’un office, outre qu’ils ont été aménagés en salle de restaurant.

Il n’est pas prétendu par Mme [P] qu’elle aurait participé au financement desdits travaux, qu’elle qualifie elle-même d’améliorations.

La S.A.S. Hair of the dog se prévaut donc valablement de la règle du différé d’accession dont le principe vient d’être rappelé.

Dès lors que la consistance des locaux vient d’être analysée en tenant compte de leur état actuel, et qu’ils ont été expertisés dans ce même état, il est justifié d’appliquer un abattement sur la valeur locative brute afin de tenir compte des améliorations apportées aux frais de la preneuse dont la bailleresse ne peut à ce stade se prévaloir.

L’experte a relevé que la S.A.S. Hair of the dog « ne produit aucun élément permettant de déterminer la nature et le coût des travaux réalisés » puisque les pièces produites par la locataire concernent les deux fonds de commerce exploités par elle sous les enseignes Freddy’s et Semilla et qu’il n’est pas possible d’individualiser les coûts supportés pour les seuls locaux en cause. Au vu néanmoins des factures produites et de la réalité indiscutable des travaux, l’experte propose un abattement de 7 % représentant environ 33 000 euros sur la durée du bail écoulé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera tenu compte des travaux d’aménagement et d’amélioration réalisés et financés par la S.A.S. Hair of the dog dans les locaux loués par l’application de la minoration proposé par l’experte de 7 %.

Sur les majorations

Sur les droits de percement

Mme [D] propose, afin de tenir compte de l’avantage conféré à la S.A.S. Hair of the dog par les percements autorisés entre les locaux mitoyens, d’appliquer une majoration de 4 % sur la valeur locative brute, ce à quoi acquiesce la S.A.S. Hair of the dog. Mme [P] sollicite que cette majoration soit portée à 12 %.

Il est d’usage de tenir compte d’un avantage de cette nature par l’application d’une majoration allant de 5 % à 10 % (AJDI 2024).

En l’espèce, les quatre percements sont constitués par une porte, une ouverture, un passe-plat et un départ d’escalier vers le sous-sol. Mme [D] précise toutefois que les locaux objets du bail en cause « peuvent fonctionner en totale indépendance ».

Force est de constater que la majoration sollicitée par la bailleresse excède les usages en la matière et qu’elle n’est pas justifiée par les moyens dont elle se prévaut et notamment par celui tiré des loyers fixés lors des prises à bail initiales des deux locaux mitoyens.

Au vu de ces éléments, l’avantage conféré en l’espèce par les droits de percement sera justement pris en compte par le biais d’une majoration fixée à 7 %, étant rappelé que le coefficient de pondération appliqué au sous-sol a déjà été fixé en considération de l’accès conféré par les percements.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.A.S. Hair of the dog sont situés [Adresse 1], soit une rue majoritairement à sens unique de circulation, qui relie le [Adresse 10] à la [Adresse 14]. Ils se trouvent dans la portion de la voie comprise entre la [Adresse 13] et la [Adresse 11], soit à la lisière du quartier de [Localité 15], « secteur emblématique » de [Localité 8] qui bénéficie à la fois de la fréquentation de la population résidente à « l’excellent » pouvoir d’achat, de celle de la population parisienne plus globale et de flux touristiques importants. Les flux de chalands y sont à la fois diurnes et nocturnes. Les locaux, cependant, ne sont pas immédiatement situés dans le secteur historique de [Localité 15] et ne sont pas visibles depuis les grands axes, bien qu’ils soient situés à moins de cinq minutes à pied du [Adresse 5].

La station de métro [6] (ligne 10) et la station [7] (lignes 4 et 10) se trouvent à 230 m et 300 m environ des locaux. Plusieurs arrêts de bus sont également situés à moins de 200 m des locaux, soit une bonne desserte par les transports en commun.

La [Adresse 12], en plus d’être à sens unique, est relativement étroite et l’experte note que la « très faible largeur du trottoir entrave la circulation des flux piétons ».

S’agissant de la commercialité du secteur à proximité immédiate des locaux, il résulte du rapport d’expertise qu’elle est caractérisée par la présence d’un certain nombre de commerces avec une très forte orientation vers les activités de cafés, bar et brasserie. Un « bon nombre » de commerces alimentaires de qualité sont en outre exploités entre le [Adresse 5] et la [Adresse 11]. En dépit de la concurrence importante induite par les commerces situés à proximité, il en résulte que l’emplacement du local est adapté à l’activité exercée par la S.A.S. Hair of the dog.

Mme [D] conclut que la situation des locaux est « assez bonne » pour l’activité de restauration exercée par la S.A.S. Hair of the dog. Mme [P] critique cette appréciation, estimant pour sa part que la situation devrait être qualifiée d’excellente.

Les éléments exposés ci-avant établissent que les locaux exploités par la S.A.S. Hair of the dog bénéficient d’une bonne situation compte tenu de l’activité qu’elle y exerce, dans un secteur commerçant, traversé par des flux de chalands de différentes natures, bien que les locaux soient situés à la lisière du secteur le plus dynamique.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte a retenu huit références, constituées de trois nouvelles locations au prix du marché, de quatre renouvellements amiables et d’une fixation judiciaire – outre une offre citée à titre informatif. Après analyse, elle a évalué la valeur locative unitaire à 920 euros par mètre carré pondéré.

La S.A.S. Hair of the dog demande que ce prix unitaire soit retenu quand Mme [P] voudrait le voir porté à 1 200 euros par mètre carré pondéré.

Parmi les références citées par Mme [D], l’une d’elle apparaît particulièrement pertinente : il s’agit d’un bail amiablement renouvelé à effet au 1er juin 2019 pour des locaux de 83 m2B exploités en restaurant et situés [Adresse 12], à 65 m environ des locaux en cause. Le loyer du bail renouvelé a été fixé au prix unitaire brut de 959 €/m2B.

Deux autres restaurants figurent parmi les éléments de comparaison recensés, qui sont également l’objet de baux renouvelés amiablement :

— le café-bar-restaurant Le Buci, situé à 170 m environ des locaux en cause, soit un bail portant sur des locaux de 94m2B, renouvelé à effet du 1er janvier 2020 au prix de 904 €/m2B;

— le restaurant Chez Moineau, situé à 350 m environ des locaux en cause, soit un bail portant sur des locaux de 50m2B environ, renouvelé à effet du 21 septembre 2022 au prix de 1 220 €/m2B.

Chez Moineau, néanmoins, se situe en face du Marché [Localité 16], soit un « emplacement de tout premier ordre » comme le souligne valablement l’experte. La demande de Mme [P] visant à voir fixé le prix unitaire brut des locaux en cause au même montant que celui de ce local est donc manifestement injustifiée.

Force est de constater que les seules références antérieures à la date de renouvellement du présent bail et qui présentent un prix unitaire supérieur à 1 000 €/m2B correspondent à un local exploité en horlogerie/bijouterie, soit une activité trop différente de celle en cause, outre le restaurant Chez Moineau.

S’agissant enfin des effets de la crise sanitaire du Covid 19, Mme [D] rappelle que cette période a entraîné une « baisse actée des valeurs locatives même sur les meilleurs emplacements » et que l’on constate une « légère hausse des valeurs locatives entre 2022 et 2024 ».

Au vu de ces différents éléments et compte tenu de l’ensemble des développements précédents sur les composants de la valeur locative, il est justifié de fixer le prix unitaire brut des locaux donnés à bail à la somme de 950 €/m2B.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

la surface pondérée des locaux loués de 57,59m2B,la valeur locative unitaire de renouvellement de 950 €/m2Bla minoration de 4 % au titre des charges exorbitantes pesant sur la locataire,la minoration de 7 % au titre des travaux supportés par la locataire ayant fait accession différée à la propriétaire, la majoration de 7 % au titre des droits de percement,la valeur locative de renouvellement sera évaluée à la somme annuelle de : (57,59 x 950) x 0,96 = 52 522,08 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 12 novembre 2022 sera par suite fixé à la somme arrondie à 52 520 euros par an hors charges et hors taxes.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 12 novembre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Mme [P] ne conteste pas le principe de ce trop-perçu, qu’elle devra restituer à la S.A.S. Hair of the dog.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer finalement dû. La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Écarte des débats la pièce n°10 communiquée par Mme [I] [F] veuve [P],

Fixe à la somme annuelle de 52 520 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 12 novembre 2022 entre Mme [I] [F] veuve [P] et la S.A.S. Hair of the dog concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9],

Ordonne à Mme [I] [F] veuve [P] de restituer à la S.A.S. Hair of the dog le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 18 juillet 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par Mme [I] [F] veuve [P] et à hauteur de 50 % par la S.A.S. Hair of the dog,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI