AUDIENCE DU 05 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 22/01923 – N° Portalis DBWW-W-B7G-DFQ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.A.S. SOUDERIE METALLERIE AUDOISE immatriculée au RCS de CARCASSONNE sous le n°880 323 159., dont le siège social est sis Route de Saint Papoul – 11400 CASTELNAUDARY

représentée par la SELARL GILLES VAISSIERE, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

S.C.I. [Y] immatriculée au RCS de Carcassonne sous le n° 891 260 523, dont le siège social est sis Domaine de Marti – 11290 MONTREAL

représentée par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 18 novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

,

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 04 Décembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er avril 2019, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux a été conclu entre M. [V] [P], (bailleur) et la SAS Soudure Métallerie Audoise (preneur) portant sur des locaux à usage commercial, situés route de Saint Papoul à Castelnaudary, pour une durée de trois mois.

À l’expiration de ce délai, la SAS Soudure Métallerie Audoise (ci-après la SAS SMA), qui exerce une activité de ferronnerie / chaudronnerie, est restée dans les lieux.

Le bien immobilier, objet du bail, a été vendu à la SCI [Y] puis une partie de l’ensemble immobilier a été louée à un garage automobile et une scierie.

Par acte du 25 décembre 2021, la SCI [Y] a fait délivrer à la SAS SMA un congé pour non renouvellement du bail au 31 mars 2022.

Par acte du 28 novembre 2022, la SAS Soudure Métallerie Audoise a assigné la SCI [Y] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne pour obtenir la nullité du congé, ainsi que sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant des divers manquements en sa qualité de bailleur.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le juge de la mise en état, saisi de conclusions d’incidents par la SAS SMA, a déclaré recevable la demande reconventionnelle du bailleur tendant à contraindre la SAS SMA à faire installer sous astreinte un dispositif de projection de peinture qui respecterait le décret du 23 août 1947 portant règlement d’administration publique.

Par ordonnance du 28 mars 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de la SAS SMA tendant à voir condamner la SCI [Y] à effectuer tous travaux nécessaires sur le tableau électrique / installation électrique au motif que ces demandes relèvent des pouvoirs du juge du fond et rejeté la demande de provision formée par la société SMA.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025, la SAS Soudure Métallerie Audoise demande, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 1719 1°du code civil, relatif à l’obligation de délivrance, et 1719 3° du code civil relatif à l’obligation de garantie de jouissance paisible, de :

juger que le bail dérogatoire signé le 1er avril 2019 pour trois mois est devenu de plein droit un bail commercial avec le régime juridique y afférent dès lors que la SAS Soudure Métallerie Audoise, locataire, s’est maintenue dans les lieux loués à l’expiration du premier bail et ce sans contestation du bailleur initial,juger en conséquence, que le congé délivré le 25 décembre 2021 par la SCI [Y] à la SAS Soudure Métallerie Audoise ne satisfait pas les exigences légales issues des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, et qu’il est donc irrégulier en sa forme mais également dans les délais et sa motivation ;Le déclarer par conséquent nul et de nul effet,juger que le bail commercial incluait dans les biens loués la partie du bâtiment telle que désignée dans le bail dérogatoire d’origine mais également l’aire extérieure de stockage attenante par l’effet de l’autorisation donnée par le bailleur initial à la SAS Soudure Métallerie Audoise,juger que la SAS Soudure Métallerie Audoise a été injustement privée de la part extérieure des locaux loués et qu’elle en a subi un préjudice,juger que la SCI [Y] a unilatéralement et irrégulièrement modifié la contenance des biens loués, de même qu’elle a laissé à disposition de la SAS Soudure Métallerie Audoise des biens vétustes et impropres à un usage normal,juger que la SCI [Y] a ainsi commis des manquements contractuels, générateurs d’un préjudice pour sa cocontractante, la SAS Soudure Métallerie Audoise, et engageant sa responsabilité contractuelle ;condamner en conséquence la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;condamner la SCI [Y] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à effectuer tous travaux nécessaires sur le tableau électrique/installation électrique permettant à la société SMA de bénéficier d’une puissance électrique suffisante de nature à exercer son activité dans des conditions normales ;condamner la même société à payer à la société SMA la somme de 4.560 € correspondant au coût de remise en état du portail ;condamner la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 3.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;condamner la même aux dépens.Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la SCI [Y] demande, au visa des articles 1728, 1729 et 1731 du code civil, 441-1 du code pénal, et sur le fondement des dispositions du décret n°47-1619 du 23 août 1947, de :

juger qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux donnés à bail sont réputés avoir été donnés en bon état d’entretien,juger que conformément aux stipulations du bail signé par les parties, le bailleur conserve seulement à sa charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, le reste des réparations étant à la charge du preneur,juger que la société SMA ne justifie d’aucune demande amiable quant à la réalisation de quelconques travaux, ni d’aucun préjudice,juger que la société SMA exerce son activité professionnelle en méconnaissance de la réglementation en vigueur, et cause de ce fait aux voisins un trouble de voisinage conséquent de par les émanations de peinture,condamner reconventionnellement la société SMA, prise en la personne de son représentant légal, à installer un dispositif conforme aux dispositions du décret n°47-1619 pour la réalisation de ses travaux de peinture, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamner reconventionnellement la société SMA, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 1.500 € au titre du loyer impayé du mois de décembre 2021,débouter la société SMA de l’ensemble de ces demandes, fins et prétentions,condamner la société SMA, prise en la personne de son représentant légal, au paiement d’une somme de 3.000 € à la SCI [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 novembre 2025 par ordonnance du 1er juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 4 décembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la requalification du bail

En vertu de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent convenir d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excèdent pas une durée de trois ans. À l’échéance du bail précaire, si le preneur est laissé en possession des locaux, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, entre en vigueur de manière tacite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société SMA s’est maintenue dans les lieux, à l’échéance du bail dérogatoire fixée contractuellement au 30 juin 2019, de sorte qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux a pris naissance le 1er juillet 2019.

Il convient donc de dire que le contrat liant la société SMA et la SCI [Y] est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce.

Sur la nullité du congé

La nullité du congé n’est pas contestée par le preneur, de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Sur les manquements du bailleur et les demandes afférentes

La société SMA reproche à la SCI [Y] d’avoir manqué à son obligation de délivrance, dès lors qu’en louant une partie des locaux à des tiers, l’installation électrique ne permet plus de lui délivrer une puissance électrique suffisante pour exercer son activité professionnelle. Elle estime que la clause figurant dans le contrat aux termes de laquelle il est stipulé que « le preneur supportera la charge de toutes les transformations et améliorations nécessitées par l’exercice de son activité » ne dispense pas le bailleur de procéder aux travaux nécessaires sur cette installation électrique, et que les travaux de mise en conformité de l’installation relèvent des grosses réparations incombant au bailleur en application de l’article 606 du code civil.

La société SMA reproche ensuite à son bailleur de ne pas lui garantir une jouissance paisible, en ce que l’installation électrique dysfonctionne lorsqu’elle est utilisée par l’autre locataire, qui exerce une activité de scierie.

Elle estime que ces manquements qui viennent s’ajouter au mauvais état des locaux, au fait qu’elle s’est trouvée privée de la possibilité de stocker ses fabrications et son matériel à l’extérieur, et que le portail est particulièrement difficile à manœuvrer, justifient la condamnation de la SCI [Y] à lui verser 50.000 € de dommages et intérêts et à procéder aux travaux de mises aux normes de l’installation électrique.

La SCI [Y] réplique que les locaux sont supposés avoir été reçus en bon état, en l’absence d’état des lieux d’entrée. Elle fait valoir que la société SMA ne démontre pas avoir été privée d’une partie des locaux extérieurs qu’elle utilisait en tant qu’aire de stockage, qu’en sa qualité de bailleur, elle n’est pas responsable des biens entreposés par le preneur, qu’en ce qui concerne le portail, elle avait accepté le devis transmis par le preneur mais que celui-ci n’a jamais donné suite. Enfin, elle considère, en se référant aux dispositions du bail et de l’article 606 du code civil, ne pas être tenue de procéder aux réparations de l’installation électrique.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil prévoit le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de ces textes que le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’installation électrique ne délivre plus une puissance suffisante pour permettre à la société SMA de fonctionner normalement depuis que le bailleur a loué une partie des locaux à deux autres entreprises.

Ainsi, et quand bien même le bail comporte une clause aux termes de laquelle le preneur « aura à sa charge toute les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité professionnelle (…) », les travaux demandés par le preneur sur l’installation électrique du bâtiment ne relèvent ni d’une transformation ni d’une amélioration ou d’un aménagement rendues nécessaires par l’activité du preneur, mais bien simplement de garantir au preneur des locaux présentant les mêmes caractéristiques que celles qui étaient les siennes lorsqu’il a pris les locaux, à savoir notamment de lui délivrer une puissance électrique suffisante pour lui permettre d’exercer son activité comme lors de son entrée dans les lieux.

Les travaux demandés visent simplement à maintenir les locaux dans le même état que lorsqu’ils ont été pris à bail, et à ce que le bailleur respecte son obligation de délivrance et de jouissance paisible, de sorte qu’ils ne sauraient incomber au preneur.

La SCI [Y] ne saurait davantage se prévaloir de la clause figurant en page 5 selon laquelle « Le ''propriétaire'' n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil (…). Toutes les autres réparations sont à la charge du ''Preneur'' même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure ».

En effet, c’est bien parce que le bailleur a donné à bail une partie des locaux à deux autres entreprises que l’installation électrique dysfonctionne dans les locaux loués par la société SMA. Ainsi, les travaux demandés par la société SMA ne constituent pas des réparations au sens de la clause précitée, mais visent bien à maintenir les caractéristiques des locaux que le bailleur s’est engagé à délivrer au preneur.

La SCI [Y] a donc manqué à son obligation de délivrance.

S’agissant de la vétusté des locaux, laquelle est suffisamment établie par les procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats, sans être contestée par le bailleur, l’article L.145-40-1 du code de commerce, qui impose désormais la réalisation d’un état des lieux d’entrée contradictoire, interdit au bailleur, qui n’a pas procédé à un tel état des lieux, d’invoquer la présomption de prise des locaux en bon état édicté à l’article 1731 du code civil,

Toutefois, force est de constater que les parties ont expressément prévu aux termes du bail une clause aux termes de laquelle « le preneur prendra les locaux loués dans l’état où il se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du propriétaire aucune réparation ni remise en état ».

Dès lors, aucune faute ne saurait être reprochée au bailleur s’agissant de la vétusté des locaux.

En ce qui concerne le portail, il est établi au vu du procès-verbal de constat d’huissier qu’il est impossible à manœuvrer à la seule force humaine, même à plusieurs personnes et que son ouverture/ fermeture ne peuvent se faire qu’à l’aide du chariot élévateur.

Alors qu’elle ne conteste pas devoir prendre en charge le coût de sa réparation, la SCI [Y] ne saurait valablement soutenir que la société SMA ne lui aurait jamais adressé la facture alors que celle-ci justifie la lui avoir signifiée à toutes fins par acte du 31 octobre 2023, remis à personne morale.

Enfin, la société SMA sera déboutée de l’ensemble de ses demandes concernant l’aire de stockage extérieure dont elle aurait été privée, aucun élément dans le bail ne prévoit la mise à disposition d’une telle zone, et aucun élément en procédure n’établissant que la société SMA en aurait été privée.

Tenant ce qui précède, et compte tenu des manquements de la SCI [Y] en sa qualité de bailleur, elle sera condamnée à effectuer à ses frais les travaux nécessaires sur l’installation électrique desservant les locaux loués par la SAS SMA de nature à garantir une puissance électrique suffisante à son preneur, sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir la décision d’une astreinte, la société SMA n’établissant pas s’être heurtée au refus de son bailleur de s’exécuter, faute de justifier de l’envoi d’une mise en demeure préalable, restée infructueuse.

En outre, la SCI [Y] sera également condamnée à payer à la société SMA la somme de 4.560 € correspondant au coût de la remise en état du portail.

Enfin, ces manquements ont nécessairement généré un préjudice à la société SMA en ce que le manque de puissance électrique et les difficultés à manœuvrer le portail ont ralenti sa production, justifiant ainsi l’octroi d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant t celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, l’analyse des relevés bancaires produits par le bailleur montre que le loyer mensuel de 1.500 € dû au titre du mois de décembre 2021 n’a pas été réglé, sans que la société SMA ne s’explique sur ce point.

Elle sera donc condamnée à payer à la SCI [Y] la somme de 1.500 € à ce titre.

En revanche, en ce qui concerne sa demande de condamnation de la société SMA à installer un dispositif conforme à la réglementation pour procéder aux travaux de peinture, force est de constater que la SCI [Y] ne produit aucun élément de nature à établir le manquement de son preneur, le seul document appelé « attestation » versé aux débats, dont il n’est même pas possible de connaître l’auteur, étant dépourvu de toute force probante.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI [Y] qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la société SMA une somme que l’équité commande de fixer à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Dit que le bail liant la SAS Soudure Métallerie Audoise et la SCI [Y] est soumis au statut des baux commerciaux depuis le 1er juillet 2019,

Dit que la demande relative à la nullité du congé délivré par le bailleur le 25 décembre 2021 est devenue sans objet,

Condamne la SCI [Y] à effectuer à ses frais les travaux sur l’installation électrique desservant les locaux de nature à garantir une puissance électrique suffisante à la SAS Soudure Métallerie Audoise,

Condamne la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 4.560 € au titre des frais de remise en état du portail,

Condamne la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 5.000 € de dommages et intérêts,

Condamne la SAS Soudure Métallerie Audoise à payer à la SCI [Y] la somme de 1.500 € au titre du loyer du mois de décembre 2021,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI [Y] aux dépens,

Condamne la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE