MINUTE N° : 25/00218

DÉCISION DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00360 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDNM

NAC : 5AA

AFFAIRE : [K] [Y] C/ [N] [F] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

Madame [N] [F] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par son filsM. [T] [R] muni d’un pouvoir écrit

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

XPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 3 juin 2009, M. [K] [Y] a donné à bail à Mme [N] [F] épouse [R] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6] ([Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 380 euros et une provision pour charges de 23 euros.

Par acte du 5 février 2025, M. [K] [Y] a fait signifier à Mme [N] [F] épouse [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2.612,85 euros en principal correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte du 22 mai 2025, dénoncé le 23 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, M. [K] [Y] a fait assigner Mme [N] [F] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

la condamnation de Mme [N] [F] épouse [R] au paiement par provision de la somme de 3879 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal et capitalisation,

l’expulsion de tous occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique

la condamnation de Mme [N] [F] épouse [R] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ effectif ,

dire que les sommes échues au jour du commandement porteront intérêts au taux légal à partir dudit commandement, et pour le surplus, à partir du jugement à intervenir

la condamnation de Mme [N] [F] épouse [R] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de Mme [N] [F] épouse [R] aux dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions M. [K] [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant au 19 novembre 2025, l’arriéré locatif à la somme de 5.681,84 euros.

En défense, Mme [N] [F] épouse [R], représentée par son fils, [T] [R], demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Invoquant des infiltrations d’eau dans le logement et des travaux dans l’immeuble, qui nuisent à une jouissance paisible des lieux, et alors qu’elle est âgée de 93 ans et ne peut déménager, elle réclame des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif précisant avoir versé 500 euros le 14 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le Mme [N] [F] épouse [R] est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune situation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que le locataire ne peut suspendre son obligation de paiement que si le défaut d’entretien rend l’usage de la chose louée impossible, ce qui n’est pas démontré au cas d’espèce..

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [N] [F] épouse [R] n’est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte arrêté au 19 novembre 2025, cette dette s’élève à la somme de 5.681,84 euros, déduction ayant été faite par le bailleur de la somme de 500 euros versée par M. [T] [R] le 14 novembre 2025.

De ce décompte, il convient toutefois de déduire les sommes suivantes :

—  77 euros correspondant à des dépenses d’entretien en date du 1er juin 2025,

—  165,77 euros, coût du commandement de payer qui est inclus dans les dépens ,

—  131,09 euros),coût de l’assignation qui est inclus dans les dépens.

Dès lors, la dette en loyers, charges et indemnités d’occupation,se chiffre à la somme de 5.307,98 euros.

Par conséquent,Mme [N] [F] épouse [R] doit être condamnée à payer la somme provisionnelle de 5.307,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 novembre 2025.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 11 juin 2025, pour la somme de 2.612,85 et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail d’habitation, en date du 3 juin 2009 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [K] [Y] a fait délivrer, le 5 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Mme [N] [F] épouse [R], pour un montant principal de 2. 612,85 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans les deux mois de ce commandement et l’arriéré a continué d’augmenter. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du Mme [N] [F] épouse [R], du bailleur ou d’office, à la condition que le Mme [N] [F] épouse [R] soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au Mme [N] [F] épouse [R] en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le M. [K] [Y] ou par le Mme [N] [F] épouse [R], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par Mme [N] [F] épouse [R] avant la date de l’audience.

En l’espèce, il n’est justifié que d’un seul règlement partiel le 14 novembre 2025.

Il est fait état de difficultés financières pour reprendre le paiement du loyer puisque Mme [N] [F] épouse [R] est âgée de 93 ans et retraitée, sans pour autant produire le moindre élément pour en justifier.

Il n’est formulé aucune proposition chiffrée d’apurement de la dette, la locataire se bornant à solliciter des délais sans démontrer qu’elle serait en mesure de solder la dette locative dans le délai légal de deux années tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, la résiliation du bail ne peut qu’être constatée à effet du 6 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 4 août 2024, Mme [O] [D] cause un préjudice à M. [K] [Y] qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’au départ des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [F] épouse [R] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

L’équité commande que soit allouée à M. [K] [Y] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE M. [K] [Y] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2009 entre M. [K] [Y] et Mme [N] [F] épouse [R] concernant le logement à usage d’habitation sis à [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 avril 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE l’expulsion de Mme [N] [F] épouse [R] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 8] Publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut par Mme [N] [F] épouse [R] d’avoir libéré les lieux situés , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par Mme [N] [F] épouse [R];

CONDAMNE Mme [N] [F] épouse [R] à payer à M. [K] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

CONDAMNE Mme [N] [F] épouse [R] à payer à M. [K] [Y], à titre provisionnel, la somme de 5.307,98 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé au 19 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 11 juin 2025, pour la somme de 2.612,85 et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [N] [F] épouse [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture .

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [N] [F] épouse [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [N] [F] épouse [R] à payer à M. [K] [Y] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge