RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

Jugement N° JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT ET UN du 14 Avril 2021

N° RG 21/00028 – N° Portalis DEMANDEURS : DBXV-W-B7E-FL3N S.C.I. F.N.A. IMMO, dont le siège social est […]

S.C.I. F.N.A. IMMO, B représentée par M^e Sandra RENDA, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel JOLIE C K […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, M^e C/ S.A.S. FENOTS 51 AUTO, Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : S.A.S. FENOTS 51 AUTO,

S.A.S. ALLIANCE AUTO 28
Monsieur B C K, demeurant […]

[…] représenté par M^e Sandra RENDA, demeurant […]

[…], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

DÉFENDERESSES:

S.A.S. FENOTS 51 AUTO, dont le siège social est sis […]

[…] représentée par M^e Mathilde PUYENCHET, demeurant […], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T

14, M^e DIOUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées le S.A.S. ALLIANCE AUTO 28, dont le siège social est sis […]

- […]^à:

-M^e Mathilde PUYENCHET T14 représentée par M^e Mathilde PUYENCHET, demeurant […]

-M^e Sandra RENDA T35

[…], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 14, M^e Malick DIOUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

F G Président :

H I Greffier :

DÉBATS:

Vu l’assignation à jour fixe, à l’audience du 03 Mars 2021 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 14 Avril 2021.

JUGEMENT:

- Mis à disposition au greffe le 14 Avril 2021

- Contradictoire

- En premier ressort

- Signé par F G, Juge, et par H I, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2014, un contrat de bail commercial a été établi entre M. B C K, bailleur, et la société Alliance auto 28, représentée par son président M. M C N, portant sur un local à usage de garage et d’atelier de réparation situé […], pour une durée de 3, 6 ou 9 années, à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel de 18.000 € payable en douze versements mensuels de 1.500 €, outre les charges et taxes locatives.

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, la société Alliance auto 28 a cédé son fonds de commerce à la société Fenots 51 auto, cette cession entraînant cession de droit au bail. Cet acte a été signifié par exploit d’huissier du 6 novembre 2020 à M. B C K.

Par acte notarié en date du 9 octobre 2020, publié le 30 octobre 2020, M. B C K a vendu à la société FNA immo, représentée par son gérant M. Y C K, l’immeuble situé […].

Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2020, la société FNA immo a assigné la société Fenots 51 auto et la société Alliance auto 28 afin de voir déclarer inopposable la cession du bail et ordonner la résiliation de celui-ci. Par exploit délivré le 7 janvier 2021, la société Fenots 51 auto et la société Alliance auto 28 ont assigné en intervention forcée M. B C K.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2021, la société FNA immo et M. B C K sollicitent de :

- recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions, prononcer l’inopposabilité de la cession du bail commercial à l’encontre de la

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société FNA immo,

- ordonner l’expulsion de la société Fenots 51 auto, sous astreinte à hauteur de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

-- prononcer la résiliation du contrat de bail commercial, aux torts exclusifs de la société Alliance auto 28,

- ordonner l’expulsion de la société Alliance auto 28, sous astreinte, à hauteur de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

- ordonner que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en application du contrat de bail tant que les défenderesses n’auront pas réglé toutes les sommes dues au titre du contrat de bail,

- condamner la société Alliance auto 28 au titre des arriérés locatifs depuis 2015, soit la somme de 91.712 €,

- déclarer irrecevable la demande reconventionnelle d’annulation de l’acte de cession du local commercial au profit de la société FNA immo, et en tout état de cause la dire mal fondée,

- débouter les sociétés Fenots 51 auto et Alliance auto 28 de toutes leurs demandes, prétentions, fins et conclusions, A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal faisait droit à la demande d’annulation de l’acte de cession de l’immeuble :

- prononcer l’inopposabilité de la cession du bail commercial à l’encontre de M.

B C K,

- ordonner l’expulsion de la société Fenots 51 auto, sous astreinte à hauteur de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et

d’un serrurier, prononcer la résiliation du contrat de bail commercial, aux torts exclusifs de la société Alliance auto 28,

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- ordonner l’expulsion de la société Alliance auto 28, sous astreinte, à hauteur de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, et ce avec

l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, ordonner que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en application du contrat de bail tant que les défenderesses n’auront pas réglé toutes les sommes dues

au titre du contrat de bail,

- condamner la société Alliance auto 28 au titre des arriérés locatifs depuis 2015, soit la somme de 91.712 €,

- débouter les sociétés Fenots 51 auto et Alliance auto 28 de toutes leurs demandes,

prétentions, fins et conclusions,

En tout état de cause : condamner la société Alliance auto 28 à payer à M. B C K et à la société FNA immo, chacun, la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les sociétés Alliance auto 28 et Fenots 51 auto à payer à M. B C K la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement les sociétés Alliance auto 28 et Fenots 51 auto aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’actes et d’exécution du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2021, la société Alliance auto 28 et la société Fenots 51 auto demandent de :

Au principal recevoir l’intégralité de leurs moyens,

- juger irrecevable l’action de la société FNA immo,

- débouter la société FNA immo de l’ensemble de ses demandes,

- prononcer la résolution du contrat de vente du local commercial conclu entre M.

B C K et la société FNA immo,

- juger que la société Fenots 51 auto se substituera à la société FNA immo et sera cessionnaire du local commercial situé au […],

Subsidiairement

- recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions,

- juger irrecevable la demande de la société FNA immo relative aux loyers du 1er au 31 décembre 2015,

- débouter la société FNA immo de l’ensemble de ses demandes,

- condamner M. B C K à verser à la société Alliance auto 28 la somme de 5.670 € lié aux jours d’ITT au cours desquels la société a été privée d’un chiffre d’affaire d’un montant concurrent,

- condamner M. B C K à verser à la société Alliance auto 28 la somme de 4.000 € lié au retard de la société Alliance auto dans l’exécution de ses engagements vis-à-vis des tiers,

- condamner M. B C K à verser à la société Alliance auto 28 la somme de 10.912 € lié au trouble de jouissance causé à la société Alliance auto 28,

- condamner M. B C K à verser à la société Alliance auto 28 la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral causé à cette dernière à la suite de la violation de son domicile,

- condamner M. B C K à verser à la société Alliance auto 28 la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral lié à la confusion qu’il a entretenue entre les sociétés fictives qu’il a créées et la société Alliance auto 28,

- prononcer à la faveur de la société Alliance auto 28 la résolution du contrat de vente du local commercial conclu entre M. B C K et la société FNA immo,

Sur les dépens et frais irrépétibles

- juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés Alliance auto 28 et Fenots 51 auto les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer en justice aux fins de défendre leurs intérêts, condamner la société FNA immo et M. B C K au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société FNA immo et M. B C K aux entiers dépens.

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Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe, le 14 avril 2021, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre la cause inscrite au rôle sous le n° RG 21/00052, à celle inscrite sous le n° RG 21/00028.

1) Sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1.1) Sur le défaut de qualité à agir de la société FNA immo

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, les sociétés Alliance auto 28 et Fenots 51 auto font valoir que l’action intentée par la société FNA immo est irrecevable car le propriétaire du local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce est M. B C K et non la société FNA immo, celle-ci étant alors irrecevable à agir.

La société FNA immo et M. B C K indiquent que la société FNA immo est recevable à agir en sa qualité de propriétaire du local commercial.

Il ressort de l’acte notarié établi le 9 octobre 2020 par M^e D E, notaire à Elbeuf-sur-Seine, que M. B C K a vendu à la société FNA immo l’immeuble situé […].

Dès lors, la société FNA immo a qualité à agir en la présente instance en sa qualité de cessionnaire du local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce de mécanique automobile.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société FNA immo sera rejetée.

1.2) Sur le défaut de publication des conclusions et de l’assignation tendant à l’annulation de l’acte de cession du local commercial

Selon l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, la société FNA immo fait valoir que les défenderesses ne justifient pas de la publication de leurs conclusions, de sorte que leur action est irrecevable.

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Il ressort du certificat de dépôt du 22 février 2021 établi par le service de publicité foncière de Dreux que l’assignation en résolution du contrat de vente délivrée à M. B C K et les conclusions des défenderesses ont été publiées sous le

numéro D01219.

Par conséquent, la demande de résolution du contrat de vente formée par les

défenderesses est recevable.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions et de

l’assignation en résolution de la vente sera rejetée.

2) Sur les demandes d’inopposabilité de la cession du bail commercial au bailleur et de résiliation du bail commercial

Selon l’article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

Aucun texte ne prohibe l’insertion dans un bail de locaux à usage commercial d’une clause prévoyant un droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession de ce contrat ou du fonds de commerce.

En l’espèce, la société FNA immo demande que la cession du bail commercial intervenue entre la société Alliance auto 28 et la société Fénots 51 auto lui soit déclarée inopposable. Elle expose que les parties à l’acte de cession du fonds de commerce l’ont volontairement écarté de la cession pour faire échec à son droit de préemption, le cédant ayant notifié au bailleur la cession envisagée à une adresse qu’il savait ne pas être la sienne alors qu’il lui a par la suite notifié la cession intervenue à l’adresse exacte.

La société Alliance auto 28 indique que le bailleur était informé de sa volonté de céder son fonds de commerce, ainsi que cela ressort du protocole d’accord signé le 16 mai 2019. Elle ajoute que le bailleur a été convoqué lors de la cession du bail commercial, par un courrier recommandé qui lui a été retourné avec la mention

< destinataire inconnu à l’adresse » alors que cette adresse était celle connue par le preneur comme figurant sur le RIB que celui-ci lui avait remis. Elle expose qu’en tout état de cause, dès lors que le bailleur a communiqué au cessionnaire du fonds de commerce son RIB après la notification qui lui a été faite de l’acte de cession, il a alors régularisé le vice et ratifié de fait la cession. Enfin elle précise que le bailleur ne pouvait pas exercer son droit de préemption car il n’était pas titulaire des diplômes lui permettant d’exercer la profession de garagiste et disposait également d’un casier judiciaire comportant mention de plusieurs condamnations pénales.

Il ressort du contrat de bail commercial signé le 23 décembre 2014 entre M. B C K, bailleur, et la société Alliance auto 28, preneur, que l’article XI prévoit :

« Le preneur ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, en totalité ou en partie, si ce n’est à son successeur dans son fonds de commerce, mais en totalité seulement, à charge dans ce cas de demeurer garant et répondant solidaire avec le cessionnaire et tous occupants successifs du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des conditions du bail.

Dans toutes les cessions auxquelles le bailleur sera appelé, le cessionnaire devra s’engager directement envers le bailleur et un exemplaire original enregistré portant la signature manuscrite des parties de chaque cession devra être remise au bailleur sans frais de déplacement pour lui dans le mois de la signature, le tout à peine de nullité de la cession à l’égard bailleur et de résiliation des présentes

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si bon lui semble, le tout indépendamment de la signification prescrite par l’article 1690 du code civil, sauf dispense par acte notarié. »>

Figure également en page 13 la clause suivante :

« DROIT DE PREEMPTION DU BAILLEUR EN C AS DE VENTE

Le BAILLEUR bénéficiera d’un droit de préemption en cas de vente du fonds de commerce. En conséquence, la notification du prix de cession devra être faite au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, et son délai de préemption sera d’UN MOIS à compter de la réception de ladite lettre.

Si après que le bailleur eut renoncé à son droit de préemption, la cession s’effectuait à un prix inférieur, ce dernier devrait faire l’objet d’une nouvelle notification au bailleur, ouvrant à nouveau son droit de préemption d’un mois. »>

Il résulte de ces clauses que le bailleur devait, d’une part, être informé de la cession envisagée et du prix de celle-ci, d’autre part, concourir à la cession, et enfin, recevoir un exemplaire du bail ou une copie certifiée, enregistré, dans le mois de la signature de la cession.

Pour justifier avoir respecté les termes de ces dispositions contractuelles, la société Alliance auto 28 produit la copie d’une enveloppe envoyée le 21 septembre 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception par M^e Jean-Luc Guérard, avocat, à M. B C K au […], 78200 Mantes-la-Jolie, sans courrier joint, celle lettre lui ayant été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Si elle indique n’avoir eu connaissance que de cette adresse au regard d’un RIB de M. B C K et d’avis d’impôts 2017 de celui-ci, elle omet d’indiquer que le protocole d’accord établi le 16 mai 2019 avec M. B C K comportait l’adresse de celui-ci au […], 78200 Mantes-la-Jolie, adresse à laquelle par ailleurs la signification de la vente du fonds de commerce a été effectuée.

Il y a donc lieu de considérer que la société Alliance auto 28 n’a pas respecté le droit de préemption du bailleur en ne lui notifiant pas régulièrement le prix de cession. La cession du droit au bail est par conséquent inopposable au bailleur et cette violation grave des dispositions du contrat de bail entraîne la résiliation du bail aux torts du preneur, l’encaissement des loyers versés par le cessionnaire ne pouvant être considéré comme une acceptation tacite de la cession. Il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion du preneur d’une astreinte telle que sollicitée.

2) Sur la demande de résolution du contrat de vente du local commercial

L’article L 145-46-1 du code de commerce indique : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

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Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

En l’espèce, les sociétés Alliance auto 28 et Fenots 51 demandent reconventionnellement de prononcer la « résolution » du contrat de vente du local commercial intervenu entre M. B C K et la société FNA immo et de dire que la société Fenots 51 auto sera cessionnaire dudit local commercial. Elles exposent que M. B C K n’a pas respecté le droit de préférence du preneur, de sorte que la cession intervenue doit être annulée.

La société FNA immo et M. B C K indiquent que le projet de cession du local commercial n’avait pas à être notifié au preneur puisque le cessionnaire, la société FNA immo est une société civile immobilière composée à 99 % de M. Y C K, fils du cédant, et à 1 % de M^me X Y, ex épouse du cédant.

Il ressort de l’acte notarié établi le 9 octobre 2020 que le local commercial situé […], a été vendu par M. B C K à la société FNA immo. En application de l’article L 145-46-1 du code de commerce, M. B C K devait informer la société Alliance auto 28 de son intention de céder le local, ce qu’il n’a pas fait. Le défaut de notification du projet et du prix de cession par le bailleur au preneur commercial rend la vente nulle.

Par conséquent, la vente du local commercial intervenue entre M. B C K et la société FNA immo sera déclarée nulle.

Aucune disposition légale ne permettant de substituer le preneur au cessionnaire, la demande formée par la société Fenots 51 de se voir substituer à la société FNA immo sera rejetée.

3) Sur les demandes indemnitaires de la société FNA immo et de M. B C K

3.1) Sur les arriérés locatifs

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de

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loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2224 du code civil indique que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M. B C N demande de condamner la société Alliance auto

28 à payer la somme de 91.712 € au titre des arriérés locatifs depuis 2015.

Les sociétés Alliance auto 28 et Fénots 51 auto font valoir que la demande de paiement des loyers antérieurs au mois de décembre 2015 est prescrite. S’agissant des loyers postérieurs, elles indiquent que le décompte du bailleur omet de prendre en compte de nombreux paiements intervenus (3.600 € en 2016, 17.900 € en 2017, 8.800 € en 2018, 4.000 € en 2019, 800 € en 2020 par chèques ou virement) et surtout que suite au protocole d’accord signé le 16 mai 2019, le loyer a été diminué à 800 € par mois. Elles ajoutent que de nombreux paiements en espèces sont intervenus et qu’aucun arriéré de loyer n’est dû, ce qui se déduit de l’absence de réclamation antérieure du bailleur et du fait que celui-ci n’avait pas d’activité professionnelle, ses seules ressources étant constituées par les loyers.

Par application des dispositions de l’article 2224 du code civil, les loyers dus plus de cinq années avant le 8 décembre 2020, date de délivrance de l’assignation en justice, sont prescrits.

A l’appui de sa demande de paiement des loyers, M. B C K produit le contrat de bail commercial qui prévoit un loyer de 18.000 € nets par an, payable chaque mois à hauteur de 1.500 €, outre 398 € au titre des taxes locatives et des charges, soit au total 1.598 € par mois, un décompte détaillé à compter du mois de janvier 2015 arrêté au 1er novembre 2020 et la copie des relevés du compte bancaire sur lequel sont encaissés les loyers.

Il résulte d’un protocole d’accord signé le 16 mai 2019 entre M. B C K et M. M C K, gérant de la société Alliance auto 28, que les parties ont convenu de ramener le loyer à «< 800 € par mois au lieu de 1.900 € jusqu’à la vente du garage à M. B C K »>.

Ainsi le décompte des loyers qui auraient dû être versés par la société Alliance auto 28 à M. B C K est le suivant :

- du 8 au 31 décembre 2015: 1.237,16 € (1.598 x 24 /31),

- du 1er janvier 2016 au 30 avril 2019: 63.920 € (1.598 x 40),

- du 1er au 16 mai 2019 : 824,77 € (1.598 € x 16/31),

- du 17 au 31 mai 2019: 387 € (800 x 15 /31)

- du 1er juin 2019 au 30 novembre 2020: 24.000 € (800 x 30), Total: 90.368,93 €

Selon le décompte établi par M. B C K, celui-ci reconnaît avoir perçu la somme de 43.046 € au titre des loyers sur la période de janvier 2015 à novembre 2020. Il convient de déduire de cette somme les loyers perçus avant le 8 décembre 2015, soit 8.500 €. Sur la période courant du 8 décembre 2015 au 30 novembre 2020, M. B C K reconnaît avoir perçu la somme de 35.546 €.

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A l’appui de ses dires, la société Alliance auto 28 produit l’extrait des grands-livres des comptes généraux sur les loyers pour les années 2018, 2019 et 2020, une copie de ses relevés de compte du 5 janvier au 4 février 2016, du 5 avril au 4 mai 2016, du 5 janvier au 3 mars 2017, du 5 avril au 4 juillet 2017, du 5 août au 4 septembre 2017, du 5 décembre 2017 au 4 janvier 2018, et un virement de la société Fenots 51 à la société FNA du 2 novembre 2020.

Il résulte des pièces comptables de la société Alliance auto 28 que celle-ci justifie avoir réglé au titre des loyers, en sus des sommes déjà comptabilisées par le bailleur, les sommes suivantes : en 2016: 3.600 € (900 € et 700 € en janvier, 200 € en février, 1.800 € en mai

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2016), en 2017: 7.900 € (900 € en janvier 2017, 1.000 € en février, 1.000 € en avril, 500€ en mai, 1.000 € en juin, 500 € et 1.000 € en août, 300 €, 700 €, 500 € et 500€ en décembre),

- en 2018: 8.000 €,

- en 2019: 4.000 €,

- en 2020 1.898 €

Total: 25.398 €

Il ne saurait être tenu compte d’un chèque de banque de 10.000 € réglé par la société Alliance auto 28 à M^me Z A, celle-ci ne rapportant pas la preuve d’avoir effectué ce règlement pour le compte de M. B C K. Par ailleurs, la société Alliance auto 28 ne démontre pas avoir procédé à des règlements en espèces de ses loyers.

La somme totale versée par le preneur au bailleur du 8 décembre 2015 au 30 novembre 2020 a été de 60.944 €, alors qu’il devait 90.368,93 €. La société Alliance auto 28 doit donc un arriéré de loyer de 29.424,93 €. Elle sera condamnée à payer cette somme à M. B C K.

3.2) Sur le sort du dépôt de garantie

En l’espèce, M. B C N demande de dire que le dépôt de garantie lui restera acquis tant que les défenderesses n’auront pas réglé toutes les sommes dues au titre du contrat de bail.

Le contrat de bail prévoit en page 12:

DÉPÔT DE GARANTIE

Pour sûreté et garantie des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du preneur, ce dernier a versé au bailleur une somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €uros) représentant trois mois de loyer.

[…] Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail, jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu’elle soit, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à la sortie des locaux.

[…] Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres. »>

Dès lors que c’est par l’effet du contrat que le dépôt de garantie est conservé au bailleur jusqu’au règlement de toutes les sommes dues par preneur, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

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4) Sur les demandes indemnitaires de la société Alliance auto 28

Selon l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence. La société Alliance auto 28 demande au tribunal de condamner M. B C

K à lui payer les sommes de 5.670 € lié aux jours d’ITT au cours desquels elle a été privée d’un chiffre d’affaire d’un montant concurrent, 4.000 € lié à son retard dans l’exécution de ses engagements vis-à-vis des tiers, 10.912 € lié au trouble de jouissance, 15.000 € au titre du préjudice moral à la suite de la violation de son domicile et 10.000 € au titre du préjudice moral lié à la confusion qu’il a entretenue entre les sociétés fictives qu’il a créées et elle-même.

Elle expose que M. B C K a pénétré dans le local loué sans son autorisation, lui occasionnant des troubles de jouissance, que celui-ci a créé de nombreuses sociétés fictives domiciliées à l’adresse du local loué, ce qui engendrait une confusion auprès de sa clientèle et qu’il a fait preuve de violences physiques et de menaces, ce qui a entraîné pour le gérant une incapacité temporaire de travail de 10 jours et une perte de chiffre d’affaire.

M. B C K s’oppose à ces demandes et indique que la société Alliance auto 28 ne rapporte pas la preuve de ses dires.

Il y a lieu de constater que la société Alliance auto ne produit aucune pièce venant à l’appui de ses allégations concernant l’intrusion de M. B C K dans ses locaux, ni le nombre de jours d’incapacité de travail qui aurait été constaté sur son gérant, ni sur l’incidence d’une telle intrusion sur son chiffre d’affaire. S’agissant de la confusion dont elle se plaint entre les sociétés créées par M. B C K et son activité, elle produit aux débats une liste de sociétés qui ont été détenues par M. B C K, dont le siège social n’était pas situé au […] et qui sont toutes radiées, à l’exception de la société Speed Pneus. Concernant cette société immatriculée le 15 mai 2018, et dont le siège social est situé […], rien ne permet d’indiquer que cette société exerce son activité au lieu de son siège social ni que cette activité gêne d’une quelconque manière celle de la société Alliance auto 28.

Faute pour la société Alliance auto 28 de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

5) Les autres demandes

5.1) Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

5.2) L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a

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lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

5.3) L’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

ORDONNE LA JONCTION de la cause inscrite sous le n° RG 21/00052 du rôle

à celle inscrite sous le n° RG 21/00028, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro RG 21/00028;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société

FNA immo;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions et de l’assignation en résolution de la vente ;

DÉCLARE inopposable à M. B C K la cession du bail commercial intervenue le 1er octobre 2020 entre la société Alliance auto 28 et la société Fenots

51 auto;

DÉCLARE nulle la cession du local commercial situé […],

[…], par M. B C K à la société FNA immo selon acte notarié établi le 9 octobre 2020 par M^e D E, et les formalités d’enregistrement, de publicité et de signification de cet acte ;

DIT qu’en conséquence M. B C K est rétroactivement rétabli dans sa qualité de propriétaire du local commercial situé […], et dit que la société FNA immo n’a plus la qualité de propriétaire et qu’elle est réputée ne jamais l’avoir eue;

REJETTE la demande de la société Fenots 51 de se voir substituer comme cessionnaire du local commercial à la société FNA immo;

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu le 23 décembre 2014, aux torts de la société Alliance auto 28;

ORDONNE l’expulsion de la société Alliance auto 28 et de tous occupants de son chef, notamment de la société Fenots 51 auto, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONSTATE que la créance M. B C K au titre des arriérés locatifs antérieurs au 8 décembre 2015 est prescrite;

CONDAMNE la société Alliance auto 28 à payer à M. B C K la somme de 29.424,93 € au titre des arriérés de loyer entre le 8 décembre 2015 et le 30 novembre 2020;

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DÉBOUTE la société Alliance auto 28 de ses demandes indemnitaires formées à

l’encontre de M. B C K; DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de

procédure civile; DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par F G, juge, et H I,

greffier. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

H I F G

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