TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03592 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOOW

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.C.I. PHILDO

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [U], [H] [W]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE Réputée contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. PHILDO,

dont le siège social est sis Rue de la Résistance – 28800 BONNEVAL

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Madame [T] [S], gérante

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [U]

née le 30 Juillet 1983 à LEVALLOIS PERRET (92591),

Monsieur [H] [W]

né le 31 Janvier 1974 à LES PAVILLONS SOUS BOIS (93320),

demeurant tous deux 7 rue du Fief Isaac – 28800 BONNEVAL

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2023, la S.C.I. PHILDO a donné à bail à Madame [U] [V] un local à usage d’habitation situé 7, rue du Fief Isaac – 28800 BONNEVAL, moyennant un loyer mensuel révisable de 830,00 € et le versement d’un dépôt de garantie de 830,00 €. Monsieur [W] [H] s’est porté caution solidaire de Madame [U] [V] suivant acte de caution signé le 17 Septembre 2023.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 13 décembre 2024 (à étude pour les deux), la S.C.I. PHILDO a fait assigner sa locataire, Madame [U] [V], et la caution de celle-ci, Monsieur [W] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 7 octobre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [U] [V], et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 5 912,00 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 11 décembre 2024, assortie des intérêts de droit à compter du 07 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 4212€, et de l’assignation pour le surplus,

▸ condamner solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] au paiement d’une indemnité de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 7 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la S.C.I. PHILDO par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 7 612,00 € selon décompte du 01 février 2025.

Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’absence de comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que la S.C.I. PHILDO a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 17 octobre 2024.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par l’article 10 de la loi n°223-668 du 27 juillet 2023, version application aux contrats de location conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 07 octobre 2024, la S.C.I. PHILDO a fait délivrer à Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 212,00 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 octobre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [W] [H] le 17 septembre 2023 que ce dernier s’engage « pour le paiement, en cas de défaillance du locataire, des loyers et indemnités d’occupation, des charges, des réparations et des dégradations locatives, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des coûts et actes dus » pour la durée du bail et 2 renouvellements. Selon cet acte, la caution est tenue jusqu’au 17 septembre 2032.

La S.C.I. PHILDO justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 16 octobre 2023, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Madame [U] [V]. Monsieur [W] [H] est dès lors tenu solidairement à la dette locative.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [U] [V] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 01 février 2025 la somme de 7 612,00 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 612,00 €, arrêtée au 01 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 212,00 € à compter du 7 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, soit 850 € que Madame [U] [V] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H], qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.C.I. PHILDO les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.C.I. PHILDO et Madame [U] [V] le 17 septembre 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 7, rue du Fief Isaac – 28800 BONNEVAL, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2024 ;

AUTORISONS la S.C.I. PHILDO, à défaut de libération spontanée des lieux situés 7, rue du Fief Isaac – 28800 BONNEVAL à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [V] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. PHILDO la somme de 7 612,00 € (SEPT MILLE SIX CENT DOUZE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 01 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 212,00 € (QUATRE MILLE DEUX CENT DOUZE EUROS) à compter du 07 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges, soit 850 € (HUIT CENT CINQUANTE EUROS), qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande de la S.C.I. PHILDO au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [V] et Monsieur [W] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART