N° RG 25/00271 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GR26

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[P] [B] [N], [C] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [B] [N],

Monsieur [C] [I],

demeurant tous deux 10 résidence des Béguines – Appt 6 – 28110 LUCÉ

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[D] [V], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 03 février 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [C] [I] et à Madame [P] [B] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 10 Résidence des Béguines, logement n°6 à 28110 LUCE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,62 euros, hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.639,83 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [B] [N] le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du prix du bail aux termes convenus, l’expulsion de Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [B] [N] faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine du jugement à intervenir et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

—  3.067,99 euros pour l’arriéré de loyers et charges au 20 décembre 2024,

— Les mensualités échues du 1er décembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer courant et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux,

—  600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil),

— les dépens, y compris le commandement par huissier du 13 août 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.600,23 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il indique que quelques règlements ont été effectués par les locataires et ajoute ne pas être opposé à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N], tous deux cités à étude, ont comparu personnellement. Ils indiquent qu’un échéancier a été mis en place depuis le mois d’avril 2025. Ils proposent un plan d’apurement de 56,00 euros par mois en sus du loyer courant et ajoutent qu’ils s’engagent à verser davantage s’ils ont les ressources suffisantes. Monsieur [C] [I] précise qu’il a actuellement un emploi.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025.

En outre, la caisse d’allocations familiales d’Eure et Loir a été avisée de la situation d’impayé de Madame [P] [B] [N] le 31 janvier 2024. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 18 mars 2025.

Son action est donc recevable.

— Sur le fond :

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1227 du nouveau code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’extrait de compte produit démontre que depuis 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] se trouvent régulièrement en impayés. En outre, malgré la reprise du paiement des loyers avant l’audience, ces derniers ne parviennent pas à apurer leur dette et se trouvent toujours en situation d’impayés.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis plus d’un an caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires à la date de la présente décision, soit le 30 septembre 2025.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] restent devoir une somme de 3.600,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il est précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] et notamment de l’article 3 intitulé « Conditions financières de la location ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 3.600,23 euros au titre des loyers et charges impayées au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] ont repris le paiement du loyer avant l’audience et ont réalisé plusieurs versements conséquents, de 2.000 euros le 10 janvier 2025, de 950 euros le 22 mai 2025 et de 1.000 euros le 17 juin 2025. En outre, Monsieur [C] [I] a désormais un emploi. Par ailleurs, les locataires proposent un plan d’apurement de 56,00 par mois en sus du loyer courant et HABITAT EURELIEN a déclaré à l’audience ne pas être opposé à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la résiliation judiciaire et d’autoriser Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant et des charges, d’un montant égal à 56 euros dans les conditions prévues au dispositif.

Toutefois, il convient de rappeler que, faute pour Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion. Le bailleur sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [B] [N], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN recevable en son action ;

PRONONCE à la date du 30 septembre 2025 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 03 février 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 10 Résidence des Béguines, logement n°6 à 28110 LUCE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] à payer à HABITAT EURELIEN, la somme de 3.600,23 euros (trois mille six cent euros et vingt-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 56,00 euros, payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [B] [N] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la procédure d’expulsion sera définitivement éteinte ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra tous ses effets ;

DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [B] [N], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 30 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande d’HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [I] et Madame [P] [B] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION