VTD/CT

Chambre 1 Cabinet 3

Jugement N°

du 11 MAI 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 25/04220 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJ3L / Ch1c3

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. POTDEFER

Contre :

S.A.S. IMMOSIRIS

Grosse : le

la SELARL AVK ASSOCIES

M^e François-Xavier DOS SANTOS

Copies électroniques :

la SELARL AVK ASSOCIES

M^e François-Xavier DOS SANTOS

Copie dossier

Expert

Régie

la SELARL AVK ASSOCIES

M^e François xavier DOS SANTOS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

LOYER COMMERCIAL

LE ONZE MAI DEUX MIL VINGT SIX,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffier et lors de la mise à disposition de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

ENTRE

S.A.S. POTDEFER

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. IMMOSIRIS

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine PINEAU BRAUDEL du cabinet PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et par M^e Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 6 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 puis prorogé à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 1998, la société Casino [P] [D], aux droits de laquelle se trouve la SAS Immosiris, a consenti à la société Potdefer, exploitant à l’enseigne Kenzen, un bail commercial, selon les stipulations suivantes :

• désignation des lieux loués : un local commercial d’environ 91m² se composant :

o d’une surface en rez-de-chaussée de 51m²

o d’une surface en étage de 40m².

Ce local est situé dans le centre commercial, [Adresse 1], à [Localité 1]. Il porte le n°2 pour le rez-de-chaussée et 2002 pour l’étage ;

• Durée : 12 ans à compter du 1er novembre 1998 pour se terminer le 31 octobre 2010 ;

• Destination des lieux : l’installation et l’exploitation dans ce local d’une activité de salon de coiffure mixte et parfumerie, à l’exclusion de toute autre activité, industrie, commerce ou profession dont l’exercice, même à titre annexé, est formellement interdit;

• Montant du loyer : 127 800 francs hors taxes et hors charges, outre indexation annuelle au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction;

• Exigibilité du loyer : les loyers sont payables par trimestre et d’avance le premier jour de chaque trimestre, et portable au domicile du bailleur.

Le 31 octobre 2010, le bail commercial a atteint son terme initial.

Le 3 mars 2011, la société Potdefer a sollicité le renouvellement du bail commercial.

Le 20 mai 2011, la société Mercialys, pour le compte du bailleur, a accepté le renouvellement

en proposant un loyer de 51 030 euros hors taxes et hors charges par an. Une divergence s’en est suivie, la société Potdefer réfutant l’augmentation du loyer.

Une procédure judiciaire a été initiée, une expertise judiciaire est intervenue.

Suite au dépôt du rapport de l’expert judiciaire, M. [I], le juge des loyers commerciaux a, par jugement du 21 janvier 2014, fixé le loyer du bail renouvelé à 33 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Le bailleur a interjeté appel, et par arrêt du 16 septembre 2015, la cour d’appel de [Localité 4] a réformé le jugement pour porter le montant annuel du loyer du bail renouvelé à 34 695 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er juillet 2011.

Le bail commercial qui avait donc fait l’objet d’un renouvellement pour 12 ans à compter du 1er juillet 2011, a atteint son nouveau terme le 30 juin 2023. Il s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte du 12 août 2024, la SAS Potdefer a signifié à la SAS Immosiris une demande de renouvellement du bail commercial en proposant une réduction du loyer à 28 932,75 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte du 8 novembre 2024, la SAS Immosiris a fait connaître l’acceptation du renouvellement du bail commercial, mais pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2024, aux conditions antérieures, et a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à 48 554,60 euros hors taxes et hors charges par an.

La procédure sur mémoire a suivi.

Par acte notifié le 27 août 2025, le conseil de la société Potdefer, régulièrement mandaté à cette

fin, a porté à la connaissance de la SAS Immosiris l’argumentaire en vue de la fixation du loyer

du bail renouvelé. Le preneur a sollicité, dans le cadre du nouveau bail à effet au 1er octobre 2024 pour se terminer au 30 septembre 2034, la fixation à la somme de 29 000 euros hors taxes et hors charges du loyer outre application de l’ILC pour la révision annuelle.

Aucune réponse n’a été apportée par le bailleur.

Suivant acte du 31 octobre 2025, la SAS Potdefer a fait assigner la SAS Immosiris devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de fixation du loyer du bail.

* * * * * *

Par mémoire déposé au greffe le 4 février 2026 et notifiée par LRAR à la partie défenderesse le 9 février 2026, la SAS Potdefer demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre principal :

— vu l’article L.145-10 du code de commerce,

— vu la demande renouvellement du bail commercial du 12 août 2024 et son acceptation du 8 novembre 2024,

— vu la procédure sur mémoire suivie à la requête de la société Potdefer et l’absence de réponse

du bailleur dans le délai de l’article R.145-27 du code de commerce,

— la juger recevable en son action et sa saisine du juge des loyers commerciaux ;

— juger que, conformément à l’accord intervenu entre les parties, le renouvellement du bail commercial dont s’agit est intervenu régulièrement pour une période de dix années entières et

consécutives à compter du 1er octobre 2024 pour se terminer le 30 septembre 2034, aux clauses

et conditions antérieures et dans le respect des dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014;

— vu l’article L.145-33 du code de commerce,

— juger que l’évolution des éléments de commercialité par rapport au dernier renouvellement

prouve une dégradation de la valeur locative ;

— juger que le loyer doit être révisé à la baisse, conformément à l’article L.145-33 du code de commerce pour coïncider avec cette valeur locative ;

— en conséquence, juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 29 000 euros hors taxes et hors charges par an, majoré d’une provision pour charges et de la TVA, et de l’application de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux pour la révision annuelle, à l’exception de toute autre référence ;

— débouter la société Immosiris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

A titre subsidiaire :

— ordonner une mesure de médiation sous forme d’audience de règlement amiable prévoyant que le magistrat désigné pourra être assisté d’un consultant pour une visite des lieux ;

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction faisait droit à une demande d’expertise judiciaire:

— juger que le loyer provisoire, dans l’attente de l’issue de l’instance, sera fixé à 29 000 euros hors taxes et hors charges par an ;

— débouter la société Immosiris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à titre principal ou subsidiaire ;

— condamner la société Immosiris à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Immosiris aux entiers dépens qui comprendront le coût des actes extrajudiciaires et de la phase préalable de mémoire.

Par mémoire déposé au greffe le 2 février 2026 et notifiée par LRAR à la partie demanderesse le même jour, la SAS Immosiris demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles 1134, 1154 et 1155 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties, subsidiairement les articles 1103, 1104 et 1343-2 du code civil dans sa rédaction nouvelle, de:

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la SAS Potedefer de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec ses demandes ;

— en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 48582 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

— donner acte aux parties de leur accord pour voir fixer à dix années la durée du bail renouvelé au 1er octobre 2024 ;

— lui donner acte qu’elle se réserve de revoir à la hausse le montant de ses demandes si une mesure d’expertise était ordonnée ;

— désigner très subsidiairement tel expert qu’il plaira au juge de nommer, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2024 ;

— condamner la SAS Potdefer au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, qui seront eux-mêmes capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus pendant au moins un an ;

— fixer le loyer provisionnel de base pour la durée de l’instance au montant du loyer courant, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée ;

— dire que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— condamner la SAS Potedefer au paiement d’une indemnité de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

Par acte extrajudiciaire signifié le 12 août 2024, la SAS Potdefer, preneur, a sollicité le renouvellement du bail, rappelant que celui-ci avait été renouvelé en date du 1er juillet 2011 pour une durée de 12 années et qu’elle n’avait pas reçu de congé avec offre de renouvellement. Elle a sollicité que le nouveau loyer soit fixé au montant annuel de 28 932,75 euros hors taxes et hors charges conformément à l’expertise qu’elle a fait réalisée le 29 mai 2023.

Par acte extrajudiciaire signifié le 8 novembre 2024, la SAS Immosiris, bailleur, a consenti au principe du renouvellement sollicité, entendant toutefois que le bail à intervenir comporte les conditions nouvelles suivantes :

— un loyer de base annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 48 554,60 euros ;

— une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2024 ;

— toutes les autres clauses et conditions du bail demeurent inchangées.

Dans son mémoire notifié le 27 août 2025, le SAS Potdefer a demandé de “juger que conformément à l’accord intervenu entre les parties, le renouvellement du bail commercial dont s’agit est intervenu régulièrement pour une période de dix années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2024 pour se terminer le 30 septembre 2034, aux clauses et conditions antérieures et dans le respect des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014".

Il convient de constater que le bail commercial s’est renouvelé pour une durée de 10 années à compter du 1er octobre 2024, conformément à l’accord des parties.

Dans son mémoire, la SAS Potdefer demande à ce que le nouveau loyer coïncide avec la valeur locative. Elle se prévaut du rapport d’expertise amiable de M. [T] [C] du 29 mai 2023 qui a, selon elle, mené une analyse méthodique en prenant pour référence le travail de M. [I], expert judiciaire désigné 10 ans plus tôt et l’appréciation jurisprudentielle dégagée dans cette affaire par la cour d’appel de [Localité 4] dans son arrêt du 16 septembre 2015.

Elle constate que si l’emplacement reste de même qualité, le centre commercial a perdu de son attrait à cause de nouvelles habitudes de consommation, de la concurrence directe de nouvelles zones commerciales en centre ville et depuis 2023, de travaux de voirie interminables ; que la galerie commerciale connaît une vacance locative grandissante imposant au bailleur d’accepter des boutiques éphémères ou des baux dérogatoires. Elle fait valoir que compte tenu de l’évolution de la situation en 10 ans, l’expert amiable a actualisé le mode de calcul en utilisant la notion de taux d’effort additionnel à la hausse ou à la baisse en fonction du chiffre d’affaires déclaré au bilan du locataire et en retenant une valeur plancher.

La SAS Immosiris soutient que les règles du plafonnement du loyer posées par l’article L.145-34 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer, le bail à renouveler ayant une durée de 12 années, et s’étant au surplus prolongé tacitement après le 30 juin 2023 ; que la valeur locative ne saurait, en toute hypothèse, être inférieure au loyer en cours, indexé, qui constitue le loyer plancher. Elle reprend dans son mémoire les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et ajoute que la référence à l’évolution ou l’importance du chiffre d’affaires réalisé dans le local par le locataire est inopérante en matière de fixation du loyer de renouvellement. Elle constate que la SAS Potdefer revendique un loyer inférieur à 60 % à la moyenne générale des valeurs de référence. Elle soutient que le montant qu’elle-même sollicite de 48 582 euros, constitue un loyer-plancher en deçà duquel la viabilité même du modèle économique du bailleur serait menacé.

Sur ce,

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 ajoute qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Les articles R.145-3 et suivants du code de commerce apportent des précisions, notamment sur les caractéristiques du local considéré et sur les facteurs locaux de commercialité.

L’article R.145-30 énonce que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux, ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, le bail à renouveler avait une durée de 12 ans et s’est en outre prolongé tacitement au delà du 30 juin 2023, la règle du plafonnement du loyer commercial ne trouve pas à s’appliquer et il y aura lieu de statuer en déterminant la valeur locative des lieux.

Au vu des dispositions ci-dessus énoncées, la valeur locative sera fixée en fonction des caractéristiques du bien loué, de sa destination, des charges respectives mises à la charge des parties par le contrat, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, il convient de préciser qu’il résulte de l’article R.145-7 du code de commerce, qu’un centre commercial, comme c’est le cas en l’espèce, constitue en principe une entité spécifique et une unité propre de marché, par conséquent les éléments de comparaison doivent être recherchés à l’intérieur dudit centre.

En outre, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de [Localité 4] dans son arrêt du 16 septembre 2015, la méthode par application d’un coefficient au chiffre d’affaires ne peut servir de base à la détermination du loyer dès lors qu’il n’est pas conforme aux modalités de détermination énoncées aux articles R.145-2 et suivants du code de commerce et qu’il n’est pas établi que la fixation du loyer de la SAS Potdefer doit être opérée par dérogation à ces textes et en fonction des usages d’une branche d’activité considérée.

Après rappel de ces principes et en l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties.

Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire, et ce d’autant que les parties concluent à une valeur locative annuelle allant quasiment du simple au double, à savoir 29 000 euros euros pour le preneur, 48 582 euros pour le bailleur.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Constate que le bail commercial liant la SAS Immosiris à la SAS Potdefer a été renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de dix années ;

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés ;

Désigne pour y procéder :

M. [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 07 39 30 55 Mèl : [Courriel 1]

expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de [Localité 4], avec pour mission de :

— effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

— examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils ;

— entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2024, au regard :

— des caractéristiques des locaux,

— de la destination du bail,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Autorise l’expert :

— à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

— à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

Dit qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles ;

Dit que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 31 décembre 2026 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert ;

Dit que la SAS Potdefer fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de la somme de deux mille euros (

2 000 € T.T.C) avant le 15 juin 2026;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils ;

Dit qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.;

Désigne le juge en charge des expertises pour effectuer le contrôle de l’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme correspondant au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes y compris celles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT