TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00659 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHVR

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 19 Mars 2026

S.A. ASSEMBLIA, rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [V] [N], rep/assistant : M^e Domitille FAUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [S] [N], rep/assistant : M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Karine ENGEL

M^e Domitille FAUVE

M^e Anne LAMBERT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA, prise en la personne de son représentant légal, sise 14 Rue Buffon, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [N], élisant domicile au cabinet de M^e FAUVE Domitille, 11 rue de Ceyrat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Domitille FAUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [S] [N], demeurant 1 rue des Jardiniers, porte 82, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Logidôme aux droits duquel vient la SA Assemblia (Assemblia) a loué à Monsieur [S] [N], par acte sous seings privés en date du 24 mai 2013, un local à usage d’habitation situé 1 rue des jardiniers – porte n°082 – 63100 Clermont-Ferrand. Celui-ci s’est marié à Madame [V] [N].

Le 19 février 2025, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SA Assemblia a fait assigner Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 avril 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] au paiement :

* de la somme de 4 966,04 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 21 mai 2025,

* d’une indemnité d’occupation d’un montant de 600 € par mois, payable d’avance, à compter du 19 avril 2025 et jusqu’à libération des lieux,

* d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 30 juin 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience.

A l’audience du 12 février 2026, la SA Assemblia, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 9 107,08 euros. Elle relève en réponse à la prétention de M. [N] aux fins d’octroi d’un moratoire que la condition de reprise de paiement du loyer courant n’est pas acquise au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle énonce en outre solliciter la condamnation solidaire des défendeurs sur le fondement du bail et du mariage des intéressés.

Madame [V] [N], représentée par son conseil, demande des délais de paiement classiques de l’arriéré locatif à savoir un rééchelonnement de la dette sur deux années. Elle précise avoir quitté le logement le 28 novembre 2024.

Monsieur [S] [N], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans en raison de la décision de rétablissement personnel prise par la commission de surendettement de la Banque de France ainsi que des délais de paiement de la dette locative sur deux années.

Il demande en outre que l’indemnité d’occupation soit réduite à de plus justes proportions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l’espèce, par courrier adressé à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 16 décembre 2016, Assemblia a signalé la situation d’impayés de Mme et M. [N] à l’organisme payeur. Il ressort des courriers ultérieurs de la CAF relatifs à des tentatives de mise en place de plans d’apurement ainsi que du décompte locatif produit par la demanderesse que les impayés ont persisté au-delà de l’information délivrée à la CAF.

Par ailleurs l’assignation du 30 juin 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l’Etat le même jour, soit au moins six semaines avant l’audience du 06 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée pour la première fois.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensif des effets de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d’occupation doit être fixée afin d’indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, d’une part l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le texte précise que l’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil est alors applicable.

Par dérogation à ces dispositions, le VI. De ce même article dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…);

D’autre part, en vertu du VII. de cet article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Enfin, il résulte de l’article 220 du code civil que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] sont locataires, selon un bail en date du 24 mai 2013, d’un logement situé 1 rue des jardiniers – porte n°082 – 63100 Clermont-Ferrand appartenant à la SA Assemblia, au loyer actuel de 476,35 euros, provisions sur charges comprises. Il convient de préciser que Mme [V] [N] est titulaire du droit au bail par l’effet du mariage des intéressés qui n’est pas contesté par les défendeurs.

L’article 8 des conditions générales du contrat de bail du 24 mai 2013, portées à la connaissance du locataire pour avoir été paraphées par l’intéressé, prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité. La conséquence d’un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

La SA Assemblia a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 19 février 2025 un commandement de payer à Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N].

Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] ne justifiant d’aucune régularisation totale de la dette dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 19 avril 2025.

Si les défendeurs prétendent que Mme [V] [N] a quitté le logement, cela n’est pas démontré et il doit être considéré qu’elle en est toujours occupante. Elle ne sollicite cependant pas de délais de paiement éventuellement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [S] [N] justifie quant à lui d’une décision de recevabilité de son dossier prise par la banque de France le 29 janvier 2026. Il ressort néanmoins de l’extrait de compte produit par la demanderesse que le dernier paiement de la part des locataires date du 10 décembre 2024 de sorte que la condition de reprise du paiement des loyers n’est pas acquise et qu’il n’est pas bien fondé à solliciter l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, nonobstant la procédure de surendettement.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [S] [N] et de Mme [V] [N] sera ordonnée, selon les procédures ordinaires prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il ne soit justifié de déroger au délai de deux mois après commandement de quitter les lieux et de procéder à son expulsion immédiate telle que sollicitée par Assemblia.

Ces derniers sont donc devenus occupants sans droit ni titre du local depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Les locataires seront donc condamnés jusqu’à la libération effective des lieux et solidairement s’agissant d’une dette du ménage, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant est fixé à la somme de 476 euros correspondant au montant du dernier loyer assorti des charges récupérables.

Il convient de préciser qu’il n’est pas justifié de prévoir un montant largement supérieur à celui du dernier loyer en prévision des délais de mise en œuvre effective de l’expulsion des locataires ce qui n’est pas constitutif d’un préjudice certain pour le bailleur, la date d’expulsion n’étant pas connue au stade de la présente décision.

3- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

S’agissant du montant de la dette, au jour de l’assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4 966,04 euros (indemnité d’occupation du mois d’avril 2025 comprise).

A l’audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 9 107,08 euros, comprenant les échéances jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

Il convient de rappeler que la décision de recevabilité prise en faveur de M. [S] [N] par la Banque de France est sans incidence sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif. De plus, en l’absence de reprise du paiement des loyers et des charges, il ne peut prétendre à des délais de paiement spécifiques à la matière des baux d’habitation.

Il sera par ailleurs débouté de sa demande de délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en l’absence de justificatif de sa situation financière. La même décision s’impose pour Mme [V] [N].

Ainsi, au vu des justificatifs produits, Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] seront condamnés solidairement à payer à la SA Assemblia la somme de 9 107,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] succombent à l’instance et seront condamnés in solidum aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 24 mai 2013 entre la SA Assemblia et Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N], à compter du 19 avril 2025 ;

DIT que Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] devront quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 1 rue des jardiniers – porte n°082 – 63100 Clermont-Ferrand, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE en conséquence Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] à payer à la SA Assemblia, la somme de 9 107,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise),

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] à un montant égal à 476 euros depuis le 19 avril 2025 et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [N] et Monsieur [S] [N] in solidum aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 19 février 2025 ainsi que les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection