VTD/FC

Jugement N°

du 03 FEVRIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 25/02062 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDA3 / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. LLAG

Contre :

M. Le Directeur de la Direction Régionale des Finances Publique

Grosse : le

la SELARL AUVERJURIS

Direction Régionale des Finances Publique

Copies électroniques :

la SELARL AUVERJURIS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

S.A.S. LLAG

[Adresse 5]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant Maître Frédéric ROBIN de la SELARL LABONNE et ACDP

DEMANDERESSE

ET :

M. Le Directeur de la Direction Régionale des Finances Publique

[Adresse 3]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

DÉFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Juge,

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

M. Alexis LECOCQ, Juge,

assistés lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier, et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffier

Après avoir entendu, en audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2019, la SAS LLAG a acquis divers lots dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] (Puy-de-Dôme), d’une surface totale de 455 m² hors parking, pour un prix de 100.000 euros.

Ce prix a servi de base de calcul des taxes de publicité foncière dues au titre de l’acquisition conformément aux articles 666 et 683 du code général des impôts. Les droits afférents ont été payés pour un montant total de 5.907 euros.

Par courrier du 4 avril 2019, la SAS LLAG a pris l’engagement de revendre les lots acquis et a demandé de bénéficier du tarif réduit prévu aux articles 1115 et 1020 du code général des impôts (soit 715 euros). Elle a sollicité le remboursement d’un trop payé de 5.192 euros.

L’administration fiscale a, par courrier du 2 mai 2019, rejeté la demande d’application du régime de faveur.

Par ailleurs, l’administration, considérant que le prix de cession de 100.000 euros était insuffisant, a procédé à une nouvelle évaluation de la valeur des biens et a rehaussé la base d’imposition des droits d’enregistrement. Une proposition de rectification n°3905 du 22 juin 2020 a été transmise à la SAS Llag informant le dirigeant des raisons pour lesquelles le service de vérification estimait à 546.000 euros (soit 1.200 euros le m²) la valeur vénale réelle des lots au jour de leur acquisition, au lieu de 100.000 euros.

Tenant compte des observations et renseignements complémentaires apportés le 29 juillet 2020 par le contribuable, la valeur vénale des biens acquis a été réduite à 455.000 euros.

Les évaluations et rehaussements ont été contestés.

Ils ont été maintenus et leurs conséquences financières ont été mises en recouvrement le 27 janvier 2023.

Une réclamation est intervenue le 22 février 2023 : elle a été rejetée le 22 novembre 2023.

Une seconde réclamation a été faite le 18 février 2024, également rejetée le 11 juillet 2024.

Enfin, par une décision du 13 mars 2025, l’administration a rejeté une troisième réclamation de la SAS Llag présentée le 19 septembre 2024.

Suivant acte du 16 mai 2025, la SAS LLAG a fait assigner le directeur de la direction régionale des Finances publiques devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au visa des dispositions des articles 666, 683, 1020 et 1115 du code général des impôts, des articles L.17, R.196-1 et R.196-3 du livre des procédures fiscales, des articles L.199 et R.199-1 du livre des procédures fiscales, aux fins de :

— la juger recevable et bien fondée en son recours et ses demandes ;

Y faisant droit,

— juger qu’elle a pris l’engagement de revendre les biens acquis le 25 janvier 2019 ;

— juger qu’elle est en conséquence bénéficiaire du tarif réduit prévu aux articles 1115 et 1020 du code général des impôts ;

— ordonner le dégrèvement d’un montant de 5.192 euros au titre de l’imposition primitive ;

— subsidiairement, juger que la valeur vénale de la fraction de l’immeuble acquise par la SAS Llag s’élève à 100.000 euros ;

— juger en conséquence que le montant des taxes de publicité foncière au tarif de droit commun s’élève à 5.907 euros ;

— annuler la décision de rejet d’une réclamation, notifiée le 18 mars 2025 ;

— la juger bien fondée en sa contestation ;

— ordonner la décharge des impositions contestées ;

— condamner l’administration fiscale à lui restituer l’imposition supplémentaire acquittée pour un montant de 20.969 euros en droits ;

— condamner l’administration à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2025, la SAS LLAG maintient ses demandes formées dans le cadre de son assignation.

Dans ses écritures signifiées à la demanderesse le 10 juin 2025, la direction générale des Finances publiques représentée par le directeur régional des Finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône demande de :

— débouter la SAS Llag de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens;

— condamner la SAS Llag aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

MOTIFS

— Sur l’engagement de revendre

Moyens des parties

La SAS LLAG demande la décharge de l’imposition contestée et le dégrèvement au titre de l’imposition primitive.

Elle fait valoir que l’article 1115 du code général des impôts ne précise pas de modalités formelles de prise de l’engagement de revendre et en déduit qu’il ne doit pas nécessairement être pris dans l’acte d’acquisition. Elle indique avoir toujours eu la volonté de se placer sous ce régime et de revendre les lots acquis puisqu’elle a pour objet l’activité de marchand de biens et effectue habituellement des opérations de revente ; qu’elle n’a jamais eu l’intention de conserver les lots acquis, elle les avait comptabilisés en stocks et non en immobilisations. Elle considère qu’elle avait la possibilité d’affirmer formellement son engagement de revendre dans un acte postérieur à l’acte d’acquisition.

Elle ajoute qu’il est possible de substituer un engagement de revendre à un engagement de construire : l’engagement de revendre est alors réputé avoir pris effet à compter de la date d’enregistrement de la date de l’engagement de construire, celui-ci pouvant être pris dans un acte complémentaire à l’acte d’acquisition. Elle en déduit qu’il existe des cas où l’engagement de revendre n’est pas concomitant à l’acte d’acquisition.

Elle considère que les régimes de l’engagement de revendre et de l’engagement de construire sont liés, et que ne pas reconnaître la possibilité de prendre l’engagement de revendre dans un acte complémentaire alors même qu’elle est reconnue pour l’engagement de construire, et ce contrairement aux dispositions légales, paraît illogique.

Enfin, elle indique qu’en cas de mutations successives d’un bien entre professionnels assujettis à la TVA prenant un engagement de revendre ou de construire, le nouvel acquéreur bénéficie seulement du délai restant à courir par rapport à l’acquisition initiale. Elle en déduit que la déclaration formelle de revendre n’est pas le fait générateur du délai pour revendre, le point de départ du délai restant la date d’acquisition initiale. La formalité d’engagement peut donc être postérieure à l’acte d’acquisition car ce n’est pas elle qui conditionne le délai de revente.

L’administration conclut au rejet de cette demande.

Elle fait valoir que le BOI-ENR-DMTOI-1050 sur l’engagement de revendre ne donne aucune précision sur l’éventualité d’un engagement de revendre pris a posteriori, alors même que le BOI-ENR-DMTOI-10-40 point 270 le prévoit expressément pour l’engagement de construire.

Elle précise qu’avant la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, l’administration fiscale considérait que l’engagement de revendre devait être pris dans l’acte d’acquisition tel que cela résulte d’une réponse ministérielle [H] du 8 février 1982 ; que depuis la loi sus-mentionnée, la qualité de marchand de biens a été remplacée par celle d’assujetti à la TVA au moment de l’acquisition ; que la réponse ministérielle reste valable puisque la loi n’apporte aucune modification substantielle relative à l’application du régime de faveur de l’article 1115 du code général des impôts. Elle maintient que la SAS LLAG n’a pris aucun engagement de revendre dans l’acte d’acquisition et ne saurait être fondée à présenter un engagement de revendre a posteriori. Elle ajoute que la SAS LLAG est en tout état de cause forclose à le faire, l’acte ayant été enregistré le 25 janvier 2019, et le délai de cinq ans pour revendre auquel elle prétendait ayant expiré le 25 janvier 2024.

Réponse du tribunal

A titre liminiaire, il sera observé que l’administration ne demande pas dans le dispositif de ses écritures de déclarer irrecevables les demandes de la SAS LLAG, pour cause de forclusion. Or, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Au surplus, il lui appartenait de saisir le juge de la mise en état, conformément à l’article 789 du code de procédure civile, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, d’une éventuelle forclusion des demandes de la SAS Llag, forclusion mentionnée succinctement sur trois lignes en page 9 des écritures.

Le tribunal n’étant pas saisi d’une telle demande, il n’y a pas lieu de l’examiner.

Les mutations à titre onéreux d’immeubles entrent dans le champ d’application des droits d’enregistrement.

Des mesures spéciales sont prévues pour atténuer la charge du droit de vente dans certains cas. Parmi les régimes de faveur figurent les acquisitions d’immeubles par des assujettis à la TVA qui prennent l’engagement de revendre (article 1115 du code général des impôts) et ceux qui prennent l’engagement de construire (article 1594-0 G,A du même code).

L’article 1594-0 G, A-I du code général des impôts prévoit que sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement, les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Ainsi, selon cet article, l’engagement de construire est pris dans l’acte d’acquisition.

Toutefois, il est admis par la doctrine et la jurisprudence que l’engagement de construire puisse être pris dans un acte complémentaire. Dans cette hypothèse, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu par l’article R.196-1 du livre des procédures fiscales.

Par ailleurs, en application de l’article 1594-0 G, A-II 2ème alinéa du code général des impôts, il est prévu qu’en cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s’impose l’engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.

L’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l’administration et vaut accomplissement de l’engagement de revendre.

Aux termes de l’article 266 bis, VI de l’annexe III du code général des impôts, cette substitution résulte de l’enregistrement dans les conditions mentionnées à l’article 635, 1-1° du code général des impôts, d’un acte complémentaire à l’acte de mutation comportant l’engagement d’origine auquel se substitue le nouvel engagement.

Selon l’article 1115 alinéa 1er du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

Ce régime permet à l’acquéreur d’un immeuble, qui prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans, de n’acquitter que le droit de vente au taux réduit (soit 0,715 %).

Dans une réponse ministérielle (Rép. [H], AN 08-02-1982, p. 447 n°218), il a été précisé que “le bénéfice du régime spécial des achats en vue de la revente prévu à l’article 1115 du code général des impôts en faveur des personnes qui habituellement achètent en leur nom, en vue de les revendre des immeubles ou des fonds de commerce et consistant à analyser l’achat suivi de revente comme une seule opération, est subordonnée à une double condition. Ces personnes doivent, au moment de l’acquisition, justifier qu’elles ont satisfait aux prescriptions de l’article 852 du code général des impôts (déclaration d’existence et tenue du répertoire). Cette justification résulte d’une déclaration insérée dans l’acte d’acquisition et soumise au contrôle de l’administration.

En outre, l’acte d’acquisition doit contenir la déclaration que les biens acquis sont destinés à la revente dans un délai de cinq ans. Comme toute disposition dérogeant au droit commun, un régime de faveur doit être appliqué strictement. Il n’est dès lors pas possible, notamment lorsque la qualité de marchand de biens n’est révélée ou n’est acquise qu’après l’achat, de se placer, a posteriori, sous le régime prévu à l’article 1115 du code général des impôts. Cette règle ne connaît qu’une exception, d’ailleurs d’une toute autre nature, en matière d’acquisition de terrain à bâtir ; cette dérogation est justifiée par l’incertitude dans laquelle se trouve le marchand de biens, déclaré comme tel avant l’acquisition, de l’affectation qui sera donnée, en définitive, au terrain par le sous-acquéreur.”

La jurisprudence a également retenu une application stricte de ce régime dérogatoire au droit commun prévu à l’article 1115 du code général des impôts (cour d’appel de [Localité 10], 04 juillet 2008, RG n°05/01177).

La réforme de la TVA immobilière (loi n°2010-237 du 9 mars 2010) n’a pas apporté de modification à l’article 1115 du code général des impôts, à l’exception du remplacement de la qualité de marchand de biens par celle d’assujetti à la TVA lors de l’acquisition.

Ainsi, les règles applicables à la souscription d’engagement de construire ne sont pas transposables à la souscription d’engagement de revendre.

En l’espèce, l’acte d’acquisition du 25 janvier 2019 stipule en page 9 dans la partie “Déclarations fiscales – Impôt sur la mutation” :

“Le VENDEUR et l’ACQUÉREUR indiquent ne pas agir aux présentes en qualité d’assujettis en tant que tels à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du Code général des impôts.

Les présentes seront soumises au tarif du droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594D du Code général des impôts.

L’assiette des droits est de CENT MILLE EUROS (100.000,00 EUR).

Droits:

Mt à payer

Taxe départementale

100 000,00

x

4,50 %

4 500,00

Taxe communale

100 000,00

x

1,20 %

1 200,00

Frais d’assiette

4 500,00

x

2,37 %

107,00

TOTAL

5 807,00"

Puis, le 4 avril 2019, la SAS LLAG, par l’intermédiaire de son notaire, a écrit à l’administration fiscale afin de lui faire part de son souhait de réaliser ladite acquisition en sa qualité de marchand de biens, et a sollicité le remplacement des paragraphes “Impôts sur la mutation et Droits” par les stipulations suivantes :

“Impôt sur la mutation :

Le VENDEUR n’a pas effectué l’acquisition en qualité de personne assujettie au sens de l’article 256 du Code général des impôts et n’a pas cette qualité à ce jour, seul l’ACQUÉREUR a la qualité d’assujetti.

Engagement de revente :

L’ACQUÉREUR déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts.

Il déclare à cet effet :

qu’il s’engage à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans de ce jour. Etant observé que ce délai est ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires (article 10 de la loi numéro 75-1351 du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989).que son numéro SIREN est le 8443684415qu’à défaut de revendre dans le délai sus-indiqué, il entend être soumis au tarif prévu par l’article 1594D, (…)

Droits :

Taxe

départementale x 0,70 % =

100 000,00

Frais d’assiette

700,00 x 2,14 % =

TOTAL

Mt à payer

700,00

14,98

715,00"

Dans ce même courrier, la SAS LLAG a sollicité la restitution du trop perçu sur les droits de mutation.

La SAS LLAG n’ayant pas pris l’engagement de revendre dans l’acte d’acquisition, elle n’était pas fondée à présenter un engagement de revendre a posteriori. Elle sera déboutée de ses demandes au titre de l’engagement de revendre.

— Sur l’évaluation des biens objets de l’acte du 25 janvier 2019

Moyens des parties

La SAS Llag soutient que le prix global de l’immeuble du [Adresse 1] était de 500.000 euros ; que le cédant qui ne voulait qu’un interlocuteur, a accepté de vendre à plusieurs acquéreurs, la SAS LLAG étant cet interlocuteur unique. Elle explique avoir divisé l’immeuble en lots présents et futurs selon une description qui serait celle des permis de construire à déposer.

Elle indique que la fraction qu’elle a acquise au prix de 100.000 euros était un entrepôt en mauvais état, édifié sur deux niveaux dont un rez-de-chaussée utilisé comme garage et cave et inondable en totalité, soit 215 m² sur les 455m² acquis. Elle ajoute qu’il faut distinguer les plans du bâtiment au jour de l’acquisition et les plans de l’état descriptif de division correspondant au projet de vente (cloisonnements modifiés, création de terrasses et cage d’escalier, combles non aménageables à l’acquisition). Elle expose avoir vendu un plateau et que les acquéreurs ont été obligés de créer un étage et une cage d’escalier. Elle observe qu’elle supporterait donc une moins-value de 173 413,68 euros lors de la revente.

Elle souligne l’absence de pertinence des biens retenus par l’administration à titre de comparaison, celle-ci s’étant contentée de rechercher des biens provenant du même secteur géographique avec des années de cession voisines : l’administration a comparé un ensemble de petites résidences construites dans les années 1980, plusieurs fois rénovées avec des biens à construire. Elle estime que l’état intérieur des immeubles doit être précisé pour apprécier la pertinence de la comparaison.

L’administration fiscale explique que pour procéder à la rectification de la valeur vénale, elle a choisi comme termes de comparaison trois cessions de biens intervenues à des dates soit antérieures d’une année, soit à la même date. Elle a sélectionné deux cessions pour des biens situés dans un secteur géographique très proche au sein du même quartier, et une cession de lots dans le même immeuble. Elle constate que les immeubles sélectionnés présentent les mêmes caractéristiques principales (plateaux à aménager, parkings) même si elle reconnaît que les termes de comparaison situés au [Adresse 7] ne sont pas d’une même époque de construction. Toutefois, elle précise qu’elle a pris en compte le fait que ces biens étaient au moment de la vente équipés d’un compteur individuel électrique, d’arrivée d’eau avec compteurs divisionnaires, d’évacuation d’eau : elle a appliqué une décote de 25 % du prix au m².

Réponse du tribunal

L’article 17 du livre des procédures fiscales énonce qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Les termes de comparaison doivent être antérieurs au fait générateur de l’imposition et porter sur des biens intrinsèquement similaires. Cette dernière exigence n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige.

En l’espèce, pour procéder à la rectification de la valeur vénale du bien acquis dans l’immeuble situé [Adresse 2], l’administration fiscale a choisi comme termes de comparaison trois cessions : elles concernent des biens similaires dans leur composition, pour l’un d’entre eux situé à la même adresse et cédé le même jour que l’acquisition du bien litigieux et pour les deux autres situés dans le même secteur géographique, et dont la cession est antérieure à la date du fait générateur constituée par la date d’acquisition.

L’immeuble litigieux a été acquis le 25 janvier 2019, il est situé [Adresse 2] ; son descriptif dans l’acte est : 18 lots : 6 plateaux à aménager, 3 garages (dont 2 loués), 4 caves et 5 parkings ; la surface totale hors parking est de 455 m² ; le prix de vente a été de 100.000 euros, soit 220 euros / m².

Les termes de comparaisons présentent les caractéristiques suivantes :

— une cession du même jour dans le même immeuble avec le descriptif suivant : 3 lots : 1 plateau à aménager, 1 garage loué, 1 parking loué ; la surface totale hors parking est de 97 m² ; le prix de vente a été de 100.000 euros, soit 1.030 euros /m² ;

— une cession du 27 août 2018 d’un immeuble situé [Adresse 7] ; le descriptif est le suivant : 3 lots : 1 plateau à aménager, 2 parkings ; la surface totale hors parking est de 71,45 m² ; le prix de vente a été de 94.000 euros, soit 1.315 euros / m² ;

— une cession du 6 juillet 2018 d’un immeuble situé [Adresse 7] ; le descriptif est le suivant : 3 lots : 1 plateau à aménager, 2 parkings ; la surface totale hors parking est de 50 m² ; le prix de vente a été de 68.000 euros, soit 1.360 euros / m².

L’administration a précisé avoir écarté l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du fait que les éléments décrits ne correspondaient pas aux plans communiqués par la société en réponse à la proposition de rectification : ces éléments ne sont donc pas entrés en ligne de compte pour la sélection des termes de comparaison, contrairement à ce que soutient la SAS LLAG.

Par ailleurs, l’administration a justement fait observer que lesdits documents ne permettaient pas d’établir que l’état intérieur des biens était foncièrement différent de l’état des termes de comparaison retenus, et notamment des biens acquis le même jour à la même adresse par M. [V] [P]. L’administration a relevé qu’à la lecture des actes, les natures des lots cédés étaient identiques (plateau à aménager avec jouissance privative d’une terrasse, place de parking et local à usage de cave ou garage) ; que les mentions portées aux paragraphes “Propriété jouissance” et “Conditions et déclarations générales” ne permettaient pas de relever des caractéristiques différentes de nature à remettre en cause les termes de comparaison retenus.

Il convient de préciser que l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] a été acquis le même jour, le 25 janvier 2019, par trois acquéreurs distincts, et par actes séparés :

— M. [V] [P] pour 3 lots d’une superficie totale de 97 m² à un prix de 100 000 euros;

— la société SHR pour 2 lots d’une superficie totale de 151 m² à un prix de 300 000 euros ;

— la société Llag pour le reste des lots composant l’ensemble immobilier, soit 18 lots d’une superficie totale de 455 m² à un prix de 100 000 euros.

Si certains lots se trouvent en rez-de-chaussée de l’immeuble avec un risque d’inondation reconnu, ce risque est également mentionné dans l’acte d’acquisition au [Adresse 1] sélectionné comme terme de comparaison.

S’agissant des deux autres termes de comparaison sélectionnés, leurs caractéristiques principales (plateaux à aménager, parkings ) sont similaires à celles des lots acquis par la SAS LLAG. Malgré les années de construction éloignées des immeubles comparés, l’administration a estimé qu’en raison de leur aspect général, leur état d’entretien et les caractéristiques de leur structure, les termes de comparaison, répondant par ailleurs aux critères de situation géographique, de destination commune et de dates de cession rapprochées, étaient pertinents.

Le prix moyen de ces trois cessions s’établissait à 1.200 euros le m², l’administration avait donc rectifié la valeur vénale de l’immeuble en cause en la portant dans un premier temps à 546.000 euros.

Toutefois, afin de tenir compte des observations présentées par la SAS LLAG, la valeur notifiée a été ramenée à 455.000 euros, soit une valeur de 1.000 euros/m². Les biens vendus du [Adresse 6] étaient notamment équipés au moment de la vente, d’un compteur individuel électrique, d’arrivée d’eau avec compteurs divisionnaires, d’évacuations d’eau (équipements non encore installés dans l’immeuble [Adresse 1] au moment de la vente). L’administration a ainsi appliqué une décote de 25 % du prix au m²

La SAS LLAG conteste les valeurs établies par l’administration sans apporter de son côté d’éléments de preuve permettant de remettre en cause les éléments de comparaison et justifiant une valeur inférieure à celle déterminée par l’administration.

Dans ces circonstances, le tribunal estime que la valeur vénale de l’immeuble en cause retenue par l’administration, à savoir 455.000 euros est pertinente.

Les demandes de la SAS LLAG visant à :

“- juger que la valeur vénale de la fraction de l’immeuble qu’elle a acquis s’élève à 100.000 euros,

— juger que le montant des taxes de publicité foncière au tarif de droit commun s’élève à 5 907 euros,

— annuler la décision de rejet de sa réclamation,

— ordonner la décharge des impositions contestées,

— condamner l’administration à lui restituer l’imposition supplémentaire acquittée, soit 20.969 euros en droits,”

seront rejetées.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SAS LLAG sera condamnée aux dépens.

Toutefois, pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Rejette l’ensemble des demandes présentées par la SAS LLAG à l’encontre de la direction générale des Finances publiques ;

Condamne la SAS LLAG aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT