TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00104 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D4O7

MINUTE N°:

241 /2025

JUGEMENT DU

29 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [H] [P]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 29 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [O] [Z], non comparante représentée par Madame [Y] [G], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [P]

né le 06 septembre 1980 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 61 rue Henri Dunant – Porte 32 – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

comparant en personne et assisté de Madame [D] (ACCUEIL EMPLOI)

Débats à l’audience publique du 30 juin 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2015, l’office public de l’habitat MANCHE HABITAT (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à M. [H] [P] un local à usage d’habitation situé 61 rue Henri Dunant, porte 32, à CARENTAN LES MARAIS (50500), moyennant un loyer mensuel révisable de 242,33 euros par mois, outre 35,63 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 274,95 euros et 58,45 euros de charges depuis le 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 décembre 2024 remis à l’étude, MANCHE HABITAT a fait signifier à M. [H] [P] un commandement d’avoir à justifier l’assurance locative et de payer la somme de 2424,12 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au 29 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 mars 2025 remis à étude, MANCHE HABITAT a fait assigner M. [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [H] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner M. [H] [P] à lui payer le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, soit la somme de 2424,12 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation de bail, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [H] [P] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, outre les intérêts au taux légal,

— condamner M. [H] [P] à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [Y] [G], maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4617,86 euros arrêtée à la date de l’audience. Il précise que le locataire a justifié à l’audience de son assurance locative. Il indique en outre se désister de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [P], assisté de Mme [D] de l’association Accueil-Emploi, indique être toujours dans le logement et devoir le vider. Il indique avoir d’autres dettes, ne plus avoir d’électricité ni de ligne internet. Il indique qu’il va retravailler et qu’il va probablement finaliser un dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [H] [P] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Aux termes de l’article 7 de la même loi : “ Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; (…) g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. / Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe 4.7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires comme pour défaut de production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 12 décembre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à M. [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2424,12 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus au 29 novembre 2024, lequel est demeuré infructueux, de même que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs reproduisant les dispositions de l’article 7g de la même loi.

Si M. [H] [P] produit au jour de l’audience une attestation d’assurance locative, celle-ci ne concerne que la période du 5 juin 2025 au 5 novembre 2025. Il ne produit aucun justificatif pour la période visée par le commandement. Par ailleurs, n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois imparti, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le défendeur, qui comparaît seul à l’audience, ne formule aucune demande relative à des délais de paiement. Il indique toutefois avoir d’autres dettes et qu’il va peut-être finaliser un dossier de suurendettement. Il indique en outre qu’il va retravailler sans toutefois préciser de délais et malgré le fait qu’il ne soit plus joignable par la société d’intérim.

Dès lors, M. [H] [P] ne démontrant pas être en capacité de régler sa dette locative, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et son expulsion sera ordonnée en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 13 janvier 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 13 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 4617,86 euros, arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation entre le 13 octobre 2023 et le 25 juin 2025.

Le locataire, comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [H] [P] au paiement de la somme de

4617,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 (terme de juin inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ledemandeur se désistant à l’audience de sa demande sur ce point.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 novembre 2015 entre MANCHE HABITATet M. [H] [P] portant sur un local à usage d’habitation situé 61 rue Henri Dunant, porte 32, à CARENTAN LES MARAIS (50500), à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MANCHE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur;

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 13 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 4617,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025 (terme de juin inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signication du présent jugement ;

CONSTATE le désistement de MANCHE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [P] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION