TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE COUTANCES

MINUTE N° 25/231

DU : 12 Août 2025

AFFAIRE : N° RG 22/00328 – N° Portalis DBY6-W-B7G-DDUW

JUGEMENT RENDU LE 12 AOÛT 2025

ENTRE :

S.A. SOGEBAIL, immatriculée au RCS de Paris sous le n°775 675 077, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis 29 Boulevard Haussmann 75009 PARIS

Ayant pour avocat postulant : Maître Bénédicte MAST, avocat au barreau de Coutances-Avranches

Ayant pour avocat plaidant : Maître Emmanuelle LECRENAIS, membre du Cabinet CHAMBREUIL AVOCATS, avocats au barreau de Paris

ET :

Monsieur [U] [N]

né le 25 juin 1987 à ST LO (Manche)

demeurant Rue des noisetiers 50000 SAINT LO

Ayant pour avocat : Maître Jérôme NOYAUX, avocats au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile,

GREFFIER : Phasay MERTZ, cadre greffière,

DEBATS :

A l’audience publique du 12 juin 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 août 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

— CE + CCC à M^e MAST et M^e NOYAUX

— CCC dossier

Le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

FAITS ET PROCÉDURE

Le 2 août 2007, la SA SOGEBAIL a consenti un crédit-bail à la SCI CHABA pour l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage d’entrepôt et de bureau sis à Saint-Lô, ZAC dite du « Parc d’Activités Delta », rue Joseph Cugnot, cadastré section DE no 130, 140 et 141 pour un montant de 1.207.500,06 € HT.

M. [X] [N] s’est constitué caution solidaire au profit de la SOGEBAIL de l’exécution par la SCI CHABA dudit contrat.

M. [X] [N] est décédé le 13 novembre 2007, laissant pour lui succéder son fils, M. [U] [N].

Suivant jugement du 2 avril 2013, le tribunal de commerce de Coutances a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI CHABA et a désigné la SELARL [R] [D], prise en la personne de Me [R] [D] ès-qualités de mandataire judiciaire.

Suivant un jugement du 10 septembre 2013, le tribunal de commerce de Coutances a converti la procédure en liquidation judiciaire, et a désigné la SELARL [R] [D], prise en la personne de Me [R] [D], en qualités de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 4 avril 2014, le juge commissaire a constaté la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier souscrit le 2 août 2007 entre la SOGEBAIL et la SCI CHABA à effet au 20 janvier 2014.

Me [D], suivant courriel du 16 janvier 2017, a transmis au conseil de SOGEBAIL le certificat d’irrécouvrabilité de ses créances.

Suivant exploit du 8 septembre 2017, SOGEBAIL a fait signifier à M. [U] [N] l’acte de crédit-bail contenant cautionnement solidaire.

Par jugement du 19 septembre 2017, le tribunal de commerce de Coutances a prononcé la clôture de la procédure pour insuffisance d’actifs de la SCI CHABA.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2018, SOGEBAIL a informé M. [U] [N] que la SCI CHABA lui devait la somme totale de 796.779,86 € et l’a mis en demeure d’exécuter ses engagements.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2022, la SA SOGEBAIL a fait assigner M. [U] [N] devant le tribunal judiciaire de Coutances afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues.

Par voie de conclusions d’incident notifiées le 6 janvier 2023, M. [N] a soulevé la prescription de l’action engagée contre lui en qualité d’associé.

Par arrêt 14 mars 2024 sur appel interjeté contre l’ordonnance prononcée le 15 mai 2023 par le juge de la mise en état, la cour d’appel de Caen a déclaré irrecevables les demandes de SOGEBAIL formées à l’encontre de M. [N] en sa qualité d’associé.

La clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

***

Aux termes de ses dernières écritures, communiquées par RPVA le 4 décembre 2024, la SA SOGEBAIL, en demande, sollicite du Tribunal judiciaire de bien vouloir :

— « Débouter M. [U] [N] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner M. [U] [N], en sa qualité de caution solidaire de la SCI CHABA et dans la limite du montant de son engagement de 293.000 € à payer à SOGEBAIL la somme de 913.583,67 € se décomposant comme suit :

* 96.112,96 € au titre des loyers impayés,

* 153.413,40 € au titre des indemnités d’occupation,

* 18.555,43 € au titre des taxes foncières,

* 9.538,86 € au titre des assurances,

* 1.000 € au titre des frais divers,

* 634.963,02 € au titre de l’indemnité de résiliation

— Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021,

— Condamner Monsieur [U] [N] à payer à SOGEBAIL la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Bénédicte MAST avocat au Barreau de Coutances Avranches, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.»

La SA SOGEBAIL soutient, sur le fondement de l’article 2294 du code civil, que M. [U] [N], en sa qualité d’héritier de M. [X] [N], est tenu au paiement de la somme de 293.000 € conformément à l’engagement pris par son défunt père en qualité de caution de la SCI CHABA.

Elle expose, sur le fondement de l’article 2017 ancien du code civil, que M. [X] [N] a transmis à M. [U] [N] sa créance née à la date de conclusion du contrat de crédit-bail.

***

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 20 février 2025, M. [U] [N], en défense, sollicite du Tribunal Judicaire de bien vouloir :

« A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER l’absence d’engagement de caution de Monsieur [X] [N]

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER l’inexistence de la créance de la SA SOGEBAIL avant le décès de Monsieur [X] [N]

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que l’indemnité d’occupation n’est pas comprise dans le périmètre du cautionnement.

— REDUIRE le montant de la créance de la SA SOGEBAIL

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SA SOGEBAIL de l’intégralité de ses demandes

— DIRE, dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit aux demandes de Monsieur [U] [N], que la décision à venir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

— CONDAMNER la SA SOGEBAIL à payer à Monsieur [U] [N] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SA SOGEBAIL aux entiers dépens. »

Il fait valoir que l’engagement en qualité de caution de M. [X] [N] est incertain compte tenu de l’absence de signature de ce dernier à l’acte. Il ajoute que l’acte ne fait pas référence à M. [X] [N] en qualité de caution.

Il soutient, sur le fondement de l’article 2294 ancien du code civil, que les premiers impayés sont intervenus après le décès de M. [X] [N] et que les dettes n’existaient donc pas au jour de son décès et n’ont pas pu lui être transmises.

Il estime, sur le fondement de l’article 2292 ancien du code civil, que seule la somme de 145 279,49 € a été admise à la procédure collective de la SCI CHABA et que le surplus réclamé par la SOGEBAIL n’est pas opposable à la caution. Il ajoute que l’indemnité de résiliation réclamée est une dette née postérieurement au décès de la caution qui n’est donc pas tenu de son règlement.

Il soutient en outre, sur le fondement de l’article 1152 ancien du code civil, que cette clause de résiliation est une pénalité manifestement excessive, compte tenu de ce que la SEGEBAIL a perçu des loyers pendant plusieurs années et a vendu le bien pour 1 020 000 € TTC, de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice.

M. [U] [N] fait enfin obsevrer, sur le fondement de l’acte de cautionnement, que les indemnités d’occupation sont exclues du périmètre du cautionnement et ne peuvent donc pas lui être réclamées.

***

En réplique au moyen tiré de l’inexistence de l’engagement de caution par M. [X] [N] soulevé par le défendeur, la SA SOGEBAIL expose dans ses dernières écritures précitées, sur le fondement des articles 1er de la loi du 15 juin 1976 et 1371 du code civil, que les mentions contenues à l’acte de caution sont conformes et que M. [X] [N] intervient bien à l’acte.

En réplique encore au moyen tiré de ce que les impayés sont survenus postérieurement au décès de la caution, afin de soutenir que les dettes ne sont pas nées avant le décès de la caution et n’ont donc pas été transmises à M. [U] [N], la SA SOGEBAIL soutient que la créance issue du contrat de crédit-bail est née à la date de la conclusion du contrat.

S’agissant du quantum de la créance, elle fait valoir, sur le fondement de l’article L622-24 du code de commerce, que l’absence d’admission au passif d’une partie de la créance n’entraîne pas son extinction ou l’extinction de son cautionnement. Elle ajoute que la clause de résiliation contractuellement prévue ne présente aucun caractère de disproportion et qu’elle ne peut donc pas être réduite. Elle soutient que la revente de l’ensemble immobilier est une cause indifférente dans la détermination du montant de l’indemnité.

S’agissant des indemnités d’occupation, la SOGEBAIL reprend les clauses du contrat de cautionnement pour démontrer que toutes les indemnités dues en cas de résiliation du crédit-bail sont couvertes par la garantie et lui sont donc dues à ce titre.

***

La clôture est intervenue le 28 avril 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du cautionnement

— Sur la qualité de caution de M. [X] [N]

Aux termes des dispositions de l’article 1 er de la loi du 15 juin 1976, « Pour permettre au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance, le notaire établit une copie exécutoire, qui rapporte littéralement les termes de l’acte authentique qu’il a dressé. Il la certifie conforme à l’original et la revêt de la formule exécutoire ».

Aux termes de l’article 1371 du code civil, « L 'acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ».

En l’espèce, SOGEBAIL produit aux débats la copie exécutoire de l’acte notarié contenant le cautionnement solidaire de M. [X] [N] du 2 août 2017 (Piece n°1 SOGEBAIL). L’acte mentionne sans équivoque à l’article 35, en page 57 dudit acte, le cautionnement solidaire de M. [X] [N] au profit du CREDIT-BAILLEUR, étant précisé à l’acte que « lectures des présentes a été donné aux parties ». L’acte mentionne en dernière page (95), que ; « les présentes sont reconnues conformes à la minute, signées, scellées et délivrées par Maître [I] [J] », suivie de la signature du notaire.

Ainsi, l’acte a été certifié conforme à l’original par le notaire, si bien qu’aucun défaut de signature de l’original de l’acte ne peut être reproché.

En conséquence, M. [X] [N] était valablement engagé en qualité de caution solidaire au profit de la SOGEBAIL pour l’exécution par le CREDIT PRENEUR, la SCI CHABA, du crédit-bail du 2 août 2007.

— Sur l’existence de la créance

Aux termes des dispositions de l’article 2294 ancien du code civil, « Les engagements des cautions passent à leurs héritiers si l’engagement était tel que la caution y fût obligée. »

Aux termes de l’article 877 du même code, « Le titre exécutoire contre le défunt l’est aussi contre l’héritier, huit jours après que la signification lui en a été faite. »

En l’espèce, l’obligation à la dette résultant des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation et de la résiliation du crédit-bail a pris naissance dès la souscription du contrat litigieux, soit le 2 août 2007, antérieurement au décès de M. [X] [N]. La dette existait donc à la charge de la SCI CHABA, débitrice principale, au décès de ce dernier. M. [X] [N] en était tenu et son engagement de garantie a donc été transmis à M. [U] [N], à la date du décès de son père. De surcroît, la SOGEBAIL a, par exploit du 8 septembre 2017, fait signifier à M. [U] [N] l’acte notarié de crédit-bail immobilier (Pièce n°9 SOGEBAIL).

En conséquence, le cautionnement souscrit par M. [X] [N] peut être actionné à l’encontre de M. [U] [N].

— S’agissant des sommes réclamées au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et taxes foncières

Aux termes de l’article L 622-24 du code de commerce, « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement ».

La SA SOGEBAIL justifie de l’obligation, pour M. [U] [N], de payer les loyers, indemnités d’occupation et taxes foncières par la production :

— Du contrat de crédit-bail du 2 août 2007 comportant l’engagement en qualité de caution solidaire de son père « du paiement de toute les sommes qui pourraient être dues au CREDIT-BAILLEUR à quelque titre que ce soit en principal, intérêts, frais et tous accessoires », l’obligation totale ne pouvant excéder 293.000 € (Pièce n°1 article 35 page 58 SOGEBAIL),

— D’une ordonnance du 6 novembre 2013, confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Caen du 7 mai 2015, admettant la créance de la SOGEBAIL au passif de la SCI CHABA pour 31.831,02 € correspondant aux créances de loyers échus arrêtés au 2 avril 2013 à titre privilégié nantis dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de cette dernière, (Pièces n°5 et 24 SOGEBAIL),

— D’une déclaration de créance, non contestée, du 18 février 2014, reçu par fax à la même date par le mandataire liquidateur de la SCI CHABA, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI CHABA pour un montant de 101.468,31 € au titre des loyers impayés allant du 1er trimestre 2013 et arrêté au 20 janvier 2014 (Pièce n°7 SOGEBAIL),

— D’une ordonnance de référé rendue le 7 mai 2015 par le tribunal judiciaire ordonnant l’expulsion de la SELARL [R] [D] es qualité de liquidateur de la SCI CHABA, et fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 8.766,52 € à compter du 20 janvier 2014 (Pièce n°8 SOGEBAIL),

— D’une mise en demeure adressée au liquidateur du preneur par fax distribué le 2 janvier 2017 faisant valoir que le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’au 10 juin 2015, date de libération effective des lieux, s’élève à la somme de 153.413,40 € (Pièce n° 10 SOGEBAIL),

— D’une mise en demeure adressée à M. [U] [N], en sa qualité de caution solidaire du preneur, par courrier recommandé reçu le 30 septembre 2021, suite au certificat d’irrécouvrabilité de la SCI CHABA reçu du mandataire liquidateur le 16 janvier 2017 (Pièce n° 14 SOGEBAIL),

— D’un décompte des sommes dues pas la SCI CHABA, postérieur à la libération effective des lieux, mentionnant une créance au titre des loyers impayés du premier trimestre 2013 au 1er trimestre 2014 à hauteur de 73.630,38 €, prenant en compte les règlements intervenus, ainsi qu’une créance au titre de l’indemnité d’occupation à hauteur de 175.895,98 €. (Pièce n° 15 SOGEBAIL).

Cependant, le décompte de la société SAGEBAIL postérieur à la libération effective des lieux, s’agissant de l’indemnité d’occupation, fait valoir une indemnité à hauteur de 10.519,82 € mensuelle du 1er février 2014 au 31 mai 2015 sans expliquer pourquoi elle ne retient pas l’indemnité à hauteur de 8.766,52 € telle que fixée par l’ordonnance du 7 mai 2015. (Pièces n°8 et 15 SOGEBAIL).

Elle indique également avoir reçu des règlements de 15.840 € et 6.642,58 € qu’il convient de déduire de la somme totale.

Ainsi il convient de fixer la créance au titre de l’indemnité d’occupation, sur la période allant du 20 janvier 2014 au 10 juin 2015, à hauteur de 8.766,52 € x 16 mois et 21 jours soit 146.202,93 € (140.264,32 € + 5.938,61€ au prorata temporis) et de déduire les sommes de 15.840 € et 6.642,58 €.

Ainsi le solde de créance de la SOGEBAIL au titre des indemnités d’occupation s’élève à 123.720,35 €.

S’agissant de la créance au titre de la taxe foncière, la SA SOGEBAIL justifie de l’obligation, pour M. [U] [N], de la payer par la production :

— D’une ordonnance du 6 novembre 2013, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Caen du 7 mai 2015, admettant la créance de la SOGEBAIL au passif de la SCI CHABA pour 4.778,94 € correspondant à la créance de taxe foncière 2013 TTC du 1er janvier au 2 avril 2013 prorata temporis à titre privilégié, nanti dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de cette dernière (Pièces n°5 et 24 SOGEBAIL),

— D’une déclaration de créance, non contestée, du 18 février 2014, reçu par fax à la même date par le mandataire liquidateur de la SCI CHABA, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI CHABA pour un montant de 17.741,46 € au titre des taxes foncières dues pour l’année 2013 et 1.069,35 € du 1er janvier 2014 au 20 janvier 2014 incluant une provision de 10% (Pièce n°7 SOGEBAIL),

— D’un décompte des sommes dues pas la SCI CHABA, postérieur à la libération effective des lieux, mentionnant une créance au titre des taxes foncières du premier trimestre 2013 au 20 janvier 2014, date de la résiliation du bail, à hauteur de 18.555,43 € (Pièce n° 15 SOGEBAIL).

La SOGEBAL verse également les d’avis d’imposition de la taxe foncière de l’immeuble 2015 et 2016 s’élevant aux sommes de 15.120 € et 15.270 € (Pièces n°19 et 20).

Ainsi, après la résiliation du bail, la SCI CHABA est redevable des sommes de 14.307 € au titre de la taxe foncière du 21 janvier 2014 au 31 décembre 2014 prorata temporis et de 6.786 € au titre de la taxe foncière du 1er janvier au 10 juin 2015, date de la libération effective des lieux par la SCI CHABA, soit un total de 21.093 €.

Dans ces conditions, la créance de la SOGEBAIL à l’encontre de M. [U] [N] au titre de la caution s’élève à 39.648,43 € (18.555,43 € + 21.093 €) pour la taxe foncière pour la période allant du premier trimestre 2013 au 10 juin 2015 + 197.350,73 euros (73.630,38 € + 123.720,35 €) au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour la même période, donc à la somme totale de 236.999,16 €.

— S’agissant des sommes réclamées au titre des assurances

La SA SOGEBAIL justifie de l’obligation, pour M. [U] [N], de payer une somme de 9.538,86 € au titre de l’assurance 2013 par la production :

— D’une déclaration de créance, non contestée, du 18 février 2014, reçu par fax à la même date par le mandataire liquidateur de la SCI CHABA, dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI CHABA pour un montant de 294,74 € au titre de l’assurance « TRS », sur une période allant du 1er janvier 2014 au 20 janvier 2014 € (Pièce n°7 SOGEBAIL),

— D’un décompte des sommes dues pas la SCI CHABA, postérieure à la libération effective des lieux, mentionnant une créance au titre de l’assurance 2013 de 9.538,86 € (Pièce n° 15 SOGEBAIL).

Cependant la créance d’assurance au titre de l’année 2013 alléguée par SOGEBAIL n’a pas fait l’objet d’une déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective dont la SCI CHABA a bénéficié. La SA SOGEBAIL ne verse aux débats sur ce point aucun contrat d’assurance ou aucune quittance de paiement de cotisation permettant de vérifier la réalité de cette créance. Ainsi, la créance alléguée au titre de l’assurance 2013 dans le décompte versé par la SOGEBAIL à l’appui de ses demandes ne peut être retenue au titre des sommes dues par M. [U] [N].

— S’agissant des sommes réclamées au titre de l’indemnité de résiliation

Au préalable sur la résiliation du contrat :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

S’agissant de la clause résolutoire, l’article 1225 du code civil prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Il prévoit également que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 25 du contrat de crédit-bail du 2 août 2007 stipule que « en cas d’inexécution de l’une quelconques des obligations mises par le présent contrat à la charge de crédit-preneur, le crédit-bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, deux mois après la notification au crédit-preneur d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure restée en partie ou totalement sans effet ».

Suivant ordonnance rendue par le juge commissaire du 4 avril 2014, la résiliation du crédit-bail a été constatée et fixée à la date du 20 janvier 2014. (Pièce n°6 SOGEBAIL).

Sur les sommes dues :

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»

L’article 1231-6 du même code prévoit également que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SOGEBAIL sollicite en l’espèce l’octroi d’une indemnité de résiliation à hauteur de 634.963,02 €.

L’article 28 des conditions générales du contrat de crédit-bail du 2 août 2007 prévoit en effet qu’en cas de résiliation aux torts du preneur, la résiliation entraine de plein droit le paiement par le crédit-preneur, une indemnité calculée en fonction du prix de vente déterminé à l’article 32. Il prévoit également que le montant de cette indemnité est égal à la moitié du prix de vente dans tous les cas de résiliation et porté aux trois quarts du prix de vente au cas où, à la date de résiliation du crédit-bail, le certificat de conformité de l’immeuble n’aurait pas encore été délivré.

L’article 32 prévoit : A : Détermination du prix de vente

Le prix de la vente promise ci-dessus sera égal, à l’expiration conventionnelle du crédit-bail, à UN EURO (1 €).

Pour les années antérieures, le prix de vente, sera calculé de la manière suivante

10) – Pour l’élément de loyer non indexé :

Le prix de vente sur cet élément de loyer sera égal à la valeur actualisée, à la date de la prise d’effet de la vente, de toutes les sommes dues sur cet élément de loyer (loyers et valeur résiduelle en fin de crédit-bail) jusqu’à l’échéance du contrat.

En tout état de cause, ce montant ne pourra être inférieur à l’encours financier restant dû à la date de levée d’option, majoré de TROIS POUR CENT (30/0).

Le taux nominal d’actualisation sera égal au taux nominal moyen du contrat, sur cet élément de loyer, minoré de DEUX (2) POINTS.

20) – Pour l’élément de loyer indexé :

Le prix de vente sur cet élément de loyer sera égal, avant indexation, à l’encours financier restant dû à la date de prise d’effet de la vente sur le second élément de loyer.

Cet élément du prix de vente sera indexé en totalité sur l’indice INSEE du coût de ta construction sur le même indice que celui retenu pour le second élément de loyer, l’indice de base étant celui retenu lors de la prise d’effet du crédit-bail, l’indice de comparaison étant celui du deuxième trimestre précédant la vente, son montant, après indexation, ne pourra jamais être inférieur à l’encours financier restant dû sur le second élément de loyer.

Ces deux clauses, en ce qu’elles fixent à l’avance et de façon forfaitaire la somme due par le locataire en cas d’inexécution de ses obligations, doivent être qualifiées de clauses pénales. Les sommes dues à ce titre sont vouées à réparer le préjudice tiré de l’inexécution, et, le cas échéant, de la rupture anticipée du contrat.

Or les sommes dues par l’application combinée de ces deux clauses apparaissent manifestement excessives au vu du préjudice effectivement subi par le crédit-bailleur.

En effet, il ressort en premier lieu de l’attestation de vente dressée par Me [B] [L], notaire à TORIGNY LES VILLES, que la vente de l’immeuble, objet du contrat litigieux, a pu être effectuée le 14 décembre 2016. (Pièce n°5 M. [U] [N]), l’immeuble ayant été récupéré à la date de sortie effective des lieux par la SCI CHABA le 10 juin 2015. Dans ces circonstances, à compter de la restitution de l’immeuble, le préjudice de la SOGEBAIL du fait de la résiliation et des défauts de paiement se trouve minoré.

D’autre part, s’il est certain que la rupture anticipée du contrat lui a fait perdre le bénéfice des loyers restant à échoir, la SEGEBAIL n’était pas assurée de percevoir le montant de l’ensemble des loyers, au cas où le crédit-preneur aurait préféré restituer l’immeuble, risque que la SOGEBAIL avait accepté. En ce sens, la restitution anticipée de l’immeuble lui a permis de le récupérer dans un état d’usage moins avancé que celui dans lequel elle l’aurait normalement récupéré à l’issue de la location, pour le vendre en l’espèce au prix de 1.020.000 € euros.

Ainsi, à lui seul, le montant de l’indemnité de résiliation apparaît supérieur au préjudice effectivement subi par la SOGEBAIL.

Il convient également de relever que la SCI CHABA a partiellement exécuté ses obligations en honorant ses échéances jusqu’au mois de janvier 2013 puis a restitué l’immeuble à la SOGEBAIL.

Il ressort du contrat de crédit-bail que l’option d’achat s’élève à un euro à l’expiration conventionnelle du crédit-bail, ainsi, la SOGEBAIL ne justifie pas d’un préjudice résultant d’une perte de chance de percevoir l’option d’achat.

Il a été relevé par la cour d’appel de Caen, dans un arrêt rendu le 7 mai 2015, que la SCI CHABA avait déposé une déclaration d’achèvement de travaux au 20 juin 2013 et avait produit une attestation certifiant de la conformité des travaux remis par la mairie de SAINT-LO le 4 octobre 2013. La cour d’appel en a déduit que la SOGEBAIL n’avait pas subi de préjudice du dépôt tardif de la déclaration d’achèvement. Il convient donc de considérer que le certificat de conformité de l’immeuble a été délivré à la SOGEBAIL, de sorte que cette dernière ne peut pas retenir une indemnité de résiliation égale au 3 quarts du prix de vente.

Enfin, le prix de vente à hauteur de 1.020.000 € retiré de la vente de l’immeuble est nettement supérieur à l’indemnité contractuelle de résiliation fixée et a réduit à néant le préjudice de la SOGEBAIL.

Dans ces circonstances, la SA SOGEBAIL doit être déboutée de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation comme non justifiée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, M. [U] [N] devra être condamné à payer à la SOGEBAIL la somme totale de 236.999,16 euros assortie des intérêts au taux légal non majoré à compter du 30 septembre 2021.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et comme prévu par le contrat, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

La SA SOGEBAIL sera donc déboutée pour le surplus de ses demandes.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

D’autre part, suivant les termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il conviendra également, sur ce fondement, de condamner M. [U] [N], à payer à la SOGEBAIL une somme qu’il est équitable de fixer à 1.400 € en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer à la SA SOGEBAIL la somme de 236.999,16 € assortie des intérêts au taux légal non majoré à compter du 30 septembre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [U] [N] à payer à la SOGEBAIL la somme de 1.400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [U] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit, par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,