TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3SC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 26 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [J] [R], non comparante représentée par Madame [P] [C], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEURS :

Madame [K] [E]

née le 03 février 1979 à SAINT-LO (MANCHE)

mesure de protection juridique : curatelle renforcée suivant décision du juge d’instance de Coutances en date du 27 novembre 2018

demeurant 561 avenue de Verdun – Appt N° 42 – 50000 SAINT-LO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000812 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances)

non comparante représentée par Maître Alice PERIER, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ATMP DE LA MANCHE, es qualité de mandataire judiciaire de Madame [K] [E]

dont le siège social est sis ZA La chevalerie 745 rue Jules Vallès – CS 32509 – 50009 SAINT LO

prise en la personne de son représentan légal, non comparant représenté par Maître Alice PERIER, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

AFFAIRE : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3SC

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, délibéré prorogé au 26 janvier 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2000, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après MANCHE HABITAT) a donné à bail à Madame [K] [E], un local à usage d’habitation situé au 561 Avenue de Verdun, porte 42 à SAINT-LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 1.289,44 francs par mois hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Le même bailleur a donné à bail à Madame [K] [E] le garage n°28 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel révisable de 22,13 euros par mois.

Le 1er août 2024, une sommation d’avoir à respecter les dispositions du bail et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de procéder sans délai au désencombrement et au rangement du logement occupé par la locataire a été délivrée par acte d’huissier de justice à Madame [K] [E]. A la suite de cette visite sur les lieux, le commissaire de justice a dressé un premier procès-verbal de constat d’occupation.

Le 21 janvier 2025, un second procès-verbal d’occupation a été dressé.

Ces actes étant demeurés sans effet, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [K] [E] et son curateur, l’ATMP de la MANCHE, par actes d’huissier délivrés à personne et à personne morale le 27 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation des baux et ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est concernant le logement sis à SAINT-LÔ (50000), 561 Avenue de Verdun, porte 42 et à titre accessoire le garage n°28 situé à la même adresse, conformément aux dispositions des articles 7b) et d) de la loi du 06 juillet 1989, 1103, 1217, 1224, 127, 1228, 1728, 1729, 1741 du Code civil et L.441-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [K] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation retenue, fixée au montant actuel des loyers et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tels les loyers, outre les intérêts au taux légal, en application des articles 1240 et 1231-7 du Code civil ;

— Condamner Madame [K] [E] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir, comprenant notamment les frais des démarches amiables entreprises antérieurement et les honoraires de rédaction du présent acte, conformément aux articles 700 et 1231-7 du Code civil ;

— Condamner Madame [K] [E] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment tous les frais accessoires de procédure et divers engagés à ce jour, et de ses suites, en application de l’article 696 du Code de procédure civile et L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le diagnostic social et financier joint au dossier fait état d’une situation de blocage quant à l’entretien de l’appartement loué par Madame [K] [E]. Cette dernière refuse l’accès aux professionnels souhaitant intervenir pour remettre en état le domicile. Le contact pris avec l’ATMPM en charge de la mesure de curatelle renforcée ordonnée le 27 novembre 2020 au bénéfice de la locataire permet d’indiquer que du nettoyage a été réalisé dans les lieux. De plus, aucun incident de paiement n’a été constaté par le bailleur.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’audience s’est tenue le 13 octobre 2025. MANCHE HABITAT, représenté par Madame [P] [C] munie d’un pouvoir spécial, maintient l’intégralité de ses demandes, résultant des termes de l’assignation. Le bailleur indique qu’après une longue phase amiable menée avec le mandataire judiciaire de la locataire, la situation a peu évolué, du fait du refus persistant de Madame [K] [E] de laisser les professionnels accéder à son logement.

Madame [K] [E], représentée par son conseil, soutient que la situation ne caractérise pas un défaut d’entretien aux termes de la loi du 06 juillet 1989 et souligne que des interventions ont déjà eu lieu, telles que l’évacuation d’une partie des encombrants. La défenderesse sollicite par ailleurs à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter le logement, avant de s’en rapporter à ses écritures pour le surplus.

Le bailleur indique s’opposer à cette demande de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, délibéré prorogé au 26 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de résiliation des baux pour non-respect des obligations locatives

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

L’article 1228 du code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1358 du Code civil, la preuve d’un fait juridique peut être apportée par tout moyen.

En application des dispositions des article 9 du Code de procédure civile et 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, un mode de preuve n’est admissible que s’il n’a pas été obtenu dans des conditions déloyales.

Par ailleurs, l’article 1er, II, 2° de l’ordonnance du 2 juin 2016 relative au statut des commissaires de justice, ces derniers peuvent, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire. Ainsi, sa mission consiste à constater et à décrire des faits litigieux sans qu’il lui soit interdit de reprendre le descriptif du requérant s’il estime que cela correspond à la réalité des faits telle qu’il les constate lui-même dans la conduite de ses opérations.

Il appartient ainsi au bailleur d’apporter la preuve de la violation de l’obligation invoquée et à la justice d’apprécier la pertinence des griefs ainsi que l’actualité et la gravité du manquement reproché, la résiliation éventuellement prononcée devant lui être proportionnée.

Sur le manquement aux obligations d’entretien et d’usage paisible

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1729 ajoute que si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.

L’article 1735 du même code précise que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués incombe au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.

Le juge saisi d’une demande en résiliation judiciaire de bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur, puis si sa gravité est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, l’article 5.3 des conditions générales du bail concernant le local d’habitation, approuvées par le locataire, rappelle le règlement de sécurité et de salubrité ainsi que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués. De même, l’article 1er du contrat de location concernant le garage indique que le locataire doit jouir du local en bon père de famille et en user paisiblement.

Ainsi, le procès-verbal de constat établi le 21 janvier 2025 révèle un état d’encombrement excessif et d’insalubrité caractérisé au domicile de Madame [E]. La présence de déchets en décomposition, atteignant par endroits une hauteur de 1,80 mètre, rend l’accès à plusieurs pièces (salle de bain, sanitaires, chambre) matériellement impossible. Le commissaire de justice ayant inspecté les lieux qualifie ces pièces d’inutilisables. Ce défaut d’entretien manifeste constitue une méconnaissance de l’obligation d’user de la chose louée de manière raisonnable.

Toutefois, Mme [E] justifie de factures ultérieures démontrant que de nouvelles interventions d’entreprise pour désencombrer le logement et procéder au débouchage des évacuations ont eu lieu postérieurement à ce dernier constat, sans qu’un nouveau constat ou de nouveaux éléments objectifs postérieurs ne soient justifiés par MANCHE HABITAT.

Ainsi, MANCHE HABITAT, s’il peut justifier d’un défaut d’entretien, ne démontre pas que celui-ci est encore actuel.

Sur l’entrave aux obligations de conservation du bailleur

Si le locataire bénéficie du droit au respect de sa vie privée et de son domicile, il ne peut s’opposer aux interventions nécessaires à la conservation du bien, conformément à l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur démontre avoir vainement sollicité l’accès au logement à plusieurs reprises (courriers des 3 octobre 2024, 12 novembre 2024 et 12 août 2025) pour des prestations de maintenance obligatoires (chaudière, VMC). L’obstruction systématique de Madame [E] a contraint le bailleur à obtenir une ordonnance judiciaire le 7 janvier 2025 pour pénétrer dans les lieux. Ce refus réitéré d’accès, entravant les mesures de sécurité et de salubrité, est constitutif d’une faute contractuelle de la part de la locataire.

Sur la gravité des fautes

La résiliation du bail suppose un manquement d’une gravité suffisante pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, bien que l’encombrement soit manifeste, il n’est pas établi qu’il ait entraîné une dégradation irréversible ou majeure du bâti. Surtout, Madame [E] justifie d’une volonté de remise en état par l’intervention de la société [W] SAP le 3 octobre 2024 puis en mai 2025. Les pièces produites, notamment la facture et les clichés photographiques, attestent d’un début de désencombrement effectif.

Il résulte ainsi de ces éléments que si les griefs tenant aux dégradations locatives et aux entraves répétées sont matériellement établis, la dynamique de réhabilitation engagée par la locataire rendrait le prononcé d’une résiliation judiciaire disproportionné.

Compte tenu de l’ancienneté de la locataire dans les lieux (depuis le 25 octobre 2000) et de sa situation de grande précarité, les manquements constatés, bien qu’avérés, ne présentent pas un caractère de gravité et d’actualité suffisant pour justifier l’expulsion à ce stade.

Par conséquent, MANCHE HABITAT sera débouté de sa demande de résiliation et de l’intégralité de ses demandes liées à celle-ci.

Sur les autres demandes

MANCHE HABITAT, qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et sera par conséquent débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE, l’Office Public de l’Habitat “MANCHE HABITAT” de sa demande de résiliation du bail conclu avec Madame [K] [E] le 25 octobre 2000 ;

DEBOUTE, l’Office Public de l’Habitat “MANCHE HABITAT” de sa demande d’expulsion et de prononcé d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE, l’Office Public de l’Habitat “MANCHE HABITAT” de sa demande en condamnation à paiement d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE, l’Office Public de l’Habitat “MANCHE HABITAT” de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat “MANCHE HABITAT” aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION