MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01467 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UTGZ CODE NAC : 30B – 0A AFFAIRE : X Y pour mandataire la société Z AA & FILS, SARL C/ S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur X AB né le […], demeurant […] ayant pour mandataire la société Z AA & FILS, SARLinscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 622 007 102, dont le siège social est sis […]
représenté par M^e Eléonore NEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G 0788
DEFENDERESSE
S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR, dont le siège social est sis […]
non représentée
Débats tenus à l’audience du : 19 Décembre 2023 Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Janvier 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2024
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 3 décembre 2008, Madame AC AB, aux droits de laquelle vient, Monsieur X AB, a donné à bail commercial à l’E.U.R.L. IMMO DIAG EXPERTISE des locaux situés au […] à […] (94600), moyennant un loyer mensuel de 450,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Par un acte du 17 juillet 2019, la S.A.R.L. DIAGMANIA, nouvelle dénomination de l’E.U.R.L. IMMO DIAG EXPERTISE, a cédé le bail à la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR.
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Des loyers sont demeurés impayés.
Monsieur X AB a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 18 février 2022, à la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR, pour une somme de 4 425,00 €, au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2022.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, monsieur X AB a fait assigner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
A titre principal
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- Ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Ordonner l’enlèvement du mobilier trouvé dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et péril du défendeur ;
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR à payer à monsieur X AB la somme provisionnelle de 6 501,89 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2023 ;
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au paiement d’une somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire :
- Ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Ordonner l’enlèvement du mobilier trouvé dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et péril du défendeur ;
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes, à compter un 19 février 2022, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au paiement d’une somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause
- Condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au paiement d’une somme de 2 000,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation ;
- Rappeler que l’ordonnance de référé en matière de clause résolutoire insérée dans un bail commercial a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 19 décembre 2023, monsieur X AB, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 11 151,89 € et a fait savoir que la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR lui avait donné congé.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR n’a pas constitué avocat.
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Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2024.
Par un courriel du 19 janvier 2024, le juge a sollicité du conseil du demandeur la communication d’un historique de compte complémentaire couvrant la période du 1er février 2022 au 1er janvier 2023.
Le 22 janvier 2024 le conseil du demandeur a transmis un historique de compte complet incluant la période complémentaire sollicitée.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1.Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant
-la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2.Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
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En faisant délivrer ce commandement, monsieur X AB n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 425,00 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, seule la somme de 1 550 € ayant été réglée le 15 mars 2022.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 mars 2022.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par monsieur X AB, l’obligation de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 mai 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 501,89 € (comprenant les loyers et provisions sur charge au mois de mai 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR. En l’absence de contradictoire il n’y a pas lieu de faire droit à actualisation de la dette.
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Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Ainsi, le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR ne permet d’écarter la demande de monsieur X AB formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 mars 2022 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR et de tout occupant de son chef des lieux situés à […] à […] (94600) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. France ENTREPRENEUR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR à la payer ;
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR à payer à monsieur X AB la somme de 6 501,89 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 mai 2023 (comprenant les loyers et provisions sur charge au mois de mai 2023 inclus) ;
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DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. FRANCE ENTREPRENEUR à payer à monsieur X AB la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 janvier 2024.
Le GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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