TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00174 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WTQM

Minute : 26/00049

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 26 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU10 [Adresse 1]

représenté par son syndic FONCIA RIVE GAUCHE

[Adresse 2]

représenté par M^e Odile STRICH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 266

DEBITEUR SAISI

Monsieur [F] [A]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

CREANCIER INSCRIT :

S.A. SOCIETE GENERALE

domiciliée chez Maître [K] [J] Notaire

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

DEBATS :

Audience publique du 5 février 2026 et mise en délibéré au 26 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 17 décembre 2024, rectifié par un jugement du 03 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accélérée au fond, a notamment:

— condamné M. [F] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] la somme de 12.694,76 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 juillet 2024, au titre des provisions et des cotisations au fonds travaux dues au 03 septembre 2024,

— condamné M. [F] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] la somme de 762,31 euros au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 11 mai 2023, pour la prériode du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— condamné M. [F] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. [F] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] la somme de 40,00 euros au titre des frais,

— et condamné M. [F] [A] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] la somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 04 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] a fait délivrer à M. [F] [A] un commandement de payer valant saisie des lots n° 73, 161 et 362 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 2] (Val-de-Marne), cadastré sous les références AD [Cadastre 1], dont la contenance est de 00ha 58a 97a ; 1D [Cadastre 2], dont la contenance est de 00ha 05a 83ca.

Le 27 novembre 2025, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne, sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00218.

Par acte du 15 décembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] a assigné M. [F] [A] à comparaître à l’audience se tenant le 05 février 2026 devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Par acte du 17 décembre 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé à la société SOCIETE GÉNÉRALE, créancier inscrit.

L’affaire a été appelé à l’audience du 05 février 2026.

Aux termes de son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] demande au juge de l’exécution :

— d’ordonner la vente forcée des lots n° 73, 161 et 362 compris dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 2],

— de fixer sa créance à la somme de 17.732,70 euros,

— de désigner Me [C] [N] pour procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente pendant une durée d’une heure avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de police,

— d’ordonner que, en cas de vente amiable, le prix de vente soit consigné entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations et de rappeler que les frais de saisie immobilière et l’émolument revenant à l’avocat poursuivant sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente,

— et de condamner M. [F] [A] aux dépens.

M. [F] [A] s’est présentée en personne à l’audience afin de demander à être autorisé à céder amiablement les droits saisis en contrepartie du versement d’une somme de 290.000 euros. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] a oralement indiqué ne pas s’opposer à la vente amiable du bien saisi.

L’acte de dénonciation du commandement de payer valant saisie a été signifié à la société SOCIETE GENERALE à domicile élu, chez Me [K] [J], notaire, figurant sur le fichier immobilier, conformément aux dispositions de l’article R. 322-8 du code des procédures civiles d’exécution. La société SOCIETE GENERALE n’a pas comparu.

Les parties ont été avisées à l’audience que, pour plus ample délibéré, la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigibile

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Par ailleurs, l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que constituent des titres exécutoires les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire qui ont force exécutoire ; il résulte de la combinaison des articles 501 et 503 du code de procédure civile que le jugement n’est exécutoire qu’après être passé en force de chose jugée, à moins que le débiteur ne bénéficie d’un délai de grâce ou le créancier de l’exécution provisoire, et avoir été notifié au débiteur.

En outre, il a été jugé qu’il résulte de la combinaison des articles L. 111-2 et L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution et 696 et 699 du code de procédure civile, que si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l’exécution forcée, qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre, par voie d’exécution forcée, le recouvrement des dépens d’instance, par elle avancés, qu’au vu d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe exécutoires (Civ. 2, 20 mai 2021, n° 20-13.887, inédit – 17 mars 2016, n° 15-10.564, inédit – 3 mai 2007, n° 06-12.485, publié).

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie délivré le 04 novembre 2025 est fondé sur la copie exécutoire d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 17 décembre 2024, rectifié par un jugement rendu par la même juridiction le 03 juillet 2025. Ces jugements ayant été signifiés au domicile de M. [F] [A] par acte du 29 septembre 2025 et n’ayant fait l’objet d’aucun appel, ainsi qu’en atteste le certificat délivré le 16 décembre 2025 par le directeur des services de greffe judiciaires de la cour d’appel de Paris, ils sont exécutoires.

Le commandement de payer valant saisie comporte le décompte suivant :

— principal 13.457,07 euros

— dommages-intérêts 1.000 euros

— frais nécessaires 40 euros

— article 700 1.000 euros

— dépens 760,61 euros

— intérêts au taux de :

* 8,16 % du 10 juillet 2027 au 31 décembre 2024

* 7,21 % du 01er janvier 2025 au 30 juin 2025

* 6,65 % du 01er juillet 2025 au 05 juillet 2025

* 11,65 % du 06 juillet 2025 au 25 sept. 2025

1.475,02 euros

— intérêts postérieurs mémoire

Les sommes figurant en principal, dommages-intérêts, frais nécessaires et article 700 correspondent aux sommes que le débiteur avait été condamné à payer en exécution du jugement du 17 décembre 2024, rectifié par le jugement du 03 juillet 2025, fondant la saisie.

Toutefois, le décompte est erroné à un double égard.

D’une part, si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] prétend recouvrir des sommes qui lui seraient dues à titre de dépens, il ne verse aux débats aucune ordonnance de taxe ou certificat de vérification exécutoires, de sorte que ces frais ne peuvent être compris dans le calcul de la créance fondant la saisie.

D’autre part, il apparaît à la lecture du décompte que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] a fait application du taux d’intérêt légal applicable aux personnes physiques n’agissant pas à des fins professionnelles, alors que, constituant un groupement bénéficiant de la personnalité morale, il ne saurait en bénéficier en application de l’article L. 313-2 du code monétaire et financier. Sa créance d’intérêts au taux légal (sur la somme de 15.497,07 euros) doit donc être ramenée à la somme de :

— intérêts dus du 11 juillet 2024 au 05 juillet 2025 : 655,36 euros,

— intérêts majorés dus du 06 juillet 2025 au 25 septembre 2025 : 210,17 euros.

La créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] doit ainsi être fixée en principal, frais, intérêts et accessoires à la somme de 16.362,60 euros, arrêtée au 25 septembre 2025, lequel est inclus.

Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits saisis

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la saisie porte sur les lots n° 73, 161 et 362 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 2], cadastré sous les références AD [Cadastre 1], dont la contenance est de 00ha 58a 97a ; 1D [Cadastre 2], dont la contenance est de 00ha 05a 83ca. Il résulte de l’état hypothécaire (levé à la date du 27 novembre 2025) que ces lots ont été acquis par M. [F] [A] par acte du 29 janvier 2019 et donnés lieu à inscription sur le fichier immobilier par acte du 19 février 2019 ; il n’est pas indiqué que ces droits réels auraient été cédés ou seraient inaliénables.

Il y a en conséquence lieu de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables dont est titulaire le débiteur.

Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, M. [F] [A] a demandé à être autorisé à céder amiablement son bien pour une somme de 290.000 euros. Il verse un acte reçu le 23 décembre 2025, par Me [E] [U], notaire, aux termes duquel il promettait de céder les biens saisis en contrepartie d’une somme de 290.000 euros. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] a indiqué oralement à l’audience ne pas s’opposer à ce que le débiteur soit autorisé à céder amiablement son bien. Il en résulte que M. [F] [A] a effectivement accompli des diligences en vue de céder amiablement les biens saisis ; le montant de 290.000 euros auquel le débiteur demande à être autorisé de céder son bien amiablement correspond ainsi aux conditions économiques du marché.

Il en découle qu’il y a lieu d’autoriser M. [F] [A] à céder les biens saisis en contrepartie du versement d’une somme de 290.000 euros, net vendeur.

Sur les frais

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui autorise le débiteur à vendre son bien taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, la procédure étant poursuivie, M. [F] [A] sera condamné au paiement des frais de la poursuite, lesquels seront taxés à la somme de 2.421,60 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

FIXE la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] doit ainsi être fixée en principal, frais, intérêts et accessoires à la somme de 16.362,60 euros (SEIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE CENTIMES), arrêtée au 25 septembre 2025, lequel est inclus,

CONSTATE que la saisie a pour objet des droits réels saisissables,

AUTORISE M. [Q] [V] et Mme [T] [X], épouse [V], à poursuivre la vente amiable des lots n° 73, 161 et 362 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 2] (Val-de-Marne), cadastré sous les références AD [Cadastre 1], dont la contenance est de 00ha 58a 97a ; 1D [Cadastre 2], dont la contenance est de 00ha 05a 83ca,

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 290.000 euros (DEUX CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS), net vendeur,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 7 mai 2026, à 09h30

Rez-de-chaussée, bâtiment Nord, salle A ou B ou J

RAPPELLE qu’à cette audience, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation à la caisse des dépôts et consignations du prix de vente,

— du paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuites taxés,

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit d’acquisition, et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE, à défaut de vente amiable, Me [C] [N] ou un autre commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant à procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente pendant une durée d’une heure avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de police,

RAPPELLE, à défaut de vente amiable, que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que ni l’appel ni le délai d’appel ne suspendent l’exécution du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION