TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WMXU

Minute : 26/00031

JUGEMENT SUR INCIDENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

DEMANDEUR A L’INCIDENT :

Monsieur [C] [H] [P]

[Adresse 9]

représenté par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 126

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale décision du 13 mars 2024 n°BAJ : C-94028-2023-004670)

DEFENDEURS A L’INCIDENT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 14] ,

représenté par son syndic le cabinet ATRIUM, SASU immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 845 012 863 dont le siège social est sis [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège,

représenté par M^e Chloé SOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19]

pris en ses bureaux sis [Adresse 3]

représenté par M^e Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 333

Madame [A] [J] [X] [W] épouse [H] – [P]

demeurant [Adresse 17]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [U]

domicilié chez [Adresse 15] [Adresse 1] (GUYANE)

non comparant, ni représenté

La sucession de Monsieur [N] [U]

représentée par le Service des Domaines en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes pris en ses bureaux sis [Adresse 2], nommé en qualité de curateur à la succession vacante

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [H] [P]

demeurant [Adresse 18]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [H] [P]

demeurant [Adresse 18]

non comparant, ni représenté

LA CAISSE PRIMAIRE D’ASSURANCE MALADIE DE LOIRE ATLANTIQUE

dont les bureaux sont sis [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CREANCES II

ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro B 431 252 121 dont le siège social est sis [Adresse 11], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, SAS immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro B 334 537 206 dont le siège social est sis [Adresse 7] agissant en qualité de recouvreur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

non comparant, ni représenté

DEBATS :

Audience publique du 08 Janvier 2026 et mise en délibéré au 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé Contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement d’adjudication du 05 mars 2020, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil a adjugé à la société IMMO AGOSTINO les lots n° 309 et 310 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 4], à Cachan (Val-de-Marne) pour une somme de 142.000 euros.

Par jugement du 22 juillet 2024, le juge de l’exécution a homologué un projet de distribution; celui-ci comportant des erreurs de calcul, il n’a cependant pas pu donner lieu à exécution.

Par acte du 19 février 2025, un projet de distribution rectificatif a été établi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6].

AUDIENCE

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions aux fins de contestation du projet de distribution, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, M. [C] [U] demande au juge de l’exécution :

à titre principal :

— d’ordonner à la partie poursuivant la distribution du prix de vente de l’immeuble de convoquer les créanciers inscrits à la procédure et le débiteur dans un délai compris entre quinze jours et un mois,

à titre subsidiaire :

— de dire et juger que le prix de vente de 142.000 euros doit être réparti de la façon suivante :

1) Frais de justice : 5.339,10 euros,

2) Indivision [H] SIMONDINO : 136.660,90 euros,

— et de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « FOYER DE LA TROMIERE » SITUEE [Adresse 6] aux entiers dépens de la contestation.

Par conclusions en réponse sur contestation du projet de distribution, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] demande au juge de l’exécution :

— de débouter M. [C] [U] de ses contestations,

— d’ordonner la distribution du prix de vente selon le projet de distribution qu’il a établi,

— de lui attribuer une somme de 82.162,82 euros dans le cadre de la distribution du prix,

— et de condamner M. [C] [U] à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident de distribution n° 2, notifiées par voie électronique le 05 janvier 2026, le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] demande au juge de l’exécution :

— de débouter M. [C] [U] de ses contestations,

— d’ordonner la distribution du prix de vente selon le projet de distribution établi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6],

— et condamner M. [C] [U] à verser au Trésor public la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, il sera renvoyé aux conclusions notifiées respectivement par M. [C] [U], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] et le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] les 28 mars 2025, 22 octobre 2025 et 05 janvier 2026.

Les parties ont été averties que, pour plus ample délibéré, la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 février 2025.

MOTIFS

SUR L’IRREGULARITE DE LA NOTIFICATION DU PROJET RECTIFICATIF DE DISTRIBUTION

Aux termes de l’article R. 332-4 du code des procédures civiles d’exécution, le projet de distribution est établi et notifié aux créanciers mentionnés aux articles R. 332-2 et R. 331-4, au débiteur ainsi que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au syndic qui a formé l’opposition prévue par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai d’un mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance ; l’article R. 332-9 du même code ajoute que les notifications et les convocations auxquelles donne lieu le présent chapitre sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par voie de signification à l’égard du débiteur n’ayant pas constitué avocat.

Par ailleurs, l’article R. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat.

L’article 419, al. 2, du code de procédure civile prévoit par ailleurs que lorsque la représentation est obligatoire, l’avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline.

La saisie immobilière et la distribution du prix ne constituant que les deux phases d’une même procédure, Me [O] [B], qui représentait M. [C] [U] au cours de la phase de saisie immobilière, continuait de le représenter au cours de la phase de distribution jusqu’à ce qu’un nouvel avocat se constitue en ses lieux et place. Il résulte des pièces versées aux débats que, par acte du 06 mars 2025, le projet de distribution rectificatif a été signifié à M. [C] [U] et non à l’avocat qui continuait pourtant de le représenter en justice. En cela, la notification est irrégulière.

Il convient d’observer à titre liminaire que M. [C] [U] ne demande cependant pas la nullité de l’acte notification et se borne à solliciter du juge qu’il ordonne une nouvelle convocation des créanciers poursuivants et inscrits en vue d’établir un projet de distribution rectificatif en se fondant vraisemblablement sur l’article R. 332-7 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que : « lorsque le projet de distribution fait l’objet d’une contestation, le requérant convoque les créanciers parties à la procédure et le débiteur. Les intéressés sont réunis dans un délai compris entre quinze jours et un mois suivant la première contestation ». Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] et le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] indiquent cependant que, postérieurement à la contestation, les parties se sont réunies conformément à ce texte, ce que M. [C] [U] ne conteste pas dans ses écritures.

Alors que M. [C] [U] ne demande pas la nullité de la notification, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à ordonner la convocation des parties afin de parvenir à un accord.

SUR L’ABSENCE DE NOTIFICATION DU PROJET DE DISTRIBUTION AUX HERITIERS DE M. [N] [U]

L’article R. 332-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le projet de distribution est établi et notifié aux créanciers mentionnés aux articles R. 332-2 et R. 331-4, au débiteur ainsi que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au syndic qui a formé l’opposition prévue par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai d’un mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance ; il a cependant été jugé que le délai d’un mois imparti à la partie poursuivante par l’article R. 332-4 du code des procédures civiles d’exécution pour notifier aux débiteurs le projet de distribution amiable n’était assorti d’aucune sanction (Civ. 2, 5 janv. 2017, n° 15-28.798, publié).

Si en l’espèce, il apparaît que le projet rectificatif n’a été notifié à la " succession de Monsieur [N] [U] " que par acte du 05 mai 2025, cette notification tardive ne saurait entraîner une quelconque conséquence. En outre, M. [C] [U] ne démontre pas que le décès aurait préalablement été porté à la connaissance de la partie poursuivante, de sorte qu’il ne peut avoir reproché à la partie poursuivante d’avoir poursuivi la procédure à l’égard de [N] [U], même après le décès de celui-ci.

Il y a donc lieu de rejeter la contestation de M. [C] [U] sur ce point.

SUR L’ABSENCE DE NOTIFICATION DES PIECES JUSTIFICATIVES

L’article R. 332-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le projet de distribution est établi et notifié aux créanciers mentionnés aux articles R. 332-2 et R. 331-4, au débiteur ainsi que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au syndic qui a formé l’opposition prévue par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai d’un mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance.

Si M. [C] [U] reproche au créancier poursuivant de ne pas lui avoir notifié les pièces fondant le projet de répartition rectificatif. Force est cependant de constater que l’article R. 332-4 du code des procédures civiles d’exécution vise le seul projet de distribution à l’exclusion des pièces justificatives. Par ailleurs, à défaut de communication spontanée de ces pièces par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] et le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19], M. [C] [U] pouvait demander au juge d’en ordonner la production forcée, ce qu’il n’a pas fait.

M. [C] [U] doit donc être débouté de sa contestation sur ce point.

SUR LA PRISE EN CONSIDERATION D’UNE INSCRIPTION PERIMEE

Sur la recevabilité de la contestation

L’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

En l’espèce, M. [C] [U] fait cependant valoir que l’inscription hypothécaire prise par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] serait périmée depuis le 24 juin 2024 et celle prise par le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] depuis le 25 mars 2025. La contestation tirée de la péremption de l’inscription hypothécaire constituant un fait juridique intervenu postérieurement au prononcé du jugement d’orientation, il ne saurait être reproché à M. [C] [U] de ne pas l’avoir soulevée à cette audience.

Partant la contestation de M. [C] [U] doit être déclarée recevable et la fin de non-recevoir soulevée sur ce point par le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] doit être rejetée.

Sur le bien fondé de la contestation

L’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute sûreté publiée du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.

En l’espèce, le jugement d’adjudication constate que la vente des biens saisies est intervenue le 05 mars 2020. L’état hypothécaire sur formalité (levé le 23 avril 2023) fait apparaître que par acte du 11 mai 2021, enregistré sous la référence d’enliassement 9404P02 2021P3792, il a été demandé au service de la publicité foncière de [Localité 12] 2 d’inscrire, en marge du commandement de payer valant saisie ayant initié la procédure, le jugement d’adjudication. Il en découle qu’à compter de cette date, les inscriptions hypothécaires prises du chef du débiteur ont été purgées et que les droits des créanciers hypothécaires ont été reportés sur le prix de vente, dont il n’est pas contesté qu’il ait été préalablement consigné ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] et le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] ne pouvaient donc être tenus de renouveler leur inscription hypothécaire après cette date alors que celle-ci était éteinte par l’effet de purge depuis la publication du jugement d’orientation en marge du commandement de payer. Dès lors que, au moment de la publication du jugement d’adjudication, ces inscriptions hypothécaires n’étaient pas périmées, il y avait lieu de les prendre en considération lors l’élaboration du projet de distribution du prix de vente de l’immeuble, peu important la date à laquelle ce projet était élaboré.

La contestation de M. [C] [U] sur ce point doit également être rejetée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande subsidiaire de M. [C] [U] tendant à ce qu’il soit procédé à la répartition du prix de vente de l’immeuble sans prendre en considération les hypothèques dont l’inscription s’est périmée après la publication du jugement d’adjudication en marge du commandement de payer ; la distribution du prix de vente selon le projet établi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] le 19 février 2025 sera ordonnée.

SUR LES DEPENS ET LES FRAIS IRREPETIBLES

Aux termes de l’article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [C] [U], qui succombe en son incident, sera condamné au paiement des dépens afférents à celui-ci. L’équité ne commande pas de dispenser M. [C] [U] du paiement des sommes exposées par les autres parties au titre des frais irrépétibles. En conséquence, il sera condamné à verser la somme de 1.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " FOYER [13] [Adresse 6] et la somme de 1.000 euros au COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de M. [C] [U] tendant à ce qu’il soit ordonné la convocation des créanciers inscrits et du débiteur en vue qu’il soit tenté de parvenir à un accord,

DECLARE recevable la demande de M. [C] [U] tendant à ce qu’il soit jugé que le prix de vente de 142.000 euros doit être réparti entre les frais de justice et l’indivision [U],

REJETTE la demande de M. [C] [U] tendant à ce qu’il soit jugé que le prix de vente de 142.000 euros doit être réparti entre les frais de justice et l’indivision [U],

REJETTE la demande de M. [C] [U] tendant à ce que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « FOYER DE LA TROMIERE » SITUEE [Adresse 6] soit condamné au paiement des dépens,

ORDONNE la distribution du prix de vente selon le projet établi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « FOYER DE LA TROMIERE » SITUEE [Adresse 6] le 19 février 2025,

CONDAMNE M. [C] [U] au paiement des dépens afférents au présent incident,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « FOYER DE LA TROMIERE » SITUEE [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens,

CONDAMNE M. [C] [U] à payer au COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 19] la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION