N° RG 22/08147 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LNFK

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 22/08147 -

N° Portalis DB2E-W-B7G-LNFK

Minute n°

Copie exec. à :

M^e MULLER

M^e SCHULTZ-MARTIN

Le

Le Greffier

M^e Arnaud MULLER

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSES :

Madame [Z] [P] [U] épouse [V]

née le 25 Juillet 2022 à [Localité 17], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Arnaud MULLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 153

Madame [Y] [G] [S] [U] épouse [I]

née le 17 Novembre 1954 à [Localité 17], demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Arnaud MULLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 153

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 183

Madame [X] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 183

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier présent lors des débats et de Aude MULLER, Greffier présent lors du prononcé

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 20 octobre 2020, Monsieur [A] [N] et Madame [X] [W] épouse [N], ci-après les consorts [N], ont acquis de Madame [S] [E] épouse [O] un terrain situé à [Localité 14], cadastré section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], d’une superficie de 19 ares [Cadastre 12], pour un prix de 1 191 €, suite à un compromis de vente daté du 15 juillet 2020.

Madame [O] est décédée le 6 octobre 2021, laissant pour lui succéder Mesdames [Z] [U] épouse [V] et Madame [Y] [U] épouse [I].

Madame [U] [Z] épouse [V] et Madame [U] [Y] épouse [B], ci-après les consorts [U], ont mandaté un expert afin que soit évalué le coût à l’are du terrain acquis par les consorts [N].

Par assignations remises le 8 octobre 2022 dans les conditions de l’article 654 et 655 du code civil, les consorts [U] ont attrait les consorts [N] devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg pour solliciter la nullité du contrat de vente en raison de l’insanité d’esprit de Madame [O], subsidiairement en raison d’un vice du consentement, plus subsidiairement en raison du prix dérisoire du bien vendu, et à titre infiniment subsidiaire, l’action en rescision pour lésion était invoquée.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 22 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 9 octobre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 4 décembre 2025.

Par conclusions régulièrement déposées le 1er avril 2025, les consorts [U] demandent au tribunal de :

CONSTATER que Mesdames [V] et [I] sont légataires universelles de Madame [O]

DECLARER, DIRE ET JUGER la demande des consorts [N] irrecevable et infondée

DEBOUTER les consorts [N] de leur demande d’irrecevabilité de la procédure

DECLARER, DIRE ET JUGER les demandes de Mesdames [V] née [U] et [I] née [U] recevables et bien fondées

CONSTATER que Madame [O] était en état d’insanité au moment de la conclusion du contrat de vente

En conséquence,

PRONONCER la nullité du contrat de vente intervenue entre les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], et Madame [O]

ORDONNER la transcription de la propriété auprès du livre foncier du bien « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 27] », anciennement « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], lieudit [Localité 26] », au nom de Madame [O] ou subsidiairement au nom de ses héritiers en qualité de légataires universelles

Subsidiairement,

CONSTATER que le consentement était vicié en raison d’une erreur

En conséquence,

PRONONCER la nullité du contrat de vente intervenu entre les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], et Madame [O]

ORDONNER la transcription de la propriété auprès du livre foncier du bien « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 27] », anciennement « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], lieudit [Localité 26] », au nom de Madame [O] ou subsidiairement au nom de ses héritiers en qualité de légataires universelles

Encore plus subsidiairement,

CONSTATER que la contrepartie de la vente du terrain de Madame [O] était dérisoire ou vile

En conséquence,

PRONONCER la nullité du contrat de vente intervenu entre les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], et Madame [O]

Subsidiairement à ce titre PRONONCER la résolution du contrat de vente intervenu entre les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], et Madame [O]

ORDONNER la transcription de la propriété auprès du livre foncier du bien « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 27] », anciennement « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], lieudit [Localité 27] », au nom de Madame [O] ou subsidiairement au nom de ses héritiers en qualité de légataires universelles

De manière infiniment plus subsidiaire,

CONSTATER que Madame [O] a été lésée de plus de 7/12 du prix de vente

CONSTATER le caractère lésionnaire de la vente

CONSTATER, ORDONNER la mise en œuvre de l’action en rescision pour lésion

ORDONNER une expertise judiciaire conformément aux dispositions de l’article 1678 du code civil

DESIGNER tels experts qu’il plaira au tribunal afin d’estimer les terrains identifiés « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7], lieudit Ziegelhuette Alteckendorf (67270) », anciennement « section [Cadastre 10] n° 154/99, lieudit Ziegelhuette Alteckendorf (67270) »

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CONSTATER la rescision pour lésion de la vente intervenue

CONDAMNER solidairement les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], à verser à Mesdames [V] et [I] la somme de 353 727 € en rescision pour lésion

RESERVER aux demanderesses de conclure après l’expertise

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNER les époux [N] aux entiers dépens

CONDAMNER solidairement les époux [N], Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N], à verser à Mesdames [V] et [I] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de leur demande de nullité de la vente conclue par les consorts [N] avec Madame [O], les consorts [U] se fondent sur les articles 1129, 414-1 et 464 du code civil. Elles rappellent qu’il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. Elles versent à la procédure un certificat médical circonstancié daté du 27 avril 2021 et elles précisent que Madame [O] était convoquée devant le juge des tutelles le 1er juillet 2021 aux fins d’ouverture d’une mesure de protection. Elles soutiennent que le fait d’avoir introduit une demande de protection concernant Madame [O] justifie leur qualité pour agir à l’encontre des consorts [N]. Elles ajoutent que le juge des tutelles a ordonné une mesure de tutelle concernant Madame [F] le 23 septembre 2021. Elles affirment que l’état mental de Madame [O] était déjà fortement dégradé au moment de la conclusion du contrat de vente, le compromis ayant été signé 9 mois avant le certificat médical circonstancié et l’acte de vente ayant été régularisé hors la présence de Madame [O] 6 mois avant le certificat médical circonstancié. Madame [V] et Madame [I] concluent à la recevabilité de leurs demandes formées au titre de l’insanité d’esprit de Madame [O]. Elles rappellent que Madame [O] n’a pas été en mesure de signer elle-même l’acte de vente, auquel elle était représentée, sans que la délégation de pouvoir soit néanmoins produite. Elles précisent que Madame [O] a intégré un EHPAD le 29 juillet 2020 et que le compromis de vente a été signé à l’EHPAD, sans que Madame [O] ait été avertie du changement du plan d’urbanisme susceptible de rendre son terrain constructible.

Les consorts [U] soutiennent également que leur action en rescision pour lésion n’est pas prescrite, puisque cette action doit être introduite dans les deux ans suivant la conclusion du contrat de vente. Le compromis de vente conclu entre les consorts [N] et Madame [O] visant des conditions suspensives, la date du contrat de vente doit être celle de l’acte authentique, soit le 20 octobre 2020.

Au soutien de l’annulation du contrat de vente conclu entre Madame [O] et les consorts [N], les consorts [U] invoquent l’article 414-1 du code civil et l’insanité d’esprit de Madame [O] lors de la conclusion du contrat. Elles rappellent que Madame [O] n’était pas présente lors de la signature de l’acte authentique. Elles indiquent que le compromis de vente a été régularisé sur le lieu de vie médicalisé de Madame [O], que Madame [O] était prise en charge en EHPAD depuis le mois de novembre 2019, qu’elle pouvait difficilement lire et écrire, et qu’elle ignorait que le changement de PLU de la commune avait eu pour effet de rendre son terrain partiellement constructible, les époux [N] ayant d’ailleurs dispensé le notaire de produire le certificat d’urbanisme tandis qu’un certificat médical circonstancié daté d’avril 2021 démontre l’insanité d’esprit de Madame [O].

A titre subsidiaire, les consorts [U] invoquent l’article 464 du code civil pour solliciter l’annulation de la convention conclue lors de la période suspecte précédant l’ouverture de la mesure de tutelle de Madame [O]. Elles indiquent que le compromis de vente a été conclu quinze jours avant que Madame [O] soit admise en EHPAD, alors qu’elle était hospitalisée et dans un état de vulnérabilité important. Les consorts [U] rappellent que les consorts [N] ne pouvaient ignorer l’état de santé de Madame [O] puisqu’ils étaient voisins. Elles ajoutent que la vente du terrain à un prix vil a causé un préjudice à Madame [O].

Au soutien de leur demande d’annulation du contrat de vente, les consorts [U] invoquent l’article 1130 du code civil et l’erreur, vice du consentement. Elles indiquent que Madame [O] a commis une erreur portant sur la nature du terrain vendu aux consorts [N], lequel n’était pas un terrain agricole à destination de verger mais un terrain partiellement constructible. Elles soutiennent que la constructibilité du terrain résulte du plan d’urbanisme intercommunal adopté en 2019 et non de la modification du plan local d’urbanisme de 2022. Elles affirment que le plan local d’urbanisme de la communauté de communes du pays de la Zorn a été définitivement adopté le 19 décembre 2019 et que le terrain litigieux est partiellement constructible depuis cette date. A titre subsidiaire, les consorts [U] invoquent le prix dérisoire du terrain vendu pour solliciter l’annulation de la convention sur le fondement de l’article 1169 et de l’article 1658 du code civil. Afin de démontrer la vileté du prix du terrain, les consorts [U] produisent une attestation émanant d’un expert et relèvent le prix de vente de terrains situés aux alentours.

A titre subsidiaire, les consorts [U] invoquent l’article 1674 du code civil et la rescision pour lésion pour demander la désignation de trois experts chargés de procéder à une estimation du prix du terrain litigieux. Elles sollicitent un complément de prix d’un montant de 353 727 €.

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Aux fins de rejet de la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre pour procédure abusive, Mesdames [V] et [I] indiquent que leurs demandes sont juridiquement fondées et qu’elles n’ont pas abusé de leur droit d’agir en justice.

Par conclusions régulièrement déposées le 7 mars 2025, les consorts [N] demandent au tribunal de :

In limine litis,

CONSTATER, si besoin, DECLARER Mesdames [V] et [B] irrecevables en leurs demandes

Subsidiairement et en tout état de cause,

DECLARER Mesdames [V] et [I] mal fondées en leurs prétentions

DEBOUTER Mesdames [V] et [I] de toutes leurs fins et conclusions

CONDAMNER Mesdames [V] et [I] à telle amende civile qu’il plaira pour procédure abusive

Sur demande reconventionnelle,

CONDAMNER in solidum Mesdames [V] et [I] à payer à Madame [X] [N] et Monsieur [A] [N] chacun la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

CONDAMNER in solidum Mesdames [V] et [I] à verser aux époux [N] une indemnité de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum Mesdames [V] et [I] en tous les frais et dépens

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution par provision du jugement à intervenir

Au soutien de leurs demandes, les consorts [N] invoquent l’irrecevabilité des demandes formées par les consorts [U] sur le fondement de l’insanité d’esprit, au motif que Madame [O] ne faisait pas l’objet d’une mesure de protection au moment de la conclusion de l’acte de vente litigieux et que l’acte ne porte pas en lui-même la preuve d’un trouble mental. Les consorts [N] soulèvent également la prescription de l’action en rescision pour lésion intentée à leur encontre par les consorts [U].

Au soutien du rejet de la nullité de l’acte litigieux fondée sur l’article 414-1 du code civil, les consorts [N] affirment que la preuve de l’insanité d’esprit de Madame [O] n’est pas démontrée et que sa signature figure d’ailleurs sur l’acte de vente daté du 20 octobre 2020. Ils rappellent également que l’acte de vente a été conclu devant notaire, l’officier instrumentaire étant garant de la capacité à contracter de Madame [O].

Au soutien du rejet de la nullité de l’acte litigieux fondée sur la théorie des vices du consentement, les époux [N] rappellent que l’erreur sur le prix n’est pas de nature à justifier l’annulation d’une convention. Ils contestent toute erreur sur la nature du terrain vendu, ce terrain étant un verger lors de la conclusion du contrat de vente. Ils relèvent que les consorts [U] ne démontrent pas l’existence d’une modification du plan local d’urbanisme lors de la conclusion du contrat de vente, ni le caractère exécutoire de la modification invoquée. Ils contestent que la vente ait été conclue pour un prix vil, indiquant que les références d’autres ventes produites par les consorts [U] correspondent en réalité à des offres de vente et non à des ventes, d’autant que ces offres ont été émises au cours de l’année 2022 et non concomitamment au contrat de vente litigieux et qu’elles concernent des terrains constructibles et viabilisés.

Au soutien du rejet de la demande de rescision pour lésion, les consorts [N] indiquent que les consorts [U] n’apportent pas la preuve du prix de vente qu’elles invoquent puisque la modification de la nature juridique du bien au moment de la vente n’est pas démontrée. Ils s’opposent à la désignation d’experts chargés de déterminer le prix de vente du terrain.

A titre reconventionnel, les consorts [N] demandent à ce que les consorts [U] soient condamnés à leur verser une somme de 10 000 € au titre du préjudice qui leur a été causé par l’action intentée à leur encontre.

MOTIFS

À titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

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Sur les irrecevabilités soulevées par les consorts [N] :

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ces dispositions que, tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèces, les consorts [N] soulèvent l’irrecevabilité de la demande formée par les consorts [U] à leur encontre sur le fondement de l’article 414-1 du code civil en raison de leur absence de qualité à agir puisque l’acte litigieux ne porte pas en lui-même la preuve d’un trouble mental et que l’acte n’a pas été passé alors que Madame [O] était placée sous mesure de protection. Les consorts [N] soulèvent également la prescription de l’action en rescision pour lésion intentée à leur encontre par les consorts [U].

Or l’absence de qualité à agir, de même que la prescription, constituent des fins de non-recevoir devant être soulevées devant le juge de la mise en état.

Les consorts [N] n’ont cependant pas soulevé les fins de non-recevoir qu’ils invoquent devant le juge de la mise en état, sans pour autant démontrer que l’absence de qualité à agir des consorts [U] ou la prescription invoquée soient survenues ou aient été révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Dès lors, les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [N] doivent être déclarées irrecevables.

Sur la demande principale :

Sur la nullité de la vente fondée sur l’article 414-1 du code civil :

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

L’ouverture d’une mesure de protection ne fait pas à elle seule présumer l’existence d’un trouble mental. Il convient également de rappeler que si l’état d’insanité d’esprit existait à la fois dans la période immédiatement antérieure et dans la période immédiatement postérieure à l’acte litigieux, il revient alors au défendeur d’établir en pareil cas l’existence d’un intervalle lucide au moment où l’acte a été passé.

Il incombe par conséquent aux consorts [U] d’apporter la preuve par tous moyens d’une altération des facultés mentales de Madame [O] à l’époque de la conclusion de l’acte et la connaissance de cet état par les consorts [N].

Les consorts [U] versent aux débats un récépissé de demande d’admission de Madame [O] en EHPAD daté du 10 septembre 2019. Ce récépissé ne contient toutefois aucune information concernant les motifs de l’hospitalisation demandée pour Madame [O], ni une quelconque indication concernant le caractère définitif ou temporaire de celle-ci. La seule demande d’accueil de Madame [O] en EHPAD n’est donc pas de nature à prouver l’insanité d’esprit de la patiente apparue antérieurement à la conclusion des actes litigieux.

Selon la lettre de liaison émanant du centre hospitalier de [Localité 21] et datée du 22 septembre 2020, Madame [O] a été hospitalisée en médecine interne du 16 septembre 2020 au 24 septembre 2020, soit un mois avant la régularisation de l’acte authentique de vente litigieux. Cette hospitalisation était motivée par une infection, un syndrome de détresse respiratoire et une insuffisance cardiaque sévère, un état grabataire et un syndrome dépressif.

Il n’est donc pas démontré que l’hospitalisation ayant immédiatement précédé la régularisation de l’acte authentique de vente par Madame [O] ait été justifiée par une quelconque altération de ses facultés mentales, la seule mention d’un syndrome dépressif étant insuffisante pour établir l’insanité d’esprit de la patiente.

Certes, Madame [O] a été placée sous tutelle le 23 septembre 2021. Le certificat médical établi à ces fins est toutefois daté du 24 avril 2021, soit plus de 9 mois après la conclusion du compromis de vente le 15 juillet 2020 et six mois après la régularisation de l’acte authentique.

De plus, le certificat médical circonstancié ne fait pas état d’une impossibilité de la patiente à gérer seule son argent et ses affaires, mais seulement de difficultés y compris à écrire, lire et compter, le médecin ayant constaté que Madame [O] était alors à même de comprendre ses interlocuteurs et d’exprimer sa volonté et préconisé une mesure de curatelle renforcée.

Il convient également de relever que le certificat médical versé aux débats par les consorts [U] ne contient aucune indication concernant la date d’apparition des symptômes décrits, d’autant que la lettre de liaison établie par le centre hospitalier de [Localité 21] ne fait état d’aucune altération des facultés mentales de Madame [O] dans les semaines suivant la conclusion du compromis de vente litigieux le 15 juillet 2020 et dans les semaines précédant la régularisation de l’acte authentique de vente le 20 octobre 2020.

De même, l’écriture qualifiée de tremblante de Madame [O] sur le compromis de vente daté du 15 juillet 2020 et le fait qu’elle ait finalement été représentée lors de la régularisation de l’acte authentique ne démontrent pas l’existence d’un trouble mental avéré lors de la conclusion des actes litigieux. En outre, le fait que l’acte notarié ait été conclu à [Localité 20] ou à [Localité 18] est dépourvu d’incidence sur la preuve de l’insanité d’esprit de Madame [O].

En l’absence de toute autre pièce produite par les consorts [U] et de nature à prouver l’insanité d’esprit de Madame [O] antérieurement au certificat médical circonstancié établi plusieurs mois après la conclusion des actes litigieux ou au moment de la conclusion de la vente, il n’est pas établi que Madame [O] ait souffert d’une altération de ses facultés mentales à l’époque de la conclusion du compromis de vente le 15 juillet 2020 et de la régularisation de l’acte authentique de vente le 20 octobre 2025.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de l’acte de vente conclue entre Madame [O] et les consorts [N] le 20 octobre 2020 en raison de l’insanité d’esprit de Madame [O].

Sur la nullité fondée sur l’article 464 du code civil :

Aux termes de l’article 464 du code civil, les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

L’existence et la notoriété, à l’époque de l’acte litigieux, de la cause qui a déterminé l’ouverture de la tutelle, constituent deux conditions d’application de l’article 464 du code civil. La nullité prévue par le texte ne suppose cependant pas la preuve de l’insanité d’esprit au moment précis où l’acte a été passé. La condition de notoriété est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [O] a été placée sous tutelle par jugement rendu le 23 septembre 2021, suite à un certificat médical circonstancié daté du 24 avril 2021 et à une requête datée du 20 mai 2021. L’audition de Madame [O] par le juge des tutelles a eu lieu le 23 septembre 2021.

Le compromis de vente entre les consorts [N] et Madame [O] a été conclu le 15 juillet 2020 et l’acte de vente a été régularisé le 20 octobre 2020, pendant la période suspecte prévue par l’article 464 du code civil.

Les consorts [U] peuvent par conséquent demander la nullité de la vente conclue entre Madame [O] et les consorts [N] le 20 octobre 2020 et doivent à ces fins apporter la preuve de ce que l’inaptitude de Madame [O] à défendre ses intérêts était notoire ou connue des consorts [N].

Or aucun élément de la procédure ne permet d’établir qu’au jour de la conclusion de la vente litigieuse, les consorts [N] avaient connaissance de l’inaptitude de Madame [O] à défendre ses intérêts. Les circonstances dans lesquelles l’acte a été conclu ne démontrent pas l’inaptitude de Madame [O] à protéger ses intérêts ou que cette inaptitude était notoire. Au contraire, les consorts [N] produisent trois attestations émanant de l’entourage de Madame [O], les témoins indiquant avoir rendu visite à Madame [O] et que celle-ci était en possession de ses facultés intellectuelles. A cet égard, il convient également de rappeler que la lettre de suivi adressée par l’hôpital de [Localité 21] le 22 septembre 2020, soit entre la conclusion du compromis de vente et la régularisation de l’acte authentique, ne contient aucune mention de nature à révéler une quelconque altération des facultés mentales de Madame [O] lors de cette hospitalisation. Le certificat médical circonstancié daté du 21 avril 2021 indique d’ailleurs que Madame [O] était alors en mesure d’exprimer sa volonté, nonobstant des difficultés pour lire, écrire et compter.

Il n’est donc pas établi que l’inaptitude de Madame [O] ait été notoire lors de la conclusion du compromis de vente ou lors de la régularisation de l’acte authentique de vente, ni que les consorts [N] aient eu connaissance d’une altération des facultés mentales de Madame [O].

Dès lors, il n’y a pas lieu d’apprécier l’existence d’un préjudice au détriment de Madame [O].

La demande de nullité de la vente fondée par les consorts [U] sur l’article 464 du code civil doit être rejetée.

Sur la nullité pour erreur sur la nature du terrain :

Aux termes de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du code civil précise que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Selon l’acte authentique de vente conclu le 20 octobre 2020, les consorts [N] ont acquis auprès de Madame [O] un terrain agricole à usage de verger située à [Localité 14], lieudit « [Localité 24] », cadastré section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], d’une surface de 19, 85 ares, pour un prix de 1 191 €.

Les parties ont dispensé le notaire de requérir un certificat d’urbanisme, l’acquéreur ayant déclaré parfaitement connaître le bien vendu et avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’appliquant au bien vendu.

Les consorts [U] dénoncent l’existence d’une erreur affectant la nature du bien cédé aux consorts [N] par Madame [O], le terrain vendu n’étant pas un terrain agricole mais un terrain partiellement constructible.

Il incombe par conséquent aux consorts [U] de prouver par tous moyens que le terrain cédé par Madame [O] aux consorts [N] était partiellement constructible au jour de la vente, soit le 20 octobre 2020. A ces fins, les consorts [U] produisent les délibérations du conseil communal datées du 19 décembre 2019, ainsi que des extraits de plan d’urbanisme selon lesquels la parcelle [Cadastre 3] section [Cadastre 10] cédée aux consorts [N] par Madame [O] se trouve partiellement en zone UB constructible. Ils versent également à la procédure un rapport établi par leur expert amiable, lequel conclut à la nature partiellement constructible du terrain à hauteur de 6 ares.

Selon le plan local d’urbanisme intercommunal annexé à la délibération du conseil communautaire du 19 décembre 2019 et daté du 20 décembre 2019, versé à la procédure par les consorts [U] en annexe 20 vierge d’annotations manuscrites, la parcelle [Cadastre 4] « [Adresse 25] » se trouve partiellement en zone constructible UB (jaune).

Contrairement aux affirmations des consorts [N], la force exécutoire du plan local d’urbanisme annexé à la délibération du 20 décembre 2019 et versé aux débats est établie. Les consorts [U] versent en effet à la procédure la délibération du conseil communal revêtue du cachet de la préfecture daté du 23 décembre 2019, ainsi que l’arrêté communal portant publication du plan local d’urbanisme pour une durée de un mois à compter du 20 décembre 2019.

Il ne résulte pas davantage des délibérations du conseil communal du 7 juillet 2022 que l’extension de la zone UB à la parcelle [Cadastre 3] « [Adresse 25] » soit consécutive à la première modification du plan local d’urbanisme intercommunal datant de juillet 2022. En effet, les modifications alors envisagées aux fins de reclassement de secteurs en zones agricoles constructibles concernaient les communes de [Localité 23] et de [Localité 19], la commune d'[Localité 14] n’étant pas citée au titre des modifications apportées au plan local d’urbanisme intercommunal. Dès lors, le classement de la parcelle [Cadastre 3] « [Adresse 25] » en zone partiellement constructible ne résulte pas de la modification du plan local d’urbanisme mais de la première version du plan local d’urbanisme intercommunal adoptée le 20 décembre 2019 et donc en vigueur au moment de la conclusion du compromis de vente et de la régularisation de l’acte authentique de vente par Madame [O] et les consorts [N].

Ainsi, lors de la régularisation de l’acte authentique de vente conclu entre Madame [O] et les consorts [N], la parcelle [Cadastre 3] [Adresse 1] » se trouvait partiellement en zone constructible UB, alors que la convention des parties désignait un terrain agricole non constructible.

Saisis d’une action en nullité pour erreur, les juges du fond apprécient souverainement les qualités qui, dans le contrat, doivent être considérées comme substantielles aux yeux des parties.

En matière immobilière, la nature constructible ou non d’un terrain immobilier constitue une qualité substantielle du bien vendu. Certes, l’erreur sur la valeur n’est pas cause de nullité d’un acte de vente. L’erreur substantielle qui a provoqué l’erreur sur la valeur peut néanmoins fonder l’annulation.

La convention conclue entre Madame [O] et les consorts [N] est par conséquent entachée d’une erreur portant sur les qualités substantielles du terrain vendu, en l’occurrence sur le caractère constructible du terrain cédé.

En l’occurrence, cette erreur ne se réduit pas à une erreur sur la valeur du bien cédé, puisque l’erreur commise par les parties au contrat concerne la nature même du terrain vendu.

De plus, l’erreur portant sur le caractère constructible du terrain cédé par Madame [O] aux consorts [N] a déterminé le consentement des parties à l’acte de vente puisque seule la vente d’un terrain agricole a été envisagée par les parties et que le prix de ce terrain a été fixé en conséquence.

Dès lors, le contrat de vente conclu le 20 octobre 2020 entre Madame [O] et les consorts [N] est entaché d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue commise lors de la conclusion de l’acte litigieux et ayant déterminé le consentement des parties à la convention.

Il y a donc lieu de prononcer la nullité du contrat de vente conclu le 20 octobre 2020 entre Madame [O] et les consorts [N].

Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente :

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Un contrat annulé est censé ne jamais avoir existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

La nullité, qu’elle soit invoquée par voie d’action ou par voie d’exception, emporte, en principe, l’anéantissement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

L’article 1352 du code civil précise que la restitution d’une chose autre qu’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur au jour de la restitution.

Selon le certificat collectif d’héritiers versé aux débats, Madame [Z] [T] et Madame [Y] [U] sont ayant-droit de Madame [R] [E] épouse [O], décédée le 6 octobre 2021, chacune pour la moitié de la succession.

Le contrat de vente conclu entre Madame [O] et les consorts [N] étant entaché de nullité, la restitution du terrain litigieux aux ayant-droit de Madame [O], en l’occurrence aux consorts [U], doit être ordonnée. A cet égard, il convient de relever que les plans cadastraux versés aux débats révèlent un changement de dénomination de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] n° [Cadastre 3], laquelle correspond désormais aux parcelles n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 7] section [Cadastre 9].

Il y a donc lieu d’ordonner la transcription auprès du livre foncier de la propriété du bien « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 28] [Localité 16] », anciennement « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], lieudit [Localité 24], [Localité 15] » au nom de Madame [Z] [T] épouse [V] et de Madame [Y] [U] épouse [I].

Sur la demande reconventionnelle :

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [N] sollicitent le versement d’une somme de 10 000 € au titre des conséquences dommageables de l’action intentée à leur encontre par les consorts [U].

Toute action en responsabilité délictuelle suppose de démontrer l’existence d’une faute et celle d’un préjudice, ainsi qu’un lien de causalité entre ces éléments.

Il convient néanmoins de relever que l’action intentée par les consorts [U] à l’encontre des consorts [N] est fondée, le contrat de vente conclu le 20 octobre 2020 entre Madame [O] et les consorts [N] étant entaché d’un vice du consentement justifiant son annulation.

Dès lors, les consorts [N] ne peuvent invoquer une faute commise par les consorts [U] ayant consisté à les assigner en justice pour des demandes dépourvues de fondement.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par les consorts [N].

Sur la demande de prononcé d’une amende civile :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Les demandes formées par les consorts [U] à l’encontre des consorts [N] ne présentant aucun caractère dilatoire ou abusif dès lors que l’annulation de la vente litigieuse est prononcée, il n’y a pas lieu de prononcer une amende civile à l’encontre des consorts [N].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [N], qui succombent, sont condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les consorts [N] à verser aux consorts [U] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [N] au titre du défaut de qualité à agir des consorts [U] et de la prescription de l’action en rescision pour lésion ;

PRONONCE la nullité du contrat de vente conclu le 20 octobre 2020 entre Madame [O] née [E] et Madame [X] [W] épouse [N] et Monsieur [A] [N] ;

ORDONNE la transcription auprès du livre foncier de la propriété du bien « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 28] [Localité 16] », anciennement « section [Cadastre 10] n° [Cadastre 4], lieudit [Adresse 28] [Localité 15] » au nom de Madame [Z] [U] épouse [V] et de Madame [Y] [U] épouse [I] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [X] [W] et [A] [N] à l’encontre de Madame [Z] [U] épouse [V] et à Madame [Y] [U] épouse [B] ;

REJETTE la demande formée par Madame [X] [W] et [A] [N] tendant au prononcé d’une amende civile à l’encontre de Madame [Z] [U] épouse [V] et de Madame [Y] [U] épouse [B] ;

CONDAMNE Madame [X] [W] et Monsieur [A] [N] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Madame [X] [W] et Monsieur [A] [N] à payer à Madame [Z] [U] épouse [V] et à Madame [Y] [U] épouse [B] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Célia HOFFSTETTER