N° RG 25/00315 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHG

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 6], sise [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître FESCHOTTE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [E] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e LARRAT

copie conforme délivrée le à M. [M]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2024, la SA d’Habitation à Loyer Modéré PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, ci-après dénommée SA [Adresse 6], a donné à bail à Monsieur [J] [M] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 59,84 euros incluse, de 326,92 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [J] [M], pour une durée de deux mois renouvelable par tacite reconduction, l’emplacement de stationnement n° 34 situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 1,50 euros incluse, de 6,50 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Le paiement des loyers étant émaillé d’incidents, la SA [Adresse 6] a fait délivrer à Monsieur [J] [M], le 10 avril 2025, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de bail, une somme principale de 987,54 euros, outre 45,10 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [J] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-4 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1134 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

— au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [M] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer par provision une somme principale de 1 319 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer, directement entre ses mains, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges et subissant les augmentations légales, à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Maître Nathalie FESCHOTTE, substituant Maître Nicolas LARRAT, conseil de la SA [Adresse 6], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que Monsieur [J] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant et que sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 s’élève à 2 306,57 euros, et en s’opposant à tout octroi de délais de paiement.

Comparant, Monsieur [J] [M] a indiqué percevoir 1 000 euros de retraite mensuelle, précisé avoir réglé la veille des débats le loyer du mois d’août 2025 et sollicité l’octroi de délais pour solder sa dette.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 12 avril 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré l’avant-veille à Monsieur [J] [M] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par la SA [Adresse 6] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, tout contret de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDÉE PAR L’OPH, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à Monsieur [J] [M], le 10 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 987,54 euros ;

Monsieur [J] [M] n’en a pas pour autant régularisé sa situation ni proposé à la SA [Adresse 6], qu’il a admis sur audience n’avoir jamais contactée, la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 1 319 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Monsieur [J] [M], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 11 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative et la demande de délais

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le décompte arrêté au 31 août 2025 de la créance locative de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, démontrent que Monsieur [J] [M] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu dès sa prise à bail puisque le premier prélèvement, celui de l’échéance du mois de décembre 2024, a été rejeté et que son compte locatif a été systématiquement débiteur, sa dette oscillant entre 220,11 euros le 31 décembre 2024 et 1 316,73 euros le 30 avril 2025, avant de progresser inexorablement, plus aucun règlement n’étant intervenu entre le 31 mai et le 31 août 2025 ; la somme de 2 306,57 euros réclamée par sa bailleresse au titre de l’arriéré arrêté au 31 août 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Monsieur [J] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement pour se libérer de sa dette;

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office et par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Monsieur [J] [M], qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats et qui ne produit en outre aucune pièce relative à sa situation familiale et financière, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement ses ressources et charges mensuelles ainsi que sa capacité corrélative à honorer les délais qu’il convoite ;

En outre, Monsieur [J] [M] s’est déjà accordé de lui-même, depuis le mois de décembre 2024, de longs délais ;

Enfin, sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a pu déséquilibrer le budget de la SA [Adresse 6], qui n’est pas un organisme bancaire mais un organisme social qui a besoin de percevoir les loyers qui lui sont dus pour entretenir, améliorer et augmenter son parc locatif de façon à pouvoir répondre à une demande sans cesse croissante ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [J] [M] sera par conséquent condamné à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de 2 306,57 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur celle de 987,54 euros, du 27 juin 2025 sur celle de 1 319 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 11 juin 2025 ; Monsieur [J] [M] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 août 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à la SA [Adresse 6], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [J] [M];

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [J] [M] sera donc condamné à lui payer une somme provisionnelle de 300 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [J] [M], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 10 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SA [Adresse 6] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Monsieur [J] [M] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [M], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Monsieur [J] [M] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, une somme provisionnelle de DEUX MILLE TROIS CENT SIX EUROS et CINQUANTE-SEPT CENTIMES (2 306,57 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur celle de 987,54 euros, du 27 juin 2025 sur celle de 1 319 euros et de cette décision pour le surplus,

Déboute Monsieur [J] [M] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Monsieur [J] [M] à payer à la SA [Adresse 6], à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [J] [M] à payer à la SA [Adresse 6] une somme provisionnelle de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [M] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE