TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[P] [Localité 13]

Affaire : [X] [L]

c/

S.A.R.L. [U] [Z] & [R] [V] ARCHITECTES

SCCV 17 THUROT

N° RG 24/00234 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IKKL

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Natacha BARBEROUSSE – 113Me Dominique-Arnold DE BUSTAMANTE – 24Me Elise LANGLOIS – 21-1

ORDONNANCE DU : 23 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE [P] REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [X] [L]

née le 01 Octobre 1970 à [Localité 13] (COTE D’OR)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Dominique-Arnold [P] BUSTAMANTE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. [U] [Z] & [R] [V] ARCHITECTES

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Elise LANGLOIS, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Dijon,

SCCV [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Natacha BARBEROUSSE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 septembre 2024 et mise en délibéré au 16 octobre 2024, puis prorogé au 23 octobre 2024 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date des 30 avril 2024, Mme [X] [L] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, la SCCV 17 Thurot et la société [U] [Z] & [R] [V], au visa des articles 1642-1 du code civil et 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses dépens.

Mme [L] expose à l’appui de cette demande d’expertise que:

elle a signé le 5 mai 2021 un contrat de réservation d’une maison en cours de construction dans le cadre d’un programme immobilier « L’Ilôt Secret » engagé par la SCCV 17 Thurot et commercialisé par l’agence immobilière Darcy, pour un prix de 448 900 €, le délai d’achèvement de la maison étant annoncé dans le contrat de réservation pour le 4ème trimestre 2021 ;

la signature de l’acte de VEFA était prévue pour le 9 septembre 2021 et dans ce projet de VEFA, la date de livraison était repoussée au 31 mars 2022 ; Mme [L] était avisée la veille d’un possible retard dans la livraison de la maison suite à la mise en liquidation judiciaire du maçon le 7 septembre 2021; la signature était reportée le temps pour le promoteur de rencontrer son architecte et le nouveau maçon pour fixer le nouveau calendrier de chantier ;

Mme [L] avait entre temps confié la vente de son bien immobilier à l’agence Darcy et signé un compromis de vente, prévoyant une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2021 ;

l’acte de VEFA était régularisé le 2 décembre 2021, la date de livraison de la maison étant fixée au 15 juillet 2022 ;

le 15 juillet 2022, le promoteur était dans l’incapacité de lui livrer la maison qui sera livrée le 4 mai 2023 ;

Mme [L] se faisait assister par M. [Y], du cabinet Serio 21 lors de cette livraison ; compte tenu d’un nombre important de réserves, les parties convenaient que l’architecte adresserait la liste des réserves et non conformités après la réunion par mail, ce qui était fait le 9 mai 2023 ; Mme [L] établissait le 14 mai 2023 un second document nommé « application de la retenue de garantie et notification de non-conformité et réserves complémentaires », réitérant son souhait de faire jouer la retenue de garantie de 5%, soit 22 000 € dans l’attente des reprises à intervenir ;

certains des désordres étaient repris tandis que de nouveaux désordres apparaîtront ;

la réception des parties communes de la copropriété a de plus été plusieurs fois décalée ;

Mme [L] justifie d’un intérêt légitime à saisir le tribunal judiciaire pour interrompre la prescription du délai de parfait achèvement et pour voir ordonner une expertise afin de préserver ses droits.

Dans ses dernières écritures maintenues oralement lors de l’audience, Mme [L] a maintenu ses demandes, y ajoutant suite aux demandes de la SSCV 17 Thurot de voir :

— débouter la SCCV 17 Thurot de sa demande reconventionnelle en paiement ;

— désigner si nécessaire tel séquestre qu’il plaira ;

— enjoindre au cabinet [U] [Z] & [R] [V] Architectes de produire les contrats d’architecte afférents à la promotion du [Adresse 5] et ou tout avenant, au plus tard le jour de l’ouverture des opérations d’expertise ;

— dire que passé ce délai, le cabinet [U] [Z] & [R] [V] Architectes sera condamné à verser une astreinte de 200 € par jour de retard ;

— condamner la SCCV 17 Thurot à verser à Mme [X] [L] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCCV aux dépens de l’instance de référé.

Sur la demande reconventionnelle de provision de la SSCV 17 Thurot, Mme [L] a fait valoir que :

les 22 000 € au titre de l’achèvement ont été versés le 4 mai 2024 ;

les 22 000 € au titre de la livraison correspondent à la retenue de garantie inhérente à tout contrat de VEFA ; lors de la livraison , la SSCV a fait signer à Mme [L], après le départ de M. [Y] , un document intitulé « procès-verbal de livraison et de remise des clés » dans lequel avait été introduit un mandat au profit du promoteur pour se faire remettre directement les fonds de la banque, document dénoncé auprès de la banque ;

la somme de 22 000 € dont s’agit a été versée entre les mains de la CARPA le 13 février 2024 et Mme [L] offre si nécessaire de consigner cette somme entre les mains d’un séquestre.

Mme [L] demande que soient communiqués sous astreinte le contrat d’architecte initial et l’avenant ou le nouveau contrat signé avec la SSCV 17 Thurot.

Enfin, elle sollicite une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’attitude de la SSCV 17 Thurot qui lui demande une somme de 22 000 € déjà versée et qui conteste la réalité des désordres et non-conformités, ce qui a nécessité cette assignation dans le délai de la prescription.

La SSCV 17 Thurot a demandé au juge des référés de:

— à titre principal, lui donner acte de ce que, sans reconnaissance de culpabilité et au contraire sous les plus expresses protestations et réserves, elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise formulée, à l’exception des points de mission n°10, 11, 12 et 19, aux frais avancés de Mme [L] ;

— à titre reconventionnel, condamner Mme [L] à lui payer la somme provisionnelle de 22 000 € , outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ;

— condamner Mme [L] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SSCV 17 Thurot fait valoir que :

sur la mission de l’expert , les points 10, 11 et 12 correspondent à une mission en matière de construction et non de VEFA et n’ont pas leur place dans le litige, ce d’autant plus que la réception des travaux n’a pas encore été prononcée ; de même, l’expert ne peut avoir à se prononcer sur le caractère « haut de gamme » des prestations qui contreviendrait à l’article 238 du code de procédure civile et qui revêt un caractère subjectif ;

sur la demande reconventionnelle de provision fondée sur l’article 385 al 2 du code de procédure civile, la SCCV 17 Thurot fait valoir que l’acte de vente du 2 décembre 2021, prévoit que Mme [L] doit régler la somme de 22 000 € à l’achèvement des travaux et la somme de 22 000 € à la livraison ; qu’il n’est pas contesté que la maison a été livrée le 4 mai 2023 et que Mme [L] y réside depuis plus d’un an désormais ; qu’elle ne justifie pas que les défauts de conformité qu’elle invoque présenteraient un caractère substantiel ou que les malfaçons qu’elle invoque rendraient l’ouvrage impropre à son utilisation au sens de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation ; que la SCCV 17 Thurot a pu obtenir le montant de la somme de 22 000 € correspondant à la phase achèvement, le paiement n’ayant pas été réalisé initialement sur le compte centralisateur de l’opération ; Mme [L] ne conteste pas par contre ne pas s’être acquittée du paiement de la somme de 22 000 € qui aurait du être payée à la livraison ; qu’elle ne peut légalement opposer l’exception d’inexécution que dans les conditions de l’article 1219 du code civil en cas de manquement grave aux obligations contractuelles, ce qui n’est pas démontré en l’espèce ; que le versement de la somme de 22 000 € sur le compte CARPA de son avocat ne saurait valoir paiement libératoire.

La société [U] [Z] & [R] [V] a demandé au juge des référés de :

— juger qu’elle formule protestations et réserves sur la demande d’expertise, sans aucune approbation de la demande principale , avec les plus expresses réserves et sans que cela ne constitue une reconnaissance de responsabilité ;

— rejeter les chefs de mission sur la date contractuelle de livraison de la maison, le retard effectif de livraison et les préjudices en découlant et sur l’avis demandé à l’expert sur le caractère haut de gamme des prestations ;

— débouter Mme [L] de sa demande d’injonction de communication sous astreinte du contrat de maîtrise d’oeuvre ;

— juger que les dépens seront mis provisoirement à la charge de Mme [L].

La SARL [U] [Z] & [R] Formion expose que:

aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ;

aux termes de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique ;

aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

la jurisprudence interdit également de confier à l’expert une mission généralisée d’audit ;

plusieurs chefs de mission demandés par Mme [L] méconnaissent ces règles relatives à l’expertise : le point de la mission sur le retard de livraison consiste pour l’expert à se prononcer sur la validité du retard à l’aune des engagements contractuels des parties, ce qui revient à porter une appréciation d’ordre juridique ; par le point de la mission sur les préjudices subis du fait du retard, les demandeurs sous-traitent en réalité à l’expert le soin d’établir le principe même de leur préjudice ; s’agissant du point de la mission sur la prestation haut de gamme , il est beaucoup trop vague s’agissant de l’analyse des « prestations de base prévues dans le cadre de l’opération », et la notion de « haut de gamme » est éminemment subjective et ne peut être appréciée par un expert ;

la demande de communication du contrat de maîtrise d’oeuvre sous astreinte est devenue sans objet, le contrat ayant été produit aux débats.

MOTIFS [P] LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le demandeur à la mesure d’instruction in futurum, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Mme [L] verse aux débats, outre l’offre d’achat du 19 avril 2021, le contrat de réservation et l’acte authentique de VEFA du 2 décembre 2021, le procès-verbal de livraison et de remise des clés de la maison en date du 4 mai 2023 , le rapport de non-conformité du 9 mai 2023 listant 45 non-conformités, la lettre recommandée du 14 mai 2023 faisant état de plusieurs non-conformités et réserves complémentaires, un mail du 20 décembre 2023 récapitulant les non-conformités signalées dans le rapport du 4 mai 2023 et dans la lettre recommandée du 14 mai 2023, qui n’ont pas fait pas l’objet de reprises, des photographies de la terrasse au 6 août 2024.

Dès lors, Mme [L] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, la mission de l’expert consistant, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, à apporter, comme sollicité par Mme [L], son expertise technique quant au retard de livraison invoqué, aux non-conformités avec le contrat et à l’absence de finitions, aux désordres susceptibles d’affecter les travaux et à l’appréciation des préjudices pouvant le cas échéant en découler.

S’agissant des points relatifs à la garantie de parfait achèvement et à la garantie décennale, l’acheteur en VEFA a un motif légitime de voir vérifier par un expert si des désordres sont apparus pendant l’année qui suivi la réception des travaux par le promoteur et si des désordres sont susceptible de rendre les ouvrages impropres à leur destination.

Il n’y a pas lieu par contre de demander à l’expert d’apprécier du caractère haut de gamme ou très haut de gamme des prestations figurant au contrat, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une appréciation technique sur des travaux relevant de l’expertise, mais d’une appréciation subjective sur des notions qui ne sont pas définies techniquement.

Il sera dès lors fait droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, aux frais avancés de Mme [L] , avec la mission telle que retenue dans le dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de communication du ou des contrats d’architecte

Il convient de constater que la société [U] [Z] & [R] [V] Architectes a versé aux débats ledit contrat et que la demande est devenue sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article L261-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; il n’y a aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article R 261-1 du code de la construction prévoit que les défauts de conformité qui n’ont pas un caractère substantiel ou les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination n’empêche pas de constater de l’achèvement des travaux ;que pour autant la constatation de l’achèvement des travaux n’emporte pas ni reconnaissance de la conformité des travaux, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil reproduit à l’article L 261-5 du code de la construction et de l’habitat.

Il est constant que le solde du paiement du prix, dans une VEFA, soit les 5 % sont payables lors de la mise du bien à disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat

En l’espèce, il convient de constater que la somme de 22 000 € exigible à l’achèvement des travaux a bien été payée par Mme [L] à la date du 4 mai 2023.

Par contre, il n’est pas contestable que la somme de 22 000 € exigible à la livraison n’a pas été versée à la SCCV mais que cette somme a toutefois été déposée à la CARPA.

Lors de la livraison et dans le mois suivant la livraison, des défauts de conformité, des vices de construction et des finitions restant à effectuer ont été relevés et si nombre d’entre eux ont fait l’objet de reprises, il n’en demeure pas moins qu’il résulte des pièces versées aux débats des éléments en faveur de la non-reprise de certains et d’apparition de nouveaux désordres.

Il existe dès lors une contestation sérieuse s’opposant au versement d’une provision sur ce point, ce d’autant qu’une expertise est ordonnée pour vérifier la réalité des désordres et non-conformités et que cette somme a été déposée sur un compte Carpa.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs à l’instance en référé expertise, ne peuvent pas être considérés comme des parties perdantes ; les dépens seront donc provisoirement laissés à la charge de Mme [L].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

N’étant pas considéré comme une partie perdante, il n’y a pas lieu de condamner la SCCV 17 Thurot HUROT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Mme [L] est déboutée de sa demande à ce titre . La SCCV 17 Thurot est également déboutée de sa demande au titre de l’aticle 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [T] [O],

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 11]

mail : [Courriel 14]

expert près la cour d’appel de Reims avec mission de :

1. Se rendre sur les lieux « L’Ilôt Secret » [Adresse 7], après y avoir convoqué les parties afin de procéder à une visite contradictoire de la maison de Mme [L]; entendre les parties en leur explication et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

2. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

3. Établir un historique succint des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles ou non, utiles à l’instruction du litige, date de livraison, date de réception ;

4. Préciser la date contractuelle de livraison de la maison et la date de livraison et donner son avis technique sur les causes possibles de l’éventuel retard dans la livraison et les préjudices le cas échéant subis par Mme [L] ;

5. Dire si les travaux ont été réceptionnés et le cas échéant préciser la date ;

6. Vérifier l’existence des désordres, inachèvements et non-conformités allégués par Mme [L] dans son assignation et notamment ceux évoqués dans le rapport de non-conformité du 9 mai 2023 listant 45 non-conformités, la lettre recommandée du 14 mai 2023 faisant état de plusieurs non-conformités et réserves complémentaires, le mail du 20 décembre 2023 récapitulant les non-conformités signalées, les décrire, en indiquer la nature et la gravité en précisant pour chacun d’eux :

— s’ils étaient apparents lors de la réception de l’ouvrage par les entreprises ou lors de la livraison,

— s’ils ont fait l’objet de réserves et à quelle date, et dans l’affirmative, si celles-ci ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise,

— s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont fait l’objet d’une notification dans le délai de parfait achèvement,

— s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans un dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipements, ils le rendent impropre à sa destination ;

7. Rechercher les causes et origines des désordres, inachèvements ou non-conformités constatées ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de surveillance du chantier, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ou de tout autre cause ;

8. D’une façon générale, donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

9. Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres, inachèvements, non-conformités constatés et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant ; examiner et discuter les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés ;

10. Donner son avis sur le trouble de jouissance subi par la demanderesse du fait du nombre des reprises nécessaires et des non-conformités ;

11. Donner son avis sur le trouble de jouissance personnel distinct de celui de la copropriété du fait du retard de livraison des parties communes ;

12. Donner au tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices allégués et en proposer une évaluation chiffrée ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000€ concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [X] [L] à la régie du tribunal au plus tard le 30 novembre 2024 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 avril 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCCV 17 Thurot de sa demande de provision ;

Constatons que la demande de Mme [L] de versement du contrat de maîtrise d’oeuvre est devenue sans objet ;

Déboutons Mme [L] et la SCCV 17 Thurot de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement Mme [L] aux dépens .

Le Greffier Le Président