TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n°

Références : N° RG 25/00345

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3YA

COMMUNE DE [Localité 2]

C/

Mme [V] [S]

M. [Y] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 Février 2026

DEMANDEUR :

Société COMMUNE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2]

Représentée par la SCP SOULARD-RAIMBAULT, Avocats au Barreau de DIJON

assignations en date des 7 et 8 Juillet 2025

DEFENDEURS :

Mme [V] [S], demeurant [Adresse 3] – [Localité 3] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [Y] [S], demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Pauline SIX, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 19 Décembre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 18 septembre 2020 consenti par la commune de [Localité 2], Madame [V] [S] et [C] [Z] ont pris en location un logement avec cave situé [Adresse 6], Monsieur [Y] [S] s’étant porté caution.

Par avenant du 23 février 2022, Madame [V] [S] devenait seule locataire, Monsieur [Y] [S] s’étant derechef porté caution.

Par acte d’huissier en date des 7 et 8 juillet 2025, la commune de [Localité 2] a fait assigner en référé Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [S] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement la locataire et sa caution à lui payer à titre provisionnel, la somme de 6990,93€ à valoir sur l’arriéré des loyers, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— à titre subsidiaire, prononcer le résolution judiciaire du contrat de bail

A l’audience du 19 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur sollicite le bénéfice de ses écritures reprenant les termes de son assignation.

Monsieur [Y] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures tendant à déclarer la demanderesse irrecevable et en conséquence rejeter ses demandes. Elle indique toutefois dans ses conclusions numéro 2, renoncer à soulever l’irrecevabilité et n’invoquer plus que la nullité des actes de caution et à titre subsidiaire, il invoque la disproportion des sommes cautionnées.

Madame [V] [S] était non comparante, non représentée.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [V] [S] ne réponde pas aux sollicitations du service social, après deux convocations.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 7 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 8 juillet 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En outre il convient de rappeler qu’est constante l’application des délais réduits à six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 modifiant la loi sus visée, uniquement aux baux conclus à compter de cette date, de sorte que cette disposition est sans emport sur le contrat objet du présent litige.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 17 avril 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur les conditions de recours à la procédure de référé

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, le litige porte sur un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation de sorte que le le juge des contentieux de la protection est compétent.

En ce qui concerne la forme du recours, Monsieur [Y] [S] se prévaut d’une contestation sérieuse, invoquant la nullité des actes de caution et à titre subsidiaire, la disproportion des sommes cautionnées.

Nonobstant, ces moyens ne sont pas repris dans son dispositif, qui n’évoque ni la nullité, ni la disproportion et qui ne mentionne qu’une demande principale, à l’exclusion de toute demande subsidiaire.

Or il est constant que le tribunal n’est pas saisi des motifs décisoires qui ne seraient repris dans le dispositif des conclusions et sur lesquels il n’est pas tenu de statuer.

Au surplus, les termes des actes de caution ne sont pas sérieusement contestables puisqu’ils respectent les dispositions de l’article 22-1 cité ci-dessus et que le caution ayant eu connaissance du contrat de bail, il ne pouvait ignorer les conditions de révisions du loyer, clairement mentionnées en son article IV.

Au surplus, la jurisprudence invoquée par la caution pour fonder le manque de proportionnalité alléguée entre ses revenus et la somme cautionnée, ne porte que sur les obligations dues par un prêteur de denier et non un bailleur.

Sur le vu de ce que dessus, aucune contestation ne présente le caractère sérieux qui pourrait faire obstacle au recours à la procédure de référé.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 16 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 juin 2025.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et les délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 19 décembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 9481,07€. La partie défenderesse sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 9481,07€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

En l’espèce, force est de constater que Madame [V] [S] n’atteste pas avoir repris le paiement intégral des loyers et charges courants. Au surplus, elle n’offre aucune garantie de respecter un plan d’apurement puisqu’elle n’a déféré à aucune des deux convocations des services départementaux.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner solidairement à titre provisionnel Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S], au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 17 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 400,00€ sera allouée de ce chef à la commune de [Localité 2]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité des demandes formées par la commune de [Localité 2] ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de Monsieur [Y] [S] es qualité de caution;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement avec cave situé [Adresse 3], [Localité 5], en date du 17 juin 2025 ;

DISONS que Madame [V] [S] devra libérer les lieux;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [S] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 7] [Localité 2], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix la commune de [Localité 2], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [V] [S] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 17 juin 2025 égale au montant de 860,76€, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à titre provisionnel à la commune de [Localité 2] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à titre provisionnel à la commune de [Localité 2], la somme de 9481,07€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 400,00€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [S] et Monsieur [Y] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 16 avril 2025 , en ce compris les frais de dénonciation et signification à l’étranger;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

Le greffier, le Magistrat exerçant à titre temporaire,