T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/07591 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KA5H

MINUTE n°: 2024/ 282

DATE: 05 Juin 2024

PRÉSIDENT: Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sophie MORREEL-WEBER, avocat au barreau de NICE

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sophie MORREEL-WEBER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.C.I. DE PIGNANS LES MAURES, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10 Avril 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Sophie MORREEL-WEBER

M^e Olivier REVAH

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Sophie MORREEL-WEBER

M^e Olivier REVAH

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 3 décembre 2021 en l’office de Maître [D], notaire au [Localité 5], Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] ont fait l’acquisition auprès de la SCI DE PIGNANS LES MAURES d’une maison à usage d’habitation, située lieudit [Adresse 6] pour un prix principal de 369 000 euros.

Le bien est issu de la division de la parcelle cadastrée [Cadastre 3] en :

— la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], le lot A, constituant la maison vendue aux consorts [N]-[Y] ;

— la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], le lot B, constituée par une dépendance conservée par la SCI DE PIGNANS LES MAURES.

L’acte de vente rappelle les stipulations de l’avant-contrat sous-signature privée conclu le 1er septembre 2021, prévoyant des conditions particulières à la charge respective des parties, et notamment les obligations pour la venderesse de réaliser à ses frais la clôture sur la limite divisoire dans les trente jours de la réitération par acte authentique, ainsi que de réaliser le branchement en eau et en électricité du surplus du bien restant la propriété de la venderesse, devant être individualisé avant réitération par acte authentique.

En raison de l’absence de réalisation de ces conditions particulières au jour de la réitération, l’acte de vente du 3 décembre 2021 stipule la convention d’un séquestre d’une somme de 7500 euros versée entre les mains du notaire rédacteur afin de garantir aux acquéreurs la réalisation desdites conditions au plus tard au 15 janvier 2022. Passé ce délai et à défaut de réalisation de ces travaux, l’acte de vente stipule le paiement par la venderesse d’une indemnité forfaitaire de 20 euros par jour de retard à titre de stipulation de pénalité.

Exposant que certains des travaux prévus ont été réalisés avec retard et que l’individualisation de l’alimentation en eau n’était toujours pas satisfaite, les consorts [N]-[Y] ont, suivant exploit de commissaire de justice du 23 Octobre 2023, fait assigner la SCI DE PIGNANS LES MAURES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de solliciter, à titre principal et sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la condamnation de la défenderesse à leur verser des sommes provisionnelles au titre de l’indemnité forfaitaire convenue dans l’acte et au titre de dommages et intérêts, outre l’injonction sous astreinte de procéder au débranchement de sa parcelle [Cadastre 4] de la canalisation d’eau.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] sollicitent, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et de la jurisprudence, de :

A titre principal, DECLARER recevable leur action à l’encontre de la SCI DE PIGNANS LES MAURES ;

CONDAMNER la SCI DE PIGNANS LES MAURES à leur payer la somme provisionnelle de 14 040 euros au titre de l’indemnité forfaitaire convenue par l’acte du 3 décembre 2021 selon décompte au 18 décembre 2023 inclus ;

CONDAMNER la SCI DE PIGNANS LES MAURES à faire procéder aux travaux d’individualisation de la canalisation d’eau à hauteur de 200 euros par jour de retard, à compter du 19 décembre 2023 jusqu’à l’exécution des travaux, consistant en la suppression d’une vanne restante sur la canalisation principale et en la suppression de la canalisation alimentant le jardin ; Subsidiairement sur la question des travaux d’individualisation d’eau inachevés en partie, désigner tel commissaire de justice qu’il lui plaira aux fins de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 6]) ;

procéder à toute constatation utile concernant l’exécution et l’inexécution des travaux réalisés par la SCI DE PIGNANS LES MAURES en ce qui concerne l’individualisation du compteur d’eau situé à l’extérieur de la parcelle [Cadastre 4] jusqu’à la propriété (parcelle [Cadastre 2]) de Monsieur [N] et Madame [Y], et plus précisément de la suppression de la vanne restante et de la canalisation alimentant le jardin ;

se faire remettre les pièces utiles ;

y entrer au besoin avec l’aide d’un serrurier et assisté de deux témoins ou assisté de la force publique ;

dresser un constat des opérations réalisées ;

En tout état de cause, DIRE ET JUGER qu’une partie de l’indemnité forfaitaire sera réglée au moyen des fonds séquestrés en l’étude de Maître [V] [D], notaire à [Localité 5] et en conséquence ORDONNER à Maître [V] [D], notaire à [Localité 5] de débloquer au profit de Monsieur [N] et Madame [Y] la somme de 7500 euros au titre du séquestre conventionnel qui viendra en déduction de la somme provisionnelle due par la SCI DE PIGNANS LES MAURES ;

CONDAMNER la SCI DE PIGNANS LES MAURES à leur régler la somme provisionnelle de 5000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI DE PIGNANS LES MAURES à leur régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens et les frais de constat d’huissier ;

DEBOUTER la SCI DE PIGNANS LES MAURES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la SCI DE PIGNANS LES MAURES sollicite, au visa des articles 1353, 1231-5, 1240 du code civil et 834 du code de procédure civile, de :

JUGER que les conditions prévues à l’acte de vente sont remplies et en conséquence DEBOUTER les consorts [N] [Y] de l’ensemble de leurs fins demandes et conclusions ; ORDONNER à Maître [V] [D], notaire associé de la SCP « Sylvain Lafont et [V] [D] », dont l’étude est sise [Adresse 1] (83) de donner mainlevée sur la somme de SEPT MILLE CINQ CENT EUROS (7500 €) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par les parties ;

En tout état de cause, CONSTATER les contestations sérieuses et DIRE n’y avoir lieu à référé ; CONDAMNER les consorts [N] [Y] à lui payer à la SCI PIGNANS LES MAURES la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui rembourser les frais de constat d’huissier pour un montant de 660 euros, dont distraction au profit de Maître Olivier REVAH, avocat aux offres de droit.

A l’audience du 10 avril 2024, Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] ont soutenu les prétentions et moyens contenues dans leurs dernières écritures et ont précisé s’opposer à toute jonction avec l’instance RG 24/02701 diligentée par la SCI DE PIGNANS LES MAURES contre le notaire Maître [V] [D].

Lors de cette même audience, la SCI DE PIGNANS LES MAURES a soutenu les prétentions et moyens contenues dans ses écritures, à l’exception de la demande tendant à ordonner au notaire de lever les fonds séquestrés, prétention abandonnée à l’audience.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

A titre liminaire, en l’absence de jonction de l’instance d’appel en cause du notaire (RG 24/02701) à la présente instance, il n’y a pas lieu de statuer sur le refus de jonction opposé par les consorts [N]-[Y].

Par ailleurs, il est rappelé que la demande tendant à constater l’existence de contestations sérieuses est en réalité un moyen de défense tendant au rejet des prétentions adverses et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile sur lesquelles la juridiction saisie serait tenue de statuer.

Sur les demandes de paiement de la provision au titre de l’indemnité forfaitaire

Les consorts [N]-[Y] fondent leurs prétentions de ce chef sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils soutiennent que la défenderesse s’est exécutée partiellement s’agissant de l’individualisation de la canalisation en eau, une vanne restant à supprimer sur la canalisation principale. Ils ajoutent que les procès-verbaux de constat d’huissier permettent de prouver que le délai imparti par l’acte de vente n’a pas été respecté pour l’exécution des autres travaux prévus au titre des conditions particulières, l’édification d’une clôture séparative ayant été réalisée le 21 juillet 2023 après plusieurs relances et le branchement de l’électricité ayant été effectué par les requérants eux-mêmes.

Ils précisent que l’indemnité forfaitaire de 20 euros par jour est stipulée non réductible dans l’acte et s’élève à un montant de 14 040 euros jusqu’au 18 décembre 2023 inclus.

Ils répondent aux éléments soulevés par la défenderesse en faisant valoir que le contrat a été conclu avec une personne morale de sorte que l’état de santé du gérant de la SCI ne peut décharger cette dernière de ses obligations. Ils ajoutent que les éléments de preuve au dossier confirment l’inexécution par la défenderesse des travaux à sa charge.

En défense, la SCI DE PIGNANS LES MAURES prétend que la demande de liquidation de l’astreinte conventionnelle se heurte à des contestations sérieuses et ne relève pas de la compétence du juge des référés. Elle fait valoir que les allégations des requérants sur l’absence de réalisation des travaux, notamment d’individualisation des réseaux, ne sont pas fondées ni contradictoires.

Elle invoque en outre les difficultés rencontrées par son gérant, ayant été hospitalisé avec une maladie diagnostiquée en novembre 2021.

Elle précise que les travaux de clôture entre les deux lots ont été effectués dans les délais impartis.

Sur l’individualisation des compteurs, elle fait observer l’absence de preuve d’une responsabilité de sa part dans le constat d’une surconsommation d’eau minime alors que le cabanon demeurant sa propriété n’est plus habité depuis plusieurs années.

A titre subsidiaire, elle prétend à une réduction du quantum de l’astreinte conventionnelle au visa de l’article 1231-5 du code civil et en l’absence de préjudice prouvé par les requérants supérieur à la somme de 70 euros.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

De plus, il n’appartient pas à la présente juridiction de juger que les conditions prévues à l’acte de vente seraient remplies, cette demande dépassant l’office du juge des référés, seul tenu de statuer sur les éléments rappelés à l’article 835 alinéa 2 précité sans interpréter les relations contractuelles entre les parties.

Les stipulations contractuelles ne font pas l’objet de débats par les parties et prévoient notamment la réalisation au plus tard au 15 janvier 2022 des conditions particulières non accomplies au jour de l’acte de vente du 3 décembre 2021 par la venderesse, et pour ce faire la convention de séquestre d’un montant de 7500 euros destinée à garantir l’exécution de ces travaux, outre le paiement par la venderesse d’une indemnité forfaitaire non réductible de 20 euros par jour de retard au cas où les travaux ne seraient pas exécutés à partir du 15 janvier 2022.

Sur la clôture séparative entre les deux lots, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 22 juin 2023 et des échanges entre les parties, notamment par le biais de la médiatrice désignée par la chambre des notaires Madame [G], que les travaux ont été réalisés en juillet 2023 selon facture réglée par la SCI DE PIGNANS LES MAURES le 6 juillet 2023.

Il n’est ainsi pas sérieusement contestable que cette condition, expressément visée dans l’acte, n’a pas été réalisée avant le 6 juillet 2023 soit près de 18 mois après le délai visé à l’acte de vente. Il ne peut être reproché aux requérants de ne pas établir suffisamment la preuve du retard de cette obligation, alors qu’elle est clairement attestée par les éléments relevés ci-dessus et que les contestations de la défenderesse au sujet de la nature de la clôture ou de l’interprétation que ferait le commissaire de justice dans ses constatations postérieures du 19 décembre 2023 sont sans effet sur le constat d’un tel retard constaté au mois de juillet 2023.

Sur l’individualisation des compteurs d’eau et d’électricité, le procès-verbal de commissaire de justice du 22 juin 2023 et les mêmes échanges entre les parties témoignent de l’absence de régularisation de cette situation avant le mois de juin 2023.

En tout état de cause, les requérants soulignent à raison que la facture du 18 novembre 2021 invoquée par la défenderesse ne concerne pas l’individualisation du compteur électrique et d’ailleurs l’acte de vente du 3 décembre 2021 rappelle qu’une telle condition n’est pas réalisée par la SCI DE PIGNANS LES MAURES. Les devis adressés par cette dernière aux requérants en date du 24 octobre 2022 prouvent également que l’individualisation du compteur électrique n’était pas effectuée à cette date, même si par ailleurs les requérants ne prouvent pas avoir assumé eux-mêmes cette charge par une facture produite aux débats.

Sur l’individualisation du compteur d’eau, le procès-verbal de commissaire de justice du 19 décembre 2023 versé aux débats par les requérants témoigne qu’un piquage a été purement et simplement supprimé, que le tuyau principal a été manchonné afin de n’alimenter que la propriété de Monsieur [N] et que le robinet d’arrosage en partie extérieure a été déposé, le tuyau en PER étant coupé et cette alimentation étant coupée. Les seules traces d’eau visiblement écoulé du tuyau au jour du constat ne permettent pas de prouver que les travaux nécessaires n’auraient été réalisés par la défenderesse qu’en décembre 2023, alors qu’il appartient aux requérants de prouver l’inexécution de ce chef et que les seuls éléments prouvant une surconsommation d’eau datent des factures d’avril 2022.

Dès lors, les requérants prouvent que les travaux visés à l’acte de vente n’ont pas été réalisés avant la date du 6 juillet 2023, mais ils n’établissent pas les travaux restent à réaliser après cette date, et en particulier la suppression de la vanne restante de la canalisation d’eau alors que selon le constat de commissaire de justice le tuyau principal n’alimente que la propriété des requérants. A ce titre, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses du contrat afin de déterminer quels types de travaux sont inclus par l’individualisation du compteur d’eau, les simples constats évoqués ci-dessus suffisant manifestement pour établir que le compteur est individualisé.

Le constat des inexécutions ne souffre manifestement d’aucune contestation sérieuse et l’état de santé du gérant de la personne morale défenderesse ne constitue pas une telle contestation puisqu’elle n’est pas susceptible d’exonérer la personne morale, comportant en tout quatre associés, de ses obligations. Il résulte des échanges entre les parties, et notamment d’un courriel du 15 novembre 2023 du gérant de la défenderesse, que ce dernier conteste en réalité le contenu des clauses de l’acte de vente et non l’absence de réalisation de travaux dans les délais prévus.

Dès lors, le constat des inexécutions est manifestement avéré pendant un délai de 537 jours, du 15 janvier 2022 au 6 juillet 2023, les requérants échouant à démontrer les inexécutions postérieures.

L’indemnité forfaitaire de 20 euros par jours est due à hauteur de 10 740 euros, et, à supposer que cette indemnité ait le caractère d’une clause pénale alors qu’elle est qualifiée de non réductible dans l’acte de vente, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de réduire une clause pénale par application de l’article 1231-5 du code civil, cette prérogative relevant de la seule compétence de la juridiction saisie au fond. La demande en ce sens, présentée à titre subsidiaire par la défenderesse, ne peut qu’être rejetée.

La SCI DE PIGNANS LES MAURES sera condamnée à payer aux consorts [N]-[Y] la somme provisionnelle de 10 740 euros à valoir sur l’indemnité forfaitaire.

S’agissant de la somme séquestrée de 7500 euros, il n’est manifestement pas contestable que les requérants ont produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 22 juin 2023 démontrant l’inexécution à cette date des obligations mises à la charge de la défenderesse si bien que cette somme pourra venir en déduction de la somme provisionnelle due. Il ne pourra néanmoins pas être ordonné une telle affectation de la somme séquestrée au notaire non attrait en la cause.

Les requérants seront déboutés du surplus de leurs demandes principales relatives au versement d’une provision au titre de l’indemnité forfaitaire.

Sur les demandes relatives aux travaux d’individualisation de la canalisation d’eau

Les requérants visent indifféremment les fondements des articles :

—  834 du code de procédure civile selon lequel, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

—  835 alinéa 2 du code de procédure civile permettant au président du tribunal judiciaire, ou au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les requérants échouent à démontrer qu’une obligation non manifestement contestable demeure à ce jour au titre de l’individualisation du compteur d’eau.

Aussi, ils ne peuvent prétendre imposer une telle obligation à la défenderesse.

De la même manière, l’absence de contestation sérieuse ne permet pas de justifier la désignation d’un commissaire de justice afin de vérifier le respect de l’obligation de réalisation des travaux en litige.

Les requérants seront déboutés de leurs demandes principales comme subsidiaires de ce chef.

Sur la demande de paiement de la provision au titre des dommages et intérêts

Les consorts [N]-[Y] fondent leurs prétentions de ce chef sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La défenderesse relève à raison qu’aucun préjudice, autre que la surconsommation minime d’eau, n’est prouvée par les requérants.

En outre, cette surconsommation date d’avril 2022 et elle est d’évidence réparée par la somme provisionnelle attribuée au titre de l’indemnité forfaitaire.

En l’absence de preuve d’un préjudice supplémentaire, aucune obligation non sérieusement contestable mise à la charge de la défenderesse n’est prouvée et les consorts [N]-[Y] seront déboutés de leur demande principale de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront laissés à la charge de la partie perdante, à savoir la SCI DE PIGNANS LES MAURES.

Par application de l’article 695 du code de procédure civile, les frais du constat de commissaire de justice du 22 juin 2023 ne seront pas inclus dans les dépens de l’instance, ces frais n’étant imposés ni par la loi ni par une décision de justice. Les requérants seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il sera accordé à Maître Olivier REVAH le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser aux consorts [N]-[Y] la charge de leurs frais irrépétibles de sorte que la SCI DE PIGNANS LES MAURES sera condamnée à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI DE PIGNANS LES MAURES à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] la somme provisionnelle de 10 740 euros (DIX MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS) au titre de l’indemnité forfaitaire due jusqu’au 6 juillet 2023,

DISONS qu’une partie de l’indemnité forfaitaire sera réglée au moyen des fonds séquestrés à hauteur de 7500 euros (SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS) en l’office de Maître [V] [D], notaire à [Localité 5],

DEBOUTONS Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] du surplus de leurs demandes principales et subsidiaires,

CONDAMNONS la SCI DE PIGNANS LES MAURES aux dépens de l’instance et ACCORDONS à Maître Olivier REVAH le droit au recouvrement direct des dépens de l’instance dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI DE PIGNANS LES MAURES à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [S] [Y] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT