REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 29 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/06209 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2NP

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025, délibéré prorogé au 29 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.P.I. KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau D’AVIGNON substituée par M^e Isabelle DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [O] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Valérie COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Karine SANCHEZ

Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2018 ayant pris effet le même jour, la SCI GOBIS a consenti à Madame [O] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros.

Par acte du 27 juin 2019, la SCI GOBIS a vendu le bien à la SCPI KYANEOS PIERRE.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier à Madame [O] [F] une sommation de payer les loyers, pour un montant de 4504,42 euros en principal.

Par notification électronique du 10 janvier 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

Déclarer que Madame [O] [F] s’est abstenue de respecter le contrat de bail, et a commis des manquements graves justifiant sa résiliation ;Déclarer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la société KYANEOS PIERRE et Madame [O] [F] ;Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à la date de décision à intervenir ;Condamner Madame [O] [F] à payer la somme de 4066,22 euros, qu’il conviendra de parfaire à la date de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [F] de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi que toutes personnes de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [O] [F] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [F] aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 26 juin 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCPI KYANEOS PIERRE, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

Déclarer que Madame [O] [F] s’est abstenue de respecter le contrat de bail, et a commis des manquements graves justifiant sa résiliation ;Déclarer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la société KYANEOS PIERRE et Madame [O] [F] ;Octroyer à Madame [O] [F] des délais de paiement, afin que celle-ci puisse solder sa dette au moyen de 10 échéances mensuelles de 300 euros et une dernière du solde, outre le paiement du loyer et des charges courants ;Dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité avant le 15 du mois, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail reprendra ses effets ;Et dans ses conditions :

Condamner Madame [O] [F] au paiement de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à la date de décision à intervenir ;Condamner Madame [O] [F] à payer la somme de 3088,06 euros, qu’il conviendra de parfaire à la date de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [F] de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi que toutes personnes de son chef et ce, avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [O] [F] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [F] aux entiers dépens de l’instance.

Madame [O] [F], est représentée par son conseil. Elle sollicite aux termes de ses dernières écritures :

Débouter la SCPI KYANEOS PIERRE de ses demandes ;Suspendre les effets de la clause résolutoire et de ses conséquences ;Juger que Madame [O] [F] apurera sa dette en payant, en sus des loyers, la somme de 381,05 euros et au besoin l’y condamner ;Débouter la SCPI KYANEOS PIERRE de sa demande au titre des frais irrépétibles et subsidiairement, la réduire à de plus justes proportions ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, délibéré prorogé au 29 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité des demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire :

Aux termes des articles 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l’article 1228 stipule que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement de la locataire à ses obligations en raison du non-paiement des loyers et charges.

L’examen du décompte des sommes dues établit que Madame [O] [F] règle son loyer de manière irrégulière depuis octobre 2024. En effet, seul le montant des allocations est versé à la bailleresse, Madame [O] [F] ne versant pas le reliquat de loyer restant à sa charge.

Ce manquement récurrent dans le paiement du loyer constitue un fait suffisamment grave pour justifier, à lui seul, la résiliation judiciaire du bail, qui sera prononcée à la date du 29 décembre 2025, date de la présente décision.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 29 décembre 2025, date de la présente décision, et Madame [O] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 588 ,98 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration ni indexation.

Il convient donc de condamner Madame [O] [F] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation signé le 28 novembre 2018, de la sommation de payer du 9 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 7 octobre 2025 à la somme de 3088,76 euros, que la SCPI KYANEOS PIERRE rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [F] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3088,76 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2025.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que Madame [O] [F] a repris le paiement du loyer intégral courant avant la date de l’audience et versé chaque mois depuis le mois de juillet 2025, la somme de 381,05 euros en sus du loyer courant.

Madame [O] [F] propose de continuer d’apurer sa dette locative en réglant la somme de 381,05 euros par mois en sus du loyer en cours.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 8 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la résolution du contrat seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et il sera considéré que la résolution n’a jamais eu lieu si la locataire s’acquitte de l’intégralité de la dette.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;la résiliation reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [F] selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;Madame [O] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 588,98 euros ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de la condamner à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DECLARE recevable la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Madame [O] [F],

CONSTATE que les conditions de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu le 28 novembre 2018 entre la SCI GOBIS d’une part et Madame [O] [F] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 2], sont réunies,

ACCORDE des délais de paiement à Madame [O] [F] sur une durée de 8 mois, et dit que si cette dernière règle à l’échéance les loyers courants, les conditions de résiliation du bail seront réputées n’avoir jamais avoir été remplies ;

AUTORISE Madame [O] [F] à se libérer de la dette locative par mensualités de 381,05 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière échéance soldant la créance ;

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant :

— le bail sera résilié de plein droit ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [O] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer en cours tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi entre les parties, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [F] à la somme de 588,98 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3088,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2025 ;

RAPPELLE que si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la locataire, la résiliation prononcée sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE