TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Mai 2025

Dossier N° RG 19/01909 – N° Portalis DB3D-W-B7D-IKTD

Minute n° : 2025/139

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY C/ [R] [A] veuve [D], [E] [J], [O] [D]

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE faisant fonction de Greffière

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025, prorogé en dernière date au 27 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Lionel ALVAREZ-ARLABOSSE

M^e Grégory ROCA

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [R] [A] veuve [D]

demeurant [Adresse 3]

non représentée

Madame [E] [J],

demeurant [Adresse 2]

non représentée

Monsieur [O] [D]

demeurant Domicilié [Adresse 4]

représenté par Maître Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Justine CROS de la SCP CABINET LEXE-ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 11 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence de [Adresse 8] faisait assigner Madame [P] [A] veuve [D] sur le fondement des articles 10 et 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, 1342 – 10, 1203, 1193, 1104, 1343 – 2, 1231 – 6 alinéa 3 du Code civil.

Le syndicat des copropriétaires exposait que Monsieur [G] [D] était propriétaire de son vivant des lots numéro 331,357 et 604 de l’état descriptif de division de la copropriété [Adresse 8].

À son décès le 23 décembre 2017 Madame [P] [A] héritait des lots en tant que conjoint survivant. Malgré plusieurs courriers et une mise en demeure adressée à l’étude notariale en charge de la succession par le syndicat des copropriétaires aucun règlement n’avait été effectué depuis le décès.

La dernière mise en demeure en date du 14 novembre 2018 portait sur la somme de 16 671,14 € pour la période du 1er avril 2015 au 7 février 2019.

Par jugement en date du 24 juillet 2015 rendu par le tribunal d’instance de Fréjus, Monsieur [D] avait été condamné à régler la somme de 8357,62 € au titre de l’arriéré de charges arrêtées au 17 mars 2015. Il y avait donc lieu de prendre en compte les appels de fonds et les frais à compter du 1er avril 2015.

Les règlements qui avaient été effectués s’imputaient sur la dette la plus ancienne.

L’assemblée générale des copropriétaires en dates des 13 janvier 2015, 7 octobre 2015, 7 février 2016, 5 janvier 2017, 29 janvier 2018 avait approuvé les comptes, la répartition des provisions et charges selon procès-verbaux produits.

Selon le règlement de copropriété, en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants étaient solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes les sommes dues.

Outre les charges impayées le syndicat des copropriétaires soutenait que la privation du budget correspondant causait au syndicat un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts qu’il évaluait à 500 €.

Il demandait également la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Il sollicitait l’exécution provisoire.

La défenderesse ne constituait pas avocat et la clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 10 mai 2019.

Par jugement en date du 27 décembre 2019 le tribunal relevait qu’il n’était pas établi que Madame [P] [A] ait accepté la succession de son époux ni qu’elle soit sa seule héritière alors même que lorsqu’une dette est divisible les héritiers ne sont tenus de la payer qu’à concurrence de la part qu’ils recueillent dans la succession. Le tribunal rouvrait les débats en invitant le syndicat demandeur à justifier de l’acceptation de la succession par la défenderesse.

Par exploits délivrés les 8 et 10 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires qui avait fait rechercher les héritiers de Monsieur [D] faisait assigner Madame [E] [J] née [D], Monsieur [O] [D], Madame [M] [D], et Madame [H] [D].

Le syndicat des copropriétaires demandait la jonction de cette procédure enregistrée sous le numéro 21/63 02 à la procédure principale et la condamnation solidaire de l’ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 27 711,23 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018, date de la dernière mise en demeure, et application de l’article 1343 – 2 du Code civil, pour les charges dues du 1er avril 2015 au 30 mars 2021, sauf à parfaire au jour du jugement, outre 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5000 € au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens. Il sollicitait l’exécution provisoire.

Il était fait droit à la demande de jonction par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 janvier 2022.

En cours de procédure, le syndicat, ayant eu connaissance de la renonciation à la succession de Madame [M] [D], par déclaration en date du 4 mai 2021, et de Madame [H] [D], par déclaration en date du 25 octobre 2021, se désistait de l’instance à leur égard, ainsi qu’il l’était constaté par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 novembre 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mai 2024 le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation solidaire de Madame [P] [A] veuve [D], Madame [E] [J] née [D], et Monsieur [O] [D] à lui verser les sommes suivantes :

– 33 198,61 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 date de la dernière mise en demeure et application de l’article 1343 – 2 du Code civil pour les charges dues du 1er avril 2015 au 2 août 2023 au titre des charges arrêtées au jour de la vente du bien en date du 2 août 2023

– 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

avec capitalisation des intérêts à compter du 14 novembre 2019.

Il demandait la condamnation solidaire de Mme [P] [A] veuve [D], Madame [E] [J] née [D], Madame [M] [D], Madame [H] [D] et Monsieur [O] [D] à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Il sollicitait l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes le syndicat des copropriétaires exposait qu’en cours de procédure les héritiers avaient mis en vente le bien dépendant de la succession.

La vente en date du 2 août 2023 avait été notifiée par le notaire des vendeurs en charge de la succession qui avait réglé au syndicat des copropriétaires le même jour la somme de 36 121,34 € au titre des inscriptions en principal et intérêts uniquement pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque ainsi que 380 € représentant les frais du syndic pour l’établissement de l’état daté. Il restait un solde de charges dû qui s’élevait après imputation du règlement à 43 121,34 €.

Le syndicat des copropriétaires avait régularisé une opposition sur le prix de vente pour obtenir le paiement de ce montant. Apparaissait dans l’état des charges joint à l’opposition un montant de 10 000 € de provision pour les dommages et intérêts, frais et procédures et honoraires auquel le syndicat indiquait renoncer, puisqu’il formulait aux termes de ses dernières conclusions une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts et au remboursement des frais de procédure.

Il rappelait que compte tenu du jugement en date du 24 juillet 2015, il y avait lieu de prendre en compte les sommes dues postérieurement au 17 mars 2015 pris en considération par ce jugement.

Sa créance se composait donc des sommes suivantes :

– 24 081,16 € dus au 7 février 2019

– 12 198,72 € au titre du solde antérieur au 1er avril 2015

– 20 €, 500 €,1000 euros au titre du de l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 5] du 6 janvier 2016

soit un montant de 37 999,88 €.

Les versements effectués par Monsieur [G] [D] s’imputaient sur les dettes les plus anciennes en application de l’ancien article 1256 du Code civil (article 1342 – 10 du Code civil) dans la mesure où celui-ci n’avait apporté aucune précision sur l’imputation des règlements.

Par conclusions responsives récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024 Monsieur [O] [D] exposait que Madame [A], épouse en secondes noces de son père, avait caché à la fratrie issue d’un premier lit la situation de la succession.

Elle avait été placée sous curatelle renforcée par décision de justice en date du 5 avril 2022, ce qui démontrait sa vulnérabilité et sa difficulté à répondre aux sollicitations du conseil du syndicat ainsi que les termes complexes du litige.

Le concluant, après avoir remis en état bien laissé à l’abandon et perdant de sa valeur, l’avait mis en vente, de conserve avec ses frères et sœurs, malgré les difficultés posées par le syndicat des copropriétaires pour délivrer un état daté des sommes restant dues.

Le syndicat des copropriétaires avait diligenté une opposition sur le prix de vente.

Le 24 juillet 2023 le notaire de la succession avait procédé au virement de la somme de 36 121,34 € outre 380 € de frais, destiné à solder la dette due par la succession au titre des arriérés.

Le concluant rappelait que le syndicat devait rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi était effectivement débiteur des sommes réclamées et notamment produire le procès-verbal de l’assemblée portant approbation de l’arrêté des comptes et adoptant le budget prévisionnel.

En outre le syndicat ne démontrait pas que les assemblées générales de 2015 à 2018 étaient définitives. En effet il était absent lors de ces assemblées. Il n’avait jamais été destinataire des procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2018,6 février 2019,21 janvier 2020, 30 mars 2021, 30 mars 2022. L’ensemble de ces procès-verbaux ainsi que les appels de fonds étaient tous établis au nom de son père alors que celui-ci était décédé en décembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires n’avait pas régularisé la procédure d’appel de fonds alors même qu’il connaissait l’identité des héritiers dès mai 2018. Aucun d’entre eux n’avait pris connaissance des délibérations des assemblées générales. Par conséquent les prétentions du demandeur étaient inopposables au concluant et le tribunal devrait déclarer nul l’ensemble des décisions d’assemblée générale invoquées par le syndicat à l’appui de sa demande de condamnation aux charges.

En outre le syndicat des copropriétaires avait adressé une lettre de mise en demeure le 25 mai 2018 à une étude notariale qui n’avait jamais été en charge de la succession de Monsieur [D], ainsi celle-ci l’avait confirmé au concluant par courrier en date du 11 octobre 2023.

Par conséquent cette mise en demeure était dépourvue de tout effet juridique.

À titre subsidiaire, le concluant observait que le syndicat n’avait eu de cesse de modifier le quantum de ses prétentions passant de 13 785,25 € à 43 198, 61 € sans explication.

Il conviendrait donc de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de décompte précis, les procès-verbaux des assemblées générales non accompagnés des appels de fonds ni d’éléments comptables étant insuffisants pour apporter la preuve de l’existence de la créance selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

Le concluant observait que le tribunal d’instance de Fréjus par décision du 23 juillet 2013 avait débouté le syndicat des copropriétaires faute de justification du solde antérieur apparaissant dans les appels de fonds et de soustraction de montants déjà réglés.

En application de l’article 220 du Code civil les époux soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts étaient tenus solidairement du paiement des charges de copropriété même si celles-ci étaient afférentes à un lot propre à l’un des époux. La créance dont se prévalait le syndicat des copropriétaires étant antérieure au décès ne pouvait être opposée au concluant.

Enfin la somme de 36 121,34 €, dont 10 011,91 € seraient des frais d’avocat déjà appelés dans les relevés de compte de copropriétaires impliquant une double prise en charge, et la somme de 380 €, réglées par le notaire pour solder la dette de la succession n’avaient pas été prises en compte par l’opposition régularisée le 14 août 2024 sur le prix de vente. Le quantum de la créance n’était donc pas justifié. Il n’était ni certain ni exigible.

Le demandeur avait donc été rempli de ses droits et il convenait de le débouter de plus fort.

Quant à la demande de dommages et intérêts le concluant soutenait qu’il n’avait appris l’existence du bien qu’au jour de l’ouverture de la succession et avait fait diligence pour faire face à la dette. De bonne foi et de bonne volonté, il ne pouvait être condamné au paiement d’intérêts au taux légal en l’absence de toute mise en demeure ni à des dommages et intérêts ni à des frais irrépétibles.

Le concluant demandait le rejet de la demande de condamnation solidaire, la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Les autres défendeurs ne constituaient pas avocat.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 5 décembre 2024 par ordonnance en date du 14 octobre 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier des montants dus par la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et les budgets prévisionnels, des contrats de syndic permettant de contrôler les frais facturés par celui-ci, des appels de charges et provisions qui démontrent que le copropriétaire concerné a connaissance des montants réclamés et en mesure de les contrôler.

Sur la demande reconventionnelle de nullité des assemblées générales

M. [D] fait état des difficultés de la succession et de l’absence de convocation aux assemblées générales ayant approuvé les charges des héritiers.

Il résulte des pièces du dossier que selon acte notarié en date du 2 décembre 1981, Monsieur [G] [D] a hérité de ses parents de l’appartement constituant le lot numéro 357 du règlement de copropriété de [Localité 7] outre les lots 331 et 604 (cave et place de parking), acquis en 1966 pour le prix de 67 360 Fr. L’extrait de matrice cadastrale produit par le syndicat des copropriétaires confirme l’appartenance du bien.

Le jugement du tribunal d’instance de Fréjus en date du 4 février 2010, l’arrêt de la cour d’appel en date du 4 juin 2015, le jugement du 24 juillet 2015 du tribunal d’instance de Fréjus, condamnant Monsieur [G] [D] à verser au [Adresse 10] [Adresse 8] respectivement les sommes de 5104,26 €, 2932,42 €, et 8357,62 € au titre des charges impayées, témoignent des difficultés récurrentes de Monsieur [D] depuis au moins 2009 à faire face aux dépenses liées à la copropriété.

Les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats par le syndicat des copropriétaires au titre des années 2015 à 2017 le mentionnent comme absent.

Dès l’assemblée générale du 16 février 2016, la vente forcée des lots de Monsieur [D] était votée. Il était indiqué que celui-ci était redevable de la somme de 16 078,25 € à la date du 18 janvier 2016.

À son décès le 23 décembre 2017, il a laissé pour lui succéder sa veuve Mme [P] [A], et quatre enfants d’un premier lit [O], [E], [M], et [H], [M] et [H] ayant renoncé à la succession selon déclarations des 4 mai 2021 et 25 octobre 2021.

Le règlement de copropriété à l’article 10 prévoit qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement indivisiblement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toute somme due afférente audit lot.

Cette clause a été jugée valable par la Cour de cassation. En présence de plusieurs héritiers, et si le règlement de copropriété contient une clause de solidarité, le syndicat des copropriétaires pourra s’en prévaloir et agir contre l’un d’entre eux afin d’obtenir le paiement de la totalité des charges. En l’absence de clause de solidarité, un héritier n’est tenu qu’à concurrence de sa quote-part des droits indivis.

Le règlement de copropriété prévoit qu’en cas de mutation par décès les héritiers et ayants droits doivent dans les deux mois du décès justifier au syndic de leur qualité héréditaire par une lettre du notaire chargé de régler la succession.

En l’espèce, les enfants de M . [D] n’ont pas été en mesure de respecter ces dispositions, faute d’être informés de l’état de la succession par la société [N] et associés notaires aux [Localité 11].

La mise en demeure de l’avocat de M. [O] [D] en date du 25 mars 2022 à la société [N] rappelait qu’il l’avait contactée à de multiples reprises depuis le 18 novembre 2021 en vue d’obtenir des éléments relatifs à la présente instance.

Néanmoins, ces difficultés propres à la succession ne sont pas du fait de la copropriété.

Celle-ci a agi à l’encontre de Mme [A] lui adressant une mise en le 30 juillet 2018, puis une assignation le 11 mars 2019 aux termes de laquelle celle-ci était attraite en qualité d’héritière des lots.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas avoir convoqué Mme [A] aux assemblées générales postérieures au décès de son époux, à compter de 2019. Mais seule Mme [A] aurait pu agir en nullité des assemblées générales pour défaut de sa propre convocation.

Concernant la hoirie, lors de l’assemblée générale en date du 30 mars 2021, « l’indivision [D] » « chez la SCP [N] » était notée comme absente ou non représentée.

La Cour de cassation a rappelé que le notaire ne peut être délié par le juge de son secret professionnel que pour des informations contenues dans un acte qu’il a dressé. Par conséquent, si le notaire n’a pas établi d’acte de notoriété, il ne peut être tenu de communiquer au syndicat des copropriétaires qui le lui demande des informations sur les héritiers d’un copropriétaire décédé en vue de recouvrer des charges de copropriété (Cass. 1re civ., 20 avr. 2022, n° 20-23.160

En assemblée générale il avait décidé de faire appel à un généalogiste pour obtenir les adresses des héritiers afin de lancer une assignation en recouvrement de charges puis procéder à la mise en vente judiciaire du logement. Le cabinet de généalogie avait été saisi par le syndicat des copropriétaires par courriel du 15 décembre 2020 et celui-ci avait reçu la réponse au plus tard le 15 mars 2021.

Dès le 15 mars 2021, il connaissait les adresses respectives des héritiers. Il ne produit aucune convocation de ceux-ci aux assemblées générales, les procès-verbaux continuant de mentionner « M. [D] » absent.

Chaque indivisaire assigné à titre individuel par le syndicat des copropriétaires est en droit d’invoquer à titre reconventionnel la nullité de l’assemblée générale (CA [Localité 9] 23 mai 2018 n°16/2686).

M. [O] [D], assigné à titre individuel en paiement de charges est recevable à demander la nullité des assemblées générales auxquelles il n’a pas été convoqué.

La convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale. Cette disposition est impérative : le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété serait une cause de nullité de l’assemblée générale tout entière.

Pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile exact des copropriétaires. À défaut, l’annulation des décisions adoptées pourra être poursuivie par le copropriétaire irrégulièrement convoqué (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392) et défaillant ou opposant (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-10.073 sans qu’il n’ait à justifier d’un grief (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991, n° 89-19.290).

Toutefois, il ne peut être reproché au syndic d’avoir convoqué les héritiers chez le notaire chargé de la succession, ni d’avoir convoqué un copropriétaire décédé tant que les noms et adresses des héritiers ne lui ont pas été indiqués (CA [Localité 9], pôle 4, ch. 2, 10 avr. 2019, n° 16/12730). L’article 6 du décret de 1967 prévoit en effet expressément que le transfert de propriété et de nue-propriété doit être notifié sans délai au syndic, ce qui est applicable en cas de transmission successorale.

Le syndicat des copropriétaires n’avait l’obligation de convoquer la hoirie qu’à la dernière adresse connue du copropriétaire (Cass., 3e civ. 20 Juin 2019 – n° 18-14.58).

La demande de nullité des assemblées générales invoquées par la copropriété au soutien de ses demandes est donc rejetée.

Sur les sommes dues

* Le syndicat produit à l’appui de ses demandes, les procès-verbaux des assemblées générales suivantes lors desquelles ont été approuvés les comptes des exercices passés et les budgets prévisionnels:

– 13 janvier 2015

– 16 février 2016

– 5 janvier 2017 :

– 29 janvier 2018 : Monsieur [D] était toujours redevable du montant de 16 558,66 €

– 6 février 2019 : l’assemblée générale chargeait le conseil de la copropriété d’assigner Madame [D] en paiement de charges

– 21 janvier 2020

– 30 mars 2021 : l’indivision [D] « chez la SCP [N] » en charge de la succession, était notée comme absente ou non représentée. Le compte débiteur de la succession était d’un montant de 28 000 € environ. L’assemblée générale décidait la mise en vente judiciaire du logement.

– 30 mars 2022 (l’assemblée générale décidait de faire procéder à la saisie en vue de la vente des lots de Madame [D] et des héritiers [D] : [H], [O], [E], [M]

– 30 mars 2023.

* Le demandeur produit le jugement du T.I. de [Localité 6] du 24 juillet 2015, qui se réfère à un précédent jugement du 4 février 2010 de condamnation à régler les charges, a condamné M. [D] à verser au syndicat 8357,62 euros au titre des charges dues pour les exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, outre 200 euros de dommages et intérêts, et 500 euros de frais irrépétibles soit un total de 9057, 62 euros.

* L’état daté des sommes dues par le débiteur le 21 juillet 2023 faisait état des charges impayées au titre des exercices antérieurs de 32 099, 94 euros outre les provisions exigibles de 1243, 74 euros, 201, 40 euros de cotisations annuelles au fonds travaux, outre 36 121, 34 euros au titre de condamnations. Le total des sommes dues s’élèverait à 69 699, 95 euros.

Le demandeur ne produit aucune décision antérieure au jugement du 24 juillet 2015 de sorte que le montant réclamé au titre de précédentes condamnations d’un montant de 36 121, 34 euros tel que figurant à l’état daté n’est établi qu’à hauteur de 9057, 62 euros pour lequel le syndicat des copropriétaires a déjà un titre constitué par ledit jugement.

Le montant de 36 121, 34 euros n’est donc pas justifié.

* Le syndic formait opposition entre les mains de la SCI Madeleine pour les sommes de :

—  11 438, 18 euros au titre des charges impayées au titre de l’année courant depuis le 1er janvier 2023, des dommages et intérêts et frais de procédure, et frais irrépétibles au titre de la présente procédure n° 19/1909

—  2420, 68 euros représentant la créance du syndicat en principal frais et accessoires au titre des charges impayées pour l’année 2022

—  1745, 23 euros au titre de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2021

– 1466,99 € au titre de l’exercice comptable 2020

– 2149,75 € au titre de l’exercice comptable 2019

– 7141,83 € au titre de l’exercice comptable 2018

– 2420,34 € titre de l’exercice comptable 2017

– 14 138,32 € au titre de l’exercice comptable 2016.

La somme de 14 138, 32 euros réclamée au titre de l’exercice comptable 2016, dont 13 785, 25 euros mentionnés comme reprise du solde au 30 septembre 2016, alors que le syndicat dispose d’un titre constitué par le jugement du 24 juillet 2015 pour les charges et accessoires dus jusqu’à l’exercice 2014-2015 pour un montant de 9057, 62 euros, ne peut être admise que sous réserve de la déduction de ce montant, soit à hauteur de 5080, 70 euros.

Le syndicat dans ses conclusions indique qu’il ne réclame pas la somme de 10 000 euros demandée à titre de provision sur les frais irrépétibles et les dommages et intérêts inclus dans le montant de 11 438,18 susvisé.

* Sont produits les contrats de syndic :

— pour la période du 5 janvier 2017 au 5 avril 2018 (Nexity)

— pour la période du 29 janvier 2018 au 29 juillet 2019 (Nexity)

— pour la période du 21 janvier 2020 au 31 mars 2021 (Capital immobilier).

Les contrats des périodes suivantes ne sont pas versés à la procédure, de sorte que ni les défendeurs, ni le tribunal ne sont mis en mesure de contrôler si les frais facturés par le syndic après le 31 mars 2021 sont conformes aux stipulations contractuelles. Ils seront donc défalqués des montant dus.

— Au titre de l’année 2021, sont facturés la mise en demeure de du 17 août 2021 et la relance du 7 septembre 2021 pour un montant de 104 euros, ainsi que les honoraires de suivi du contentieux facturés le 3 décembre 2021pour un montant de 259, 99 euros.

Le dernier avis avant poursuites du 10 septembre 2021 n’est pas produit aux débats. Les frais afférents seront rejetés.

La somme de 417, 16 euros sera défalquée du montant dû.

— Au titre de l’année 2022 le syndic a facturé 3 x 259, 99 euros. Le montant de 779, 97 euros sera donc retiré du montant dû.

— Au titre de l’année 2023, le syndic a facturé la somme de 1308, 20 euros d’honoraires de suivi du contentieux, de mainlevée d’hypothèque et de frais d’établissement de l’état daté qui sera défalquée du montant dû.

Il conviendra de retirer du montant la somme de 380 euros versée par le notaire au titre des frais d’établissement de l’état daté, soit un total de 1688, 20 euros.

Au total la somme de 2885, 33 euros sera retirée du montant dû au motif que les contrats de syndic des périodes afférentes ne sont pas produits.

* Sur les frais

— Au titre de l’année 2017

L’état daté mentionne trois factures du syndic de 220, 01 euros en date des 2 et 19 juin 2017 et 18 août 2017 et une facture du 30 novembre 2017 d’un montant de 216 euros au titre du suivi du contentieux. Il ne paraît pas que ces honoraires soient justifiés par des pièces versées au dossier. Ne seront retenues que deux factures pour un montant de 436, 01 euros, le surplus de 440, 02 devant être défalqué du montant dû.

— Au titre de l’année 2018 a été facturée une provision de 420 euros du conseil de la copropriété pour une requête au TGI de Nanterre qui n’apparaît pas en procédure. Ce montant n’est pas justifié.

— Au titre de l’année 2019

Le syndic a facturé des frais de suivi de contentieux à quatre reprises. S’agissant d’un contentieux répétitif ne seront retenues que deux factures pour un montant de 330, 01 euros, le surplus de 440, 02 euros étant à déduire

La somme de 1300, 04 euros sera donc déduite des frais facturés au titre des exercices 2017 à 2020.

Il convient donc de retenir un montant dû de 20874, 76 euros.

*L’étude notariale [N] a versé la somme de 36 121, 34 euros lors de la vente du bien à la SCI [Localité 7] le 24 juillet 2023.

Il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires a été rempli de ses droits au regard des sommes dont il justifie dans le cdre de la présente procédure.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Les circonstances dans lesquelles les héritiers ont pris connaissance du présent litige permettent d’exclure toute mauvais foi et tout abus de procédure de leur part.

M. [O] [D] produit la LRAR en date du 18 mars 2022, par laquelle le conseil de M. [D] questionnait Mme [A] qui, placée sous curatelle renforcée en raison de sa grande vulnérabilité mentale par jugement du tribunal de proximité de Montmorency en date du 5 avril 2022, n’était pas en mesure de répondre.

Monsieur [O] [D], exposait encore avoir dû remettre en état le bien laissé à l’abandon aux fins de le vendre au plus tôt et, de surcroît, avoir eu des difficultés à obtenir du syndicat des copropriétaires la délivrance d’un état daté des charges dues, information indispensable pour tout acquéreur. Cet état produit aux débats a été établi au jour même de la vente.

Le syndicat des copropriétaires n’établit ni l’intention de nuire, ni la témérité des prétentions des défendeurs.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue.

Il y a lieu d’ordonner cette mesure en application de l’article 515 ancien du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [O] [D] de sa demande de nullité des assemblées générales des années 2019 à 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 8] de ses demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,