REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 MARS 2026

__________________________

N° RG 26/00475 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LAK6

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame, [G], [P]

née le 31 Mars 1959 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Mireille BOYRON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [V], [W]

né le 15 Septembre 1989 , demeurant, [Adresse 2]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Mireille BOYRON

— Monsieur, [V], [W]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2024 prenant effet le même jour, Madame, [G], [P] a consenti à Monsieur, [V], [W] un bail à usage d’habitation portant sur logement situé, [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550 euros outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Madame, [G], [P] a fait signifier à Monsieur, [V], [W] un commandement de payer pour un montant de 1.744,19 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 mai 2025, Madame, [G], [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, Madame, [G], [P] a fait assigner Monsieur, [V], [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 juillet 2025 et la résiliation du bail,

— ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en un lieu approprié au frais, risques et périls du défendeur,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner Monsieur, [V], [W] à payer à titre provisionnel Madame, [G], [P] :

— la somme de 3.124,19 euros au titre des loyers et provisions sur charges du 1er janvier 2025 au 1er juillet 2025,

— une indemnité d’occupation de 560 euros par mois, à compter de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 28 mai 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 15 décembre 2025.

À l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame, [G], [P], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualise sa créance à la somme de 5.385,87 euros arrêtée au jour de l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que le locataire ne règle aucun loyer depuis janvier 2025 et qu’il ne s’est pas présenté lors d’une tentative de conciliation.

Monsieur, [V], [W], comparaît en personne. Il ne conteste pas la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il souhaite rester dans le logement et précise qu’il bénéficie du chômage. Ses revenus sont de 960 euros par mois. Il indique que son frère peut l’aider à hauteur de 700-1.000 euros par mois. Il propose à l’audience de verser la somme de 1.000 euros en espèces. Néanmoins il n’a pas été acté d’un tel règlement. Il n’y a pas de procédure de surendettement en cours.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Madame, [G], [P] justifie avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2025.

En conséquence, la demande de Madame, [G], [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mai 2025 réclamant la somme de 1.744,19 euros en principal.

Il ressort du décompte versé aux débats, qu’entre le 28 mai 2025 et le 9 juillet 2025, le locataire a versé la somme totale de 300 euros.

Dès lors, les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 juillet 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [V], [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes relatives aux modalités d’expulsion :

Sur la demande de désignation d’un séquestre :

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles. La demande du bailleur en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte :

Il n’y a en outre pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux. Cette demande du bailleur sera en conséquence également rejetée.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juillet 2025, Monsieur, [V], [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 560 euros, somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mai 2024, du commandement de payer délivré le 28 mai 2025 et du décompte de la créance au 27 janvier 2026 que Madame, [G], [P] rapporte la preuve de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 5.385,87 euros au 27 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), date du dernier décompte produit, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur, [V], [W] à payer à titre provisionnel à Madame, [G], [P] la somme de 5.385,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 27 janvier 2026.

Sur la demande de délais :

L’article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1343-5 premier alinéa du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas été repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais suspensifs d’une durée maximale de trois années, sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il ne sera pas non plus accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En effet, le locataire n’a procédé qu’à des règlements très partiels du loyer courant depuis plusieurs échéances, n’a effectué aucun règlement s’agissant des derniers loyers de décembre 2025 et janvier 2026, et ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de délais.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par Monsieur, [V], [W] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [V], [W] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à payer à Madame, [G], [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Madame, [G], [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2024 entre Madame, [G], [P] d’une part, et Monsieur, [V], [W] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 juillet 2025 à 24 heures,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [V], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

DEBOUTONS en conséquence Madame, [G], [P] de ses demandes à cette fin,

DEBOUTONS Madame, [G], [P] de sa demande d’astreinte,

DEBOUTONS Madame, [G], [P] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [V], [W] à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 560 euros, sans majoration ni indexation,

CONDAMNONS Monsieur, [V], [W] à payer à Madame, [G], [P] à titre provisionnel la somme de 5.385,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse),

CONDAMNONS Monsieur, [V], [W] à payer à Madame, [G], [P] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS Monsieur, [V], [W] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur, [V], [W] à payer à Madame, [G], [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur, [V], [W] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 28 mai 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE