REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/06560 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K22R

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [M] [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 421 403 635, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Maître Hanna AKACHA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick GIOVANNANGELI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Patrick GIOVANNANGELI

— M^e Sophie GRASSI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2014, la SCI [M] BASSES RETRACHES a consenti à Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel actualisé de 907,74 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la SCI [M] BASSES RETRACHES a fait signifier à Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.812,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 janvier 2025, la SCI [M] BASSES RETRACHES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 1er et 6 août 2025, la SCI [M] BASSES RETRACHES a fait assigner Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 mars 2025 et la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers dans un lieu approprié, aux frais et risques et périls des défendeurs,juger que depuis le 13 mars 2025, date de résiliation du bail, Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] sont solidairement débiteurs d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel outre les charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs,condamner solidairement Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3.575,58 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date de résiliation du bail,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 18 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2025 et retenue, à la suite d’un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, la SCI [M] BASSES RETRACHES, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et dépose son dossier.

Madame [I] [R], représentée par son conseil, par référence à ses conclusions déposées à l’audience, forme les demandes suivantes :

suspendre les effets du commandement de payer notifié le 13 janvier 2025,accorder à Madame [I] [R] les plus larges délais de paiement,débouter la SCI [M] [Localité 1] de ses demandes,faire une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

Monsieur [X] [Y], régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 1er octobre 2025.

Par ailleurs, la SCI [M] BASSES RETRACHES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 1er et 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [M] BASSES RETRACHES aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes formées à l’égard de Monsieur [X] [Y]

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Par ailleurs, en application des articles 220 et 1751 du code civil, la transcription du jugement de divorce attribuant la jouissance du domicile conjugal à un époux sur les registres de l’état civil, qui a pour effet de rendre le divorce opposable aux tiers, met fin à la cotitularité du bail entre époux, qu’elle soit légale ou conventionnelle, et libère l’autre époux de son engagement de solidarité relatif au paiement des loyers et des charges.

En l’espèce, il est produit un jugement rendu par le juge aux affaires familiales de [Localité 2] en date du 24 juin 2020 qui rappelle que le divorce par consentement mutuel des époux [Y]/[R] a été prononcé par un jugement du 3 mai 2016.

En outre il résulte des pièces du dossier que la SCI [M] BASSES RETRACHES n’ignore pas le divorce intervenu et ses conséquences au regard de la cotitularité du bail, le relevé du compte locataire, les courriers de relance et les mises en demeure n’étant libellées qu’au nom de Madame [I] [R].

Dans ces conditions, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse s’agissant de l’obligation solidaire de Monsieur [X] [Y] d’exécuter les obligations découlant du contrat de bail qui lui sont opposées.

Il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées à l’égard de Monsieur [X] [Y] et, en conséquence, de débouter la SCI [M] [Localité 1] de ses demandes formées à ce titre.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe 2.11) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 13 janvier 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 mars 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mai 2014 à compter du 14 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mai 2014, du commandement de payer délivré le 13 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 3.575,58 euros au 5 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) que la SCI [M] BASSES RETRACHES rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, étant observé que ce montant, conforme à la demande introductive d’instance, est justifié au regard des décomptes produits et que le bailleur, qui a produit à son dossier un décompte actualisé de la créance locative faisant apparaître un solde débiteur de 3.662,18 euros au 6 janvier 2026, n’a néanmoins pas actualisé sa demande à l’audience.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [I] [R] à payer à titre provisionnel à la SCI [M] BASSES RETRACHES la somme de 3.575,58 euros, au titre des loyers et charges dues au 5 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [R] sollicite les plus larges délais de paiement. Il ressort des éléments communiqués que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, Madame [I] [R] versant régulièrement, depuis plusieurs mois, en plus des versements effectués par la CAF, des sommes supérieures au reliquat du loyer courant (depuis juillet 2025). Elle produit en outre le décompte des prestations sociales qu’elle perçoit de la Caisse d’Allocations familiales, le justificatif de la contribution due par le père à l’entretien et à l’éducation de ses quatre enfants et justifie exercer une activité en qualité d’entrepreneur individuel. Ces éléments permettent d’établir la bonne foi de la locataire et sa capacité à apurer la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [I] [R], pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande formée par Madame [I] [R], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, à défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de Madame [I] [R] et de tous occupants de son chef conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, et dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 14 mars 2025, et que Madame [I] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 907,74 euros. La somme ainsi fixée suffit à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation.

Il y a donc lieu de condamner la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [R] aux dépens de l’instance.

Il convient également de la condamner à payer à la SCI [M] BASSES RETRACHES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SCI [M] [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées à l’égard de Monsieur [X] [Y],

En conséquence,

DEBOUTONS la SCI [M] [Localité 1] de ses demandes formées à ce titre,

S’agissant des demandes formées à l’encontre de Madame [I] [R],

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mai 2014 entre la SCI [M] [Localité 1] d’une part, et Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] LE [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 mars 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 14 mars 2025,

CONDAMNONS Madame [I] [R] à payer à la SCI [M] BASSES RETRACHES à titre provisionnel la somme de 3.575,58 euros, au titre des loyers et charges dues au 5 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse),

ACCORDONS un délai à Madame [I] [R] pour le paiement de cette somme,

AUTORISONS Madame [I] [R] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [I] [R] à compter du 14 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 907,74 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame [I] [R] à payer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS Madame [I] [R] à payer à la SCI [M] BASSES RETRACHES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [I] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 13 janvier 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE