TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 24/00013 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HS5B

Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 04 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE OUEST par suite d’une fusion absorption du 21 décembre 2015

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Marie-christine BEIGNET, avocat au barreau de l’Eure

Débiteurs saisis :

Monsieur [W] [X]

né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Christine LEBEL, avocat au barreau de l’EURE

Madame [G] [E]

née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Christine LEBEL, avocat au barreau de l’EURE

DEBAT : en audience publique du 09 septembre 2024

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 décembre 2023 à étude, et publié le 24 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] Volume 2024 S numéro 5, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) déclarant venir aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE France OUEST a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [W] [X] et à Madame [G] [E] et situé sur la commune de [Localité 11] [Adresse 14], cadastré section D n°[Cadastre 5].

Par acte d’huissier du 22 février 2024 délivré à étude, le CIFD a assigné ces derniers devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— déterminer les modalités de la poursuite,

— mentionner le montant de sa créance,

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 26 février 2024.

Suivant conclusions régulièrement signifiées par actes d’huissier du 22 août 2024 remis à étude, le CIFD maintient ses demandes telles que présentées dans son acte introductif d’instance et rappelées ci-avant et y ajoute une demande de publicité supplémentaire.

En réponse aux moyens soulevés d’office par le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 8 avril 2024, si le CIFD dénie à la clause de déchéance du terme tout caractère abusif en ce qu’elle est usuelle et sanctionne le non-respect de l’obligation principale de remboursement du prêt, il déclare avoir renoncé à l’application de la clause critiquée en mettant préalablement les défendeurs en demeure de régulariser leur situation d’impayés dans un délai de 30 jours qu’elle considère raisonnable.

Il invoque, en outre, la divisibilité des termes de la clause litigieuse considérant que seuls ces derniers seraient susceptibles d’être réputés non écrits.

Il précise, enfin, que la date de déchéance du terme a été rétroactivement et fictivement fixée au jour de l’envoi des courriers de mise en demeure.

En tout état de cause, le CIFD estime faire la preuve d’une inexécution suffisamment grave des défendeurs de leurs obligations contractuelles justifiant la résiliation unilatérale du prêt sur le fondement des articles 1224 du code civil et L. 312-39 du code de la consommation.

Subsidiairement, le CIFD sollicite le bénéfice de la présente procédure au titre des seules échéances impayées.

Il soutient, enfin, justifier du caractère non prescrit de son action tant au titre des échéances impayées qu’au titre des sommes rendues exigibles après déchéance du terme.

Appelée à l’audience du 8 avril 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 9 septembre 2024.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions en procédant au dépôt de son dossier.

Les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Maître [V] [B] régulièrement constituée pour défendre les intérêts de ces derniers justifie, en effet, avoir dégagé sa responsabilité auprès de ses clients.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant trois prêts dressé le 29 mars 2012 par Maître [D] [U], notaire à [Localité 10], et consentis par le Crédit Immobilier de France Ouest aux droits duquel vient le CIFD à M. [X] et à Mme [E] dont seuls les deux suivants sont concernés par la présente procédure :

Prêt A L’HABITAT n°15135001 pour un montant de 200.257 euros remboursable en 360 mensualités au taux fixe de 5% l’an ; Prêt A L’HABITAT n°15135003 pour un montant de 9.155 euros remboursable en 120 mensualités au taux fixe de 3% l’an. En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet de deux inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d’une inscription d’hypothèque conventionnelle publiées et enregistrées le 27 avril 2012 à la Conservation des Hypothèques d'[Localité 10] Volume 2012 V n°1206 et 1207.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article XI « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » que « le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation » « 2) au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un prêt à 0%) » notamment en cas de « défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. »

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant délai de préavis d’une durée raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier au contraire des crédits à la consommation dont les dispositions sont invoquées par le créancier poursuivant dans ses écritures, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats quatre courriers recommandés du 26 juin 2023 contenant mises en demeure de chacun des défendeurs d’avoir à régulariser leurs situations d’impayés au titre des prêts précités et concernés par la présente procédure « dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente » sous peine de déchéance du terme. Il est établi que lesdits courriers ont été présentés à leur destinataire le 28 juin 2023 et distribués le 6 juillet suivant.

Si, pour des considérations informatiques et comptables, le créancier poursuivant est libre de fixer fictivement et rétroactivement une date de déchéance du terme, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, celles-ci ne peuvent être antérieures au 28 juillet 2023 et qu’il doit en être tiré toutes conséquences sur le montant des sommes réclamées au titre du capital restant dû et subséquemment de l’indemnité forfaitaire.

En tout état de cause, en considération du dernier état de la jurisprudence, le délai de préavis laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés doit être considéré raisonnable.

Sur la gravité de l’inexécution reprochée à ces derniers, il ressort des courriers précités qu’à la date du 26 juin 2023, le prêt n°15135001 présentait un solde débiteur de 18.015,75 euros tandis que le prêt n°15135003 présentait un solde débiteur de 1.501,53 euros. En se référant, ainsi, aux tableaux d’amortissement, il y a lieu de relever que ces soldes débiteurs correspondent respectivement à quatorze et quinze mois de défaillance des défendeurs caractérisant, ainsi, un manquement grave à leurs obligations contractuelles.

A la lumière de ces constatations, il y a lieu de considérer régulières les déchéances du terme des prêts litigieux.

Sur l’exigibilité des créances

Aux termes de l’article 2240 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation est opposable au créancier poursuivant en sa qualité de professionnel ayant consenti des prêts immobiliers à des consommateurs.

Or, en considération de la durée de la défaillance des défendeurs dûment rappelée ci-avant, il convient de considérer que les premières échéances impayées étaient exigibles à compter du mois d’avril 2022 pour le prêt n°15135001 et du mois de mars 2022 pour le prêt n°15135003.

Ainsi, en introduisant la présente instance par acte d’huissier du 22 février 2024, le créancier poursuivant a utilement interrompu le cours de la prescription biennale.

Il s’ensuit qu’aucune prescription de son action ne peut être opposée au créancier poursuivant.

Les créances invoquées par ce dernier doivent, dès lors, être considérées exigibles.

Sur le montant des créances

En vertu de l’article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. »

Le dernier alinéa de cette disposition précise que les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Si les sommes réclamées au titre du capital restant dû pour chacun des prêts litigieux se révèlent conformes aux sommes dues par les défendeurs au moment des déchéances du terme, force est, néanmoins, de constater que les indemnités contractuelles ont été calculées sur la base du capital restant dû augmenté du solde débiteur en méconnaissance de l’article XI B des conditions générales lequel prévoit qu’elle est égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés. Partant, il convient de retenir les indemnités d’exigibilité suivantes :

13.788,15 euros pour le prêt n°15135001 ;58,20 euros pour le prêt n°15135003. Par conséquent, il convient de mentionner la créance du CIFD à l’encontre de M. [W] et de Mme [E], selon décompte arrêté au 13 août 2024, à la somme totale de 229.349,75 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement, décomposée comme suit :

228.438,47 euros au titre du prêt n°15135001 ;911,28 euros au titre du prêt n°15135003.Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Le relevé des formalités publiées versé aux débats justifie des droits de M. [X] et de Mme [E] sur le bien saisi.

Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale selon les modalités choisies par le créancier poursuivant.

Toutefois et dès lors qu’il est établi qu’une publicité supplémentaire sur un site spécialisé a vocation à permettre une diffusion plus large et pertinente de l’avis de vente, en tout état de cause, favorable à la vente forcée, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de publicité supplémentaire sur le site internet avoventes.fr.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » de l’article XI des conditions générales des prêts consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE France OUEST aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à Monsieur [W] [X] et à Madame [G] [E] et constatés par acte reçu par Maître [D] [U] le 29 mars 2012 ;

CONSTATE que le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [W] [X] et de Madame [G] [E] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 13 août 2024, à la somme totale de 229.349,75 euros, en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 décembre 2023 et publié le 24 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] Volume 2024 S numéro 5 et situé sur la commune de [Adresse 12], cadastré section D n°[Cadastre 5] ;

DIT que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 7], le :

Lundi 3 mars 2025 à 10H30,

DIT qu’en vue de cette vente, le commissaire de justice désigné par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’huissier commis pourvoira à son remplacement ;

DIT qu’outre les mesures de publicité prévues par les articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à une publicité supplémentaire sur le site internet spécialisé AVOVENTES.FR ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 4 novembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION