RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/01429 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3FU

NAC : 50C Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [W]

né le 04 Avril 1977 à [Localité 13],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 5]

— [Localité 8]

Madame [E] [N] épouse [W]

Née le 5 septembre 1978 à [Localité 10],

De nationalité française,

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]

Représentés par M^e François DELACROIX, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Julien FRANCOIS, membre du cabinet A.A.R.P.I. MALLE-TITRAN-FRANÇOIS, avocat au barreau de LILLE (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

S.C.P. [Z] [O] [D]

Prise en la personne de Maître [C] [O],

Société Civile de Mandataires Judiciaires,

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 500 966 999,

Dont le siège social est sis:

[Adresse 7]

— [Localité 9] -

En son étude sise :

[Adresse 6]

— [Localité 3],

Agissant en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL BAILLY BERTRAND IMMOBILIER,

Société à Responsabilité Limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Troyes sous le numéro 490 200 953,

Dont le siège est sis :

[Adresse 2]

— [Localité 4]

[Adresse 12] ;

Nommée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce Troyes en date du 11 février 2020.

Représentée par M^e Evelyne BOYER, membre de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, avocat au barreau d’EURE (avocat postulant) et par M^e Luc MOREAU, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Monsieur Julien FEVRIER, vice-président

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

lesquels ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 16 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 13 novembre 2014, M. [B] [W] et Mme [E] [N] épouse [W] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société Bailly Bertrand Immobilier (ci-après la société BBI) une maison d’habitation avec une place de parking sur la commune de [Localité 11] (27) au prix de 273 540 €.

La date de livraison avait été fixée au 31 décembre 2015.

Les époux [W] ont payé l’intégralité du prix alors que les travaux n’ont pas été achevés et que l’immeuble n’a pas été livré.

Par jugement du 11 février 2020, la société Bailly Bertrand Immobilier a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

La SCP [Z] [O] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Les époux [W] ont effectué une déclaration de créance le 18 février 2020.

Par ordonnance du 24 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evreux a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire.

Puis, par acte d’huissier de justice du 25 avril 2022, les époux [W] ont assigné devant le tribunal la SCP [Z] [O] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bailly Bertrand Immobilier aux fins de voir fixer leur créance au passif de la société liquidée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 septembre 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 novembre 2024.

Par jugement du 27 mai 2025, le tribunal a ordonné la « réouverture des débats afin que les parties effectuent leurs observations sur le moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité des demandes de M. et Mme [W] en application des articles L 622-21 et suivants, L 624-1 et suivants, et R 624-5 du code de commerce ».

Par message notifié le 5 juin 2025, les époux [W] ont transmis au tribunal une ordonnance rendue par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Troyes le 2 mai 2022 en réponse au moyen soulevé d’office.

Les parties n’ont pas pris de nouvelles conclusions.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures notifiées le 30 mai 2024, les époux [W] demandent au tribunal de :

«  Vu le contrat de de VEFA et les articles 1601-3 et 1604 et suivants du code civil,

Fixer la créance des Consorts [W] au passif de la société BBI comme suit :

1° Une créance de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance à hauteur de 357 589,48 €.

2° Une créance d’intérêts de retard de 65 649,60 € pour le non-respect de la date de livraison l’immeuble au titre des 4 années écoulées depuis la date contractuelle de livraison (31 décembre 2015) jusqu’au jugement d’ouverture, calculée sur la base d’un rendement locatif à 6 %.

Condamner le liquidateur de la société BBI au paiement d’intérêts de retard à hauteur de 6 % l’an pour la période postérieure au jugement d’ouverture et ce jusqu’à la livraison de l’immeuble.

Fixer la date de réception des travaux au regard des éléments communiqués.

Condamner le liquidateur judiciaire au paiement de 5000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’en tous frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise».

A l’appui de leurs demandes, les époux [W] font valoir que :

La société BBI a sollicité des acquéreurs le décaissement de la totalité du prix de vente sur la base d’états d’avancement falsifiés ;Ils ont payé l’intégralité du prix alors que le programme immobilier n’est pas achevé ;Ils ont déclaré une créance indemnitaire forfaitaire au passif de la société BBI ;L’expert judiciaire a constaté que les travaux n’étaient pas terminés et estime le coût des travaux pour terminer l’immeuble à 357 589,48€ compte tenu des ouvrages à reprendre (coût d’achèvement supérieur au prix de vente) ;Le vendeur est défaillant dans son obligation de délivrance conforme en application des articles 1610 et 1611 du code civil ;Ils sont titulaires d’une créance de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance à hauteur de 357 589,48 € et d’une créance d’indemnité de retard de 65 649,60 € pour non-respect de la date de livraison ;Le fondement de la déclaration de créance est le même que celui mentionné dans les conclusions ;La créance d’indemnité de retard indemnise le retard dans la livraison et non le coût des travaux restant à exécuter ;La créance doit être fixée au passif de la société BBI.

*

Dans ses dernières écritures notifiées le 30 août 2024, la SCP [Z] [O] [D] ès qualités de liquidateur de la SARL Bailly Bertrand Immobilier demande au tribunal de :

« Vu les articles L.622-21, L.622-22, L.622.24, L.631-14 et L.641-3 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER irrecevables et à défaut mal fondés les Epoux [W] en leur demande d’admission au passif de la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER d’une créance de dommages et intérêts pour violation de l’obligation de délivrance à hauteur de 357.589,48 euros.

JUGER irrecevables et à défaut mal fondés les Epoux [W] en leur demande d’admission au passif de la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER d’une créance d’intérêts de retard à hauteur de 65.649,60 euros, pour non-respect de la date de livraison de l’immeuble au titre des 4 années écoulées depuis la date contractuelle de livraison (31 décembre 2015), jusqu’au jugement d’ouverture, calculée sur la base d’un rendement locatif à 6 %.

JUGER irrecevables et à défaut mal fondés les Epoux [W] en leur demande de condamnation de la SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D], prise en la personne de Maître [C] [O], agissant en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER au paiement d’intérêts de retard à hauteur de 6% l’an pour la période postérieure au jugement d’ouverture et ce jusqu’à la livraison de l’immeuble.

DEBOUTER les Epoux [W] l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER et la SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D], prise en la personne de Maître [C] [O], agissant en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER.

CONDAMNER solidairement les Epoux [W] à payer à la SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D], prise en la personne de Maître [C] [O], agissant en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société BAILLY BERTRAND IMMOBILIER, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement les Epoux [W] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise ».

La SCP [Z] [O] fait valoir que :

En cas d’ouverture d’une procédure collective, un créancier ne peut pas solliciter la condamnation directe de son débiteur et doit déclarer sa créance au passif de celui-ci ;Si les demandeurs ont bien régularisé une déclaration de créances, elle ne vise pas une créance de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance à hauteur de 357 589,48 € ;Les demandeurs ont déclaré une créance de 150 000 € au titre des travaux non réalisés ;Il s’agit de deux créances de nature différentes, qui n’ont pas le même fondement juridique ;La créance de 357 589,48 € invoquée est inopposable à la procédure et les demandeurs seront déclarés irrecevables sur ce point ;Les demandeurs ne démontrent pas un préjudice particulier et distinct de défaut de délivrance au terme convenu ;Concernant les intérêts de retard pour la période postérieure au jugement d’ouverture, le tribunal ne peut que fixer le montant de la créance au passif de la procédure collective, mais ce n’est pas ce qui est sollicité ;La société en liquidation n’a plus les moyens juridiques et matériels de terminer les travaux.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes des époux [W]

Vu l’article L. 622-21 I du code de commerce qui prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant soit à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, soit à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En l’absence d’instance en cours à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective du débiteur, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification des créances prévue aux articles L. 624-1 et suivants et R. 624-1 et suivants du code de commerce.

La règle de l’arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l’ouverture d’une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d’ordre public impose au juge de la relever d’office.

Vu l’article L 624-2 du code de commerce qui précise qu’au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence.

Vu l’article R. 624-5 du code de commerce qui précise que lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivrée à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

En l’espèce, l’instance a été introduite après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, de sorte que la procédure de vérification des créances est applicable.

Depuis la dernière audience de jugement, les demandeurs ont versé aux débats une ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Troyes en date du 2 mai 2022, dans laquelle celui-ci constate que « la créance dont s’agit, fait actuellement l’objet d’une instance par devant une autre juridiction, à savoir le tribunal judiciaire d’Evreux (art. L624-2 du code de commerce), le montant définitif ne peut donc pas être déterminé ; par ces motifs, constatons qu’une instance est actuellement en cours devant le tribunal judiciaire d’Evreux ; disons qu’il appartiendra à M. et Mme [W] [B] de saisir le greffe du tribunal de commerce de Troyes, dès que la décision sera passée en force de chose jugée (art. R624-11 du code de commerce), pour qu’elle soit portée sur l’état des créances ».

Au regard de cette ordonnance du juge-commissaire, le tribunal est bien compétent pour régler les contestations sérieuses (montant définitif des créances à déterminer).

S’agissant de la recevabilité de la demande de fixation d’une créance de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance à hauteur de 357 589,48 €, la déclaration de créance versée aux débats du 18 février 2020 mentionne une créance de « 150 000 € à titre de créance indemnitaire au titre des travaux non réalisés par la société BBI (à parfaire en fonction de la mise en œuvre de la GFA et de la conformité de l’immeuble lors de sa livraison) ».

En ce qui concerne le fondement de la créance déclarée et celui de la demande, il est similaire. Une créance indemnitaire et une créance de dommages-intérêts correspondent à la même demande. Par ailleurs, la violation de l’obligation de délivrance correspond bien aux travaux commandés non réalisés.

En revanche, une créance ne pouvant être admise pour un montant supérieur à celui qui a été déclaré, la demande des époux [W] n’est pas recevable pour sa partie supérieure à 150 000 €. Mais, la demande est recevable jusqu’à 150 000 €.

S’agissant de la recevabilité de la demande de fixation d’une créance d’intérêts de retard de 65 649,60 € pour non-respect de la date de livraison au titre de la période allant de la date de livraison contractuelle au jugement d’ouverture, cette créance a bien été déclarée le 18 février 2020 pour ce montant.

La demande à ce titre est donc recevable.

S’agissant de la demande de condamnation du liquidateur de la société BBI ès-qualités au paiement d’intérêts de retard pour la période allant du jugement d’ouverture à la date de livraison de l’immeuble, cette demande de condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent est irrecevable en application de l’article L. 622-21 I du code de commerce.

Sur les demandes fondées sur la violation de l’obligation de délivrance

Vu l’article 1601-3 du code civil invoqué applicable en matière de vente en l’état futur d’achèvement.

Vu l’article 1610 du même code qui prévoit que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Vu l’article 1611 du code civil qui précise que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que « les époux [W] ont payé la maison en totalité en janvier 2017 alors qu’elle n’est pas achevée et n’est pas habitable ». L’expert judiciaire a constaté que la maison devait être livrée au plus tard le 31 décembre 2015, ce que toutes les parties admettent.

Dans son rapport versé aux débats, l’expert judiciaire estime le coût total des travaux à engager pour parvenir à la livraison à 357 589,48 € (notamment en raison de reprises à effectuer sur les travaux déjà réalisés).

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que la société BBI a effectivement manqué à son obligation de délivrance, alors qu’elle a été intégralement réglée.

Il est par ailleurs établi que les époux [W] vont être contraints d’engager une somme de 357 589,48 € pour terminer les travaux convenus. Ils subissent donc bien un préjudice à hauteur de ce montant qui trouve son origine dans la violation de l’obligation de délivrance par la société BBI.

Néanmoins, la déclaration de créance étant limitée sur ce point à 150 000 €, le tribunal ne peut pas fixer une créance à ce titre à une somme supérieure à ce montant.

Une créance de 150 000 € sera donc fixée au bénéfice des époux [W] au titre de la violation de l’obligation de délivrance sur le poste travaux non terminés.

S’agissant de la créance invoquée au titre d’une indemnité de retard pour non-respect de la date de livraison au 31 décembre 2015, il ressort des pièces produites que la date de livraison n’a effectivement pas été respectée.

Les époux [W], qui n’habitent pas dans l’Eure, indiquent que l’opération de construction litigieuse s’inscrivait dans le cadre d’un investissement locatif. Rien ne permet de remettre en cause ce point.

Ils subissent donc effectivement une perte de chance d’encaisser des revenus locatifs. Ce préjudice, distinct du coût à engager pour finaliser les travaux, trouve bien également son origine dans la violation de l’obligation de délivrance.

Les demandeurs évaluent ce préjudice à une somme de 65 649,60 € sur la base d’un rendement locatif de 6 % communément admis en la matière.

L’acte de vente produit aux débats mentionne une maison de ville de 4 chambres et une aire de stationnement acheté 273 540 € à [Localité 11] (27).

La perte de chance d’encaisser des revenus locatifs sera fixée à 70% compte tenu des aléas en lien avec le marché locatif nécessairement fluctuant et incertain.

Le préjudice sera ainsi fixé à 45 955 € (273 540 x 6 % = 16 412,40 € ; 16 412,40 € x 70 % = 11 488,68 € par an ; 11 488,68 € x 4 années invoquées).

Une créance de 45 955 € sera donc fixée au bénéfice des époux [W] au titre du préjudice lié à la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, qui a été qualifiée à tort par les demandeurs « d’intérêts de retard ».

Sur la demande de fixation de la réception

Les époux [W] demandent au tribunal de fixer la date de réception des travaux « au regard des éléments communiqués ».

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Unique, elle peut être expresse ou tacite. Expresse, elle n’est soumise à aucune condition de forme. Tacite, elle doit résulter d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage pouvant se manifester par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux. Il en va différemment si le maître de l’ouvrage a manifesté des réticences importantes en raison notamment de la mauvaise qualité des travaux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’ouvrage été intégralement réglé et que le chantier a été abandonné au plus tard à la date d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société BBI.

Les époux [W] ont pris possession de l’ouvrage dans ce contexte.

Il sera donc retenu que l’ouvrage a été tacitement réceptionné à la date d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société BBI, avec les réserves visées dans la demande d’expertise judiciaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bailly Bertrand Immobilier, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais de l’expert judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Une somme de 5 000 € sera allouée aux demandeurs à ce titre.

La demande du liquidateur judiciaire à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevables les demandes de condamnation du liquidateur judiciaire de la société Bailly Bertrand Immobilier au paiement d’intérêts de retard pour la période allant du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire à la date de livraison de l’immeuble, et de fixation d’une créance de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance (travaux non réalisés) mais uniquement pour sa fraction supérieure à 150 000 euros ;

DECLARE les autres demandes recevables ;

FIXE la créance de M. [B] [W] et Mme [E] [N] épouse [W] sur la société Bailly Bertrand Immobilier comme suit :

150 000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de l’obligation de délivrance (travaux non réalisés) ;

45 955 euros à titre d’indemnité lié à la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, qui a été qualifiée à tort par les demandeurs « d’intérêts de retard » ;

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE la date de réception des travaux à celle du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Bailly Bertrand Immobilier (11 février 2020), avec les réserves visées dans la demande d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande de la SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D] au titre des frais irrépétibles ;

N° RG 22/01429 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3FU – jugement du 27 novembre 2025

CONDAMNE la SCP [M] [Z], [C] [O] et [V] [D], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bailly Bertrand Immobilier, aux dépens, en ce compris les frais de l’expert judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,