TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08739 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5KZ

N° MINUTE : 9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par le cabinet de M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, [Adresse 2]

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08739 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5KZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2015, Mme [I] [S] a consenti un bail de location meublée à M. [L] [P] et à Mme [A] [U] s’agissant d’un appartement de trois pièces situé bâtiment A, 5ème étage, [Adresse 4] et une cave n°52, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 270 euros et d’une provision sur charges de 80 euros.

Mme [A] [U] a donné congé par lettre recommandée du 30 mai 2022 et a quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [L] [P] un commandement de payer la somme de 7 345 euros en principal au titre de l’arriéré locatif au 08 novembre 2024, dans un délai de deux mois, et visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives CCAPEX en a été informée le 19 décembre 2024.

Par assignation signifiée le 15 septembre 2025 à M. [L] [P], Mme [I] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour :

— constater la résiliation du bail à effet du 11 février 2025 par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [P] et de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le tribunal ;

— le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 18 409,70 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnités d’occupation demeurant dus au 1er septembre 2025 ;

— le condamner à titre provisionnel à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères), à compter du 1er octobre 2025 qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

— le condamner à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été appelée et retenue. Mme [I] [S], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 08 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, s’élève désormais à

22 359,70 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que le dernier règlement date d’octobre 2025.

De son côté, M. [L] [P] expose qu’il est séparé de son ex-compagne depuis 3 ans et qu’il a deux enfants qui vivent avec lui. Il dit qu’il ne perçoit pas de pension alimentaire. Il indique que ses revenus ont changé et qu’il n’est plus en mesure d’assumer seul le loyer du logement. En effet, il est intermittent du spectacle et dispose de revenus entre 25 000 et 30 000 euros par an. Il indique s’être rapproché des services sociaux, notamment du centre d’action sociale, et avoir fait une demande de logement social ainsi qu’une demande DALO, en cours. Il précise qu’il a des problèmes de santé. Il demande à pouvoir se maintenir dans le logement jusqu’à la fin de l’année scolaire afin qu’il puisse trouver un nouvel appartement.

Aucune des parties ne forme de demande de suspension des effets de la clause résolutoire ou de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [S] justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et établit avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 345 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le locataire ne conteste pas la situation et ne demande ni la suspension de la clause résolutoire, ni de délais de paiement.

La bailleresse est dès lors fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 février 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dans les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le défendeur sollicite un délai jusqu’à la fin de l’année scolaire pour quitter les lieux afin de maintenir chaque enfant dans l’établissement scolaire qu’il fréquente et le temps qu’un logement lui soit attribué.

Il ressort des éléments de procédure aux termes desquelles Mme [A] [U] a quitté les lieux loués en mai 2022 et des débats d’audience que les enfants du couple résident au domicile paternel et que M. [L] [P] a effectué des démarches en se rapprochant du centre d’action social et en formalisant une demande de logement social et une demande DALO qui sont en cours.

L’expulsion de M. [L] [P] sans délai entraînerait des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d’enfants au domicile.

Il convient donc de porter à quatre mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux, suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [L] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [I] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 08 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, M. [L] [P] lui devait la somme de 22 359,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés.

M. [L] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ou établissant un paiement libératoire, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Le défendeur sera également condamné à payer, à compter de l’échéance de février 2026, une indemnité d’occupation mensuelle se substituant au paiement du loyer et charges courants, jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de la situation personnelle et économique de M. [L] [P], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2015 entre Mme [I] [S] et M. [L] [W] [P] concernant l’appartement situé [Adresse 5] et la cave n°52 située à la même adresse, est résilié depuis le 10 février 2025 à minuit,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [L] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé bâtiment A, 5ème étage, porte droite au [Adresse 3], et la cave n°52 à la même adresse, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux avec remise des clés, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et déboute Mme [I] [S] de sa demande relative au transport des meubles,

PROROGEONS de deux mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNONS à titre de provision M. [L] [P] à payer à Mme [I] [S] la somme de 22 359,70 euros (vingt-deux mille trois cent cinquante-neuf euros et soixante-dix centimes) due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 08 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus,

CONDAMNONS M. [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et DISONS que cette indemnité d’occupation, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, est due à compter de l’échéance de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [L] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 et celui de l’assignation du 15 septembre 2025,

DÉBOUTONS Mme [I] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection