TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00527 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXD6

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[L] [F]

[X] [F]

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocats au barreau de l’ EURE, substitué par M^e Marie-Julie HUBERT avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Comparant assisté par Maître Jean-michel EUDE de la SCP DOUCERAIN EUDE SEBIRE, avocats au barreau de l’ EURE,

Madame [X] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-michel EUDE de la SCP DOUCERAIN EUDE SEBIRE, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

La S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a donné à bail à Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], par contrat du 11 octobre 2022 moyennant un loyer mensuel total de 496,15 euros charges comprises.

Par avenant en date du 25 novembre 2022, l’adresse exacte du bien a été rétablie comme suit [Adresse 8].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 octobre 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 24 avril 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 30 avril 2025, après 3 renvois pour mise en état des parties,

La S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que rappelées dans ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de deux mois prévus par les textes étant expiré,ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des locataires et celle de tout occupant de leur chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R.411-1 à 442-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement les locataires au paiement de la somme actualisée en principal de 3.676,58 euros sauf à parfaire correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2025, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1153-1 du code civil,condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’au départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1153-1 du code civil,condamner solidairement les locataires au paiement des frais et dépens de ce procès, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, elle a sollicité le débouté des parties adverses de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles et indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois.

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F], représentés par leur conseil, s’en sont référés à leurs écritures déposées et visées par le greffe à l’audience tenant à voir :

débouter la partie demanderesse, suspendre les effets de la clause résolutoire, condamner la bailleresse à fournir des décomptes de charges sous astreinte de 150,00 euros par jours de retard,condamner la bailleresse à leur payer la somme de 150,00 euros par mois de la date d’effet du bail jusqu’au jugement à intervenir à titre d’indemnisation d’un trouble de jouissance,

Par ailleurs, ils ont formulé une offre de paiement de l’arriéré par versement d’une somme de 100,00 euros en sus du loyer et s’en rapporter sur la demande de la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et fait état d’une situation personnelle et financière distincte de celle décrite par le locataire à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 25 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 24 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5 des conditions générales page 10 annexées au conditions particulières, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F], le 03 octobre 2023 pour un montant en principal de 2.934,09 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 04 décembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE produit un décompte arrêté au 30 avril 2025 démontrant que Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] restent devoir après soustraction des frais de poursuite (147,43 euros + 215,93 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.313,22 euros (terme avril 2025 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 486,37 euros (loyers + charges) en date du 30 avril 2025 et une dernière ligne créditrice de 50,00 euros (versement de la part du locataire) du 22 avril 2025.

En outre, Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F], ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, le contrat prévoit la solidarité des copreneurs (article 11 des conditions particulières).

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.313,22 euros (terme avril 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 04 décembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’avril 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à la demande, dans les limites de cette dernière et en application des dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, la somme de 2.934,09 euros portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 03 octobre 2023.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

En application de l’article 9 du code de procédure civile, «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

SUR LES DECOMPTES DE CHARGES

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] ont sollicité la condamnation de leur bailleresse à leur communiquer les décomptes de charges depuis la prise à bail, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard.

Il ressort des pièces versées au débat que les décomptes de charges ont été adressés aux locataires :

le 26 juillet 2023 pour l’année 2022,le 02 novembre 2023 pour les charges de chauffage collectif du 1er septembre 2022 au 31 août 2023,le 04 novembre 2024 pour l’année 2023.

En conséquence, la bailleresse n’a pas manqué à son obligation de transmission au locataire d’un décompte de charges.

Il ne sera pas fait droit à cette demande.

B. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION AU TITRE D’UN TROUBLE DE JOUISSANCE

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] ont sollicité la condamnation de leur bailleresse à leur verser une somme de 150,00 euros par mois depuis la date d’effet du bail en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Ceux-ci prétendent à l’existence d’un trouble de jouissance du fait du mauvais état de l’appartement.

La S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a été informée de la réalisation d’une expertise diligentée par les locataires.

Cet expert a indiqué que :

s’agissant de la fuite affectant les WC, « le bailleur est venu aussitôt réparer la fuite »,s’agissant des travaux d’adaptation du logement au handicap du locataire, la S.A LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a proposé un rendez-vous 5 jours après la demande et donné son accord de prise en charge, et les travaux ont été réalisés en septembre 2023,s’agissant des menuiseries extérieures, « l’étanchéité à l’air et à l’eau est bien assurée »,s’agissant de l’installation électrique, il n’y a pas de non-conformité,

Cet expert conclut que « le logement est tout à fait propre à destination ».

En conséquence, en l’absence de faute de la bailleresse dans la mise à disposition des locataires d’un logement décent et adapté, leur demande sera rejetée.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] ont sollicité de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement aux fins d’apurement de l’arriéré par versement d’une somme mensuelle d’un montant de 100,00 euros en sus du loyer courant.

A l’audience, la bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois et indiqué que les locataires réglaient d’ores et déjà 50 euros par mois, en sus du loyer courant, depuis plusieurs mois.

Compte-tenu de l’accord des parties tant sur le principe que sur le montant, Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 33 mensualités de 100,00 euros et une 34ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique,

DECLARE recevable l’action de la S.A LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2022 entre d’une part la S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE et d’autre part Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 04 décembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] à verser à la S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 3.313,22 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.934,09 euros à compter du commandement de payer en date du 03 octobre 2023;

AUTORISE Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100,00 euros chacune et une 34ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] soient tenus de verser à la S.A LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER