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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE NE 2020/

DU : 27 Février 2020

AFFAIRE N° RG 17/01943 – N° Portalis DB3Q-W-B7B-LJSR

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 27 Février 2020

FE délivrées le :

ENTRE :

La S.A.R.L. CKPN, dont le siège social est […] […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN-KAINIC-HASCOET-HELAI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur X Y, né le […] à […], de nationalité française demeurant […]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président : Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente, Assesseur : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Juge,

As[…]tées de Annie JUNG-THOMAS, Greffier lors des débats à l’audience du 19 Décembre 2019 et de Mathilde REDON, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

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DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2019 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Décembre 2019 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Février 2020

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2014, monsieur X Y a donné à bail à la société CKPN des locaux commerciaux […] 17 bis, grande rue à Juvisy-sur-Orge (91) pour une durée de neuf années du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 24 000,00 euros ainsi que 50,00 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 7 000,00 euros.

Par acte d’huissier du 6 février 2017, M. Y a fait délivrer à la SARL CKPN un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 3 463,82 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 12 janvier 2017.

Par exploit d’huissier en date du 1er mars 2017, la SARL CKPN a formé opposition au commandement de payer et assigné M. Y devant le tribunal de grande instance d’Évry.

Dans ses conclusions en réplique n° 2, notifiées par voie électronique le 14 février 2019, monsieur Y demande au tribunal, au visa des articles 56 du code de procédure civile et L.145 et suivants du code de commerce, de :

• déclarer irrecevables les demandes de la locataire,

• débouter la société CKPN de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

• d’accueillir les demandes reconventionnelles de monsieur Y,

• condamner la société CKPN au paiement des causes du commandement soit la somme de 3 463,82 euros arrêté au 1er janvier 2017 en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la décision a’ intervenir.

Au soutien de ses demandes, il soulève en premier lieu, au visa de l’article 56 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes de la SARL CKPN au motif que l’assignation ne comporte aucun visa des textes fondant ses demandes.

En deuxième lieu, il soutient que la demande de résolution du bail à ses torts au motif d’un loyer excessivement élevé est irrecevable au motif que la SARL CKPN aurait dû formuler une contestation du montant du loyer devant le président du tribunal de commerce.

En troisième lieu, à titre subsidiaire, il conteste que le loyer ait été sur-évalué et affirme que les difficultés financières dont se prévaut la locataire sont liées, notamment, à une augmentation substantielle des charges salariales.

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Par ailleurs, il expose avoir adressé tous les justificatifs de charges sollicitées par la SARL CKPN de sorte que le commandement de payer est valable.

En quatrième lieu, il estime n’avoir commis aucun manquement justifiant le remboursement du pas de porte à sa locataire.

En cinquième lieu, à titre reconventionnel, il soutient, au visa de l’article L.145-4 du code de commerce, que la locataire ne pouvait donner congés avant la fin de la première période triennale, soit avant le 31 octobre 2017, et s’estime fondé à réclamer le règlement des loyers jusqu’à cette date.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 18 juin 2019, la SARL CKPN sollicite du tribunal :

• le débouté de monsieur Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

• la résolution du bail aux torts du bailleur à effet du 31 décembre 2016,

• l’annulation du commandement visant la clause résolutoire du 6 février 2017,

A titre subsidiaire,

• la réduction du montant des sommes que pourrait devoir la société CKPN à monsieur Y aux sommes uniquement justifiées.

• le rejet des demandes en paiement de charges infondées et injustifiées,

• la condamnation de monsieur X Y a’ lui rembourser la somme de 6 000 € au titre du dépôt de garantie,

• sa condamnation à lui rembourser la somme de 10 000,00 euros au titre du pas de porte,

• sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

• que soit ordonnée la compensation des sommes éventuellement réciproquement dues,

En tout état de cause,

• pour le cas où le tribunal considèrerait que des sommes restent dues par la société CKPN à monsieur Y, que soient accordés à la société CKPN des délais de paiement et dire qu’elle réglera les sommes éventuellement dues en 24 mensualités,

• que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile,

• la condamnation de monsieur X Y à lui payer la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700.

• sa condamnation aux entiers dépens.

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A l’appui de ses demandes, elle expose en premier lieu avoir été trompée par son bailleur sur le potentiel de commercialité des locaux loués, indiquant s’être aperçue quelques mois après le début de son activité que le loyer fixé par le bail était sur-évalué au regard de la superficie du local et de la fréquentation de la clientèle. Elle reproche à son bailleur d’être resté sourd à sa demande de réduction de loyer.

Par ailleurs, elle conteste, d’une part, une partie des charges qui lui ont été facturées et, d’autre part, un report comptabilisé dans le commandement de payer, toutes ces sommes n’ayant pas été justifiées par son bailleur.

Elle conclut à l’annulation du commandement de payer litigieux en l’absence de créance certaine, liquide et exigible et à la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur en raison des manquements précités.

En deuxième lieu, pour s’opposer à la demande reconventionnelle du bailleur de règlement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale, elle affirme, au visa de l’article 1226 du code civil, avoir mis fin au contrat de bail de manière unilatérale et ajoute que la remise en location des locaux dès novembre 2016 atteste du fait que M. Z avait pris en compte la fin du bail.

En dernier lieu, elle soutient que le comportement de son bailleur, en lui faisant conclure un contrat de bail pour un loyer ne correspondant pas à la valeur locative ni à la commercialité de l’emplacement des locaux, en tentant de lui faire payer des charges non justifie´es et en n’entretenant pas l’immeuble, lui a causé un préjudice de trésorerie dont elle demande réparation.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par M. Y, elle affirme que celui-ci ne justifie d’aucun préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient des mentions à peine de nullité, notamment l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

Il convient de rappeler que selon l’article 771 du même code, les parties ne sont plus recevables à soulever une exception de procédure devant notre juridiction saisie au fond, postérieurement au dessai[…]sement du juge de la mise en état.

Or en l’espèce, le demandeur, qui conclut à la nullité de l’assignation, n’a pas saisi le juge de la mise en état de cette exception par voie de conclusions d’incident.

Cette exception n’est donc plus recevable.

En tout état de cause, elle n’aurait pu prospérer, l’opposition à commandement de payer, comme le fait justement remarquer la défenderesse, vise expressément dans son entête l’article L.145-41 du code de commerce, ce qui constitue une motivation suffisante pour répondre aux exigences de l’article 56 précité.

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Sur l’exception d’incompétence

Le demandeur soutient que l’action en contestation du montant du loyer ne peut être soutenue que devant le président du tribunal de commerce et conclut à l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur du fait d’un loyer excessivement élevé.

En l’espèce, comme l’indique lui-même M. Y, la demande de la SARL CKPN ne constitue pas une demande de modification des loyers mais une demande de résolution du bail pour manquements graves du bailleur, le moyen des loyers excessifs venant au soutien de cette demande.

Cette demande est recevable.

Sur la demande de résolution du bail aux torts du bailleur

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’ancien article 1184 du même code, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la SARL CKPN produit un nouveau bail conclu avec la commune de Juvisy-sur-Orge à compter du 1er mars 2017 pour un local d’une superficie de 70 m² moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros, estimant que ce document démontre le caractère disproportionné du loyer fixé par le bail litigieux.

La défenderesse soutient également que ses nouveaux locaux sont situés dans la même rue, tandis que le bailleur fait remarquer qu’ils sont situés à l’extérieur de la zone piétonne dans une zone moins attractive. Les photographies produites de part et d’autre ne permettent pas au tribunal d’apprécier la qualité de ces deux emplacements.

En outre, si la SARL CKPN soutient que des commerces équivalents au sien se louaient pour des loyers bien inférieurs au loyer litigieux, force est de constater qu’elle n’en justifie pas.

De son côté, monsieur Y justifie de la conclusion d’un nouveau bail en date du 20 septembre 2017 à effet du 1er octobre 2017 pour un loyer mensuel de 2 000,00 euros, soit aux mêmes conditions que le bail litigieux.

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Au surplus, le tribunal relève que la locataire mentionne elle-même l’objectif poursuivi par la mairie de Juvisy-sur-Orge de conserver des commerces de proximité, le positionnement d’une commune et d’un bailleur privé ne pouvant assurément pas être comparés dans les mêmes termes.

S’agissant des difficultés commerciales et de trésorerie alléguées, la SARL CKPN verse aux débats sa liasse fiscale pour l’exercice clos au 31 décembre 2015, faisant apparaître un chiffre d’affaires de 115 558,18 euros. Pour l’exercice clos au 31 décembre 2014, il était de 32 007,33 euros. Sans que la défenderesse ne s’explique sur ces chiffres, le tribunal comprend que l’exercice 2014 n’a démarré qu’en fin d’année, le bail ayant été conclu à effet du 1er novembre 2014, expliquant l’écart l’important entre les deux périodes.

Elle verse également la consultation du site Infogreffe attestant du chiffre d’affaires réalisé en 2013 à hauteur de 104 790,00 euros. Les données antérieures sont indisponibles, les comptes annuels n’ayant pas été déposés.

Enfin, elle produit deux attestations de présentation des comptes annuels pour les exercices clos aux 31 décembre 2016 et 31 décembre 2017 justifiant de chiffres d’affaires respectivement de 125 579,00 euros et 147 149,00 euros.

Le document « PROJET DE CREATION PRIMEURS EPICERIE FINE », et relatif à des comptes prévisionnels, indique que la SARL CKPN attendait un chiffre d’affaires de 225 000,00 euros. Pour autant, force est de constater que ce document, qui émane de la défenderesse elle-même, n’est étayé sur aucun élément probant.

Si la locataire verse deux relevés bancaires pour le mois de janvier 2015 et décembre 2016, l’un présentant un solde créditeur de 25 992,98 euros, l’autre un solde créditeur de 6 250,01 euros, le tribunal constate que ces documents, relatifs à deux périodes très éloignées dans le temps, ne satisfont pas à démontrer les difficultés de trésorerie déplorées.

En l’état de ces éléments, preuve n’est pas rapportée du préjudice allégué, encore moins d’un lien de causalité entre le chiffre d’affaires de la SARL CKPN et un manquement du bailleur.

S’agissant des charges indûment facturées, à l’examen des pièces fournies, il est justifié de ce qu’il a fallu attendre un courrier du conseil de la locataire pour que le bailleur rectifie ses calculs au titre des charges appelées. Il est néanmoins observé que ces erreurs de calculs ont concerné un total de 394,58 euros, que cette difficulté s’est présentée sur une période réduite au regard de la date de signature du bail litigieux et que des régularisations sont d’ores et déjà intervenues.

Les griefs allégués sur le manquement du bailleur relatif au nettoyage des parties communes ne sont, quant à eux, étayés sur aucun élément.

Il résulte de tout ce qui précède que la locataire ne démontre pas de manquements de monsieur Y justifiant d’une résiliation du bail à ses torts.

En conséquence, la demande en ce sens sera rejetée.

En outre, il est précisé, s’agissant du moyen de nullité du commandement de payer tiré de la non justification d’un report de 1 027,82 euros, soulevé par la défenderesse, qu’un tel commandement constitue une mise en demeure valable à hauteur des sommes qui peuvent être retenues au titre de sa créance.

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Sur le congé délivré par la locataire

La SARL CKPN soutient que le bailleur, qui a reloué les locaux litigieux, ne peut remettre en cause la résolution unilatérale qui lui a été adressée sur le fondement de l’article 1226 du code civil.

En vertu des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, dans leur version applicable au présent litige :

-les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, par acte extrajudiciaire,

-la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale.

Le bail prévoit cette faculté de donner congé dans les mêmes termes que les dispositions ci-dessus.

En l’espèce, le congé a été donné dans les formes requises par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 décembre 2016.

Le demandeur a donc justement fait valoir que le congé qui lui a été adressé par sa locataire ne pouvait produire effet avant la fin de la première période triennale du bail, soit le 31 octobre 2017.

Le bail continue donc de produire ses effets jusqu’à cette date.

Dans ces conditions, le bailleur peut solliciter l’exécution des obligations nées du bail.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de paiement des loyers

L’article 1728 du code civil prévoit l’obligation pour le locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Si le demandeur se prévaut de la date de fin de bail pour soutenir, dans ses conclusions, que sa locataire est tenue au règlement des loyers et charges courant jusqu’au 31 octobre 2017, force est de constater qu’il ne formule qu’une demande de condamnation à hauteur des causes du commandement de payer litigieux.

En effet, M. Y demande au tribunal « d’accueillir les demandes reconventionnelles de Monsieur Y » et de « voir condamner la société CKPN au paiement des causes du commandement soit la somme de 3 463,82 € arrêté au 1er janvier 2017 en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir. »

Faute par M. Y d’avoir repris, dans le dispositif de ses conclusions, la demande de condamnation de la SARL CKPN aux sommes dues postérieurement au commandement de payer, le tribunal n’a pas, en application des dispositions de l’article 753 du code de procédure civile, à statuer sur cette prétention.

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Sur les sommes réclamées, la locataire conteste devoir la somme de 1 027,82 euros au titre d’un report.

Cette somme de 1 027,82 euros, effectivement comptabilisée en report dans le décompte du commandement de payer litigieux, n’est justifiée par aucun document, de sorte que cette somme sera écartée.

S’agissant du surplus du montant réclamé, il est constitué des loyers, provisions de charges et taxe foncière impayés pour les mois de décembre 2016 et janvier 2017, soit un total de 2 436,00 euros.

La défenderesse, qui au demeurant ne conteste pas sa dette au titre de ces loyers et charges, sera condamnée à payer à M. Y cette somme de 2 436,00 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article V – DEPÔT DE GARANTIE du bail prévoit que « le preneur verse ce jour, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme indiquée ci-dessous (…). Cette somme ne constitue pas un loyer d’avance et le PRENEUR ne pourra en aucun cas prétendre l’imputer sur les derniers termes de loyer Elle est non productive d’intérêt ; elle sera restituée au PRENEUR en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit. »

La locataire a versé un dépôt de garantie de 6 000,00 € à son entrée dans les lieux.

Le contrat ayant pris fin le 31 octobre 2017, le dépôt de garantie a vocation à être restitué et, par conséquent, M. Y sera condamné à restituer à la SARL CKPN cette somme de 6 000,00 euros.

Sur la demande de remboursement du pas de porte

La locataire sollicite le remboursement du pas-de-porte qu’elle indique avoir versé à l’entrée dans les lieux à hauteur de 10 000,00 euros.

Si la locataire ne justifie pas du versement de cette somme, le tribunal relève que le bailleur ne conteste pas l’avoir reçue puisqu’il soutient ne pas en devoir remboursement en l’absence de faute de sa part.

A la différence du dépôt de garantie, force est de constater qu’aucune clause spécifique relative à ce pas-de-porte n’a été insérée dans le contrat de bail litigieux.

En l’état de ces éléments, la demande de restitution du pas-de-porte ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL CKPN

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la SARL CKPN sollicite le versement de la somme de 10 000,00 euros de dommages et intérêts.

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Or, comme il a déjà été dit, la défenderesse ne démontre pas les manquements du bailleur, pas plus qu’elle ne rapporte la preuve du préjudice qu’elle subit.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Compte tenu des développements qui précèdent, monsieur X Y sera condamné à verser à la SARL CKPN la somme de 6000,00 € – 2 436,00 €

- 3 564,00 euros.

Sur la demande de délai de grâce

La compensation des sommes dues entre les parties étant ordonnée, la SARL CKPN se retrouve créancière de M. Y de sorte que cette demande est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de laisser les dépens, ainsi que les frais irrépétibles exposés, à la charge définitive de celle qui les a exposés.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de la durée du litige, sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SARL CKPN ;

FIXE la somme due par la SARL CKPN à monsieur X Y à un montant de 2 436,00 euros au titre des loyers et charges impayées ;

FIXE la somme due par monsieur X Y à la SARL CKPN à un montant de 6 000,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

En conséquence,

CONDAMNE monsieur X Y à payer à la SARL CKPN la somme de trois-mille-cinq-cent-soixante-quatre euros (3 564,00 euros) ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties ;

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ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT, par Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente, as[…]tée de Mathilde REDON, Greffier lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,