TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 24/00093 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-P2XT

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2024

Société SEQENS

C/

Mme [C] [N] [I]

M. [B] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2024.

DEMANDERESSE:

Société SEQENS

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEURS:

Madame [C] [N] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [B] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de M^e Danielle CAGNA-CHOPIN, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Mars 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 février 2004, avec effet au 15 mars 2003, la société Pax Progres Pallas, aux droits de laquelle vient la SA SEQENS a donné en location à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 746,29 €, provision sur charges comprises.

Suivant contrat à effet au 9 février 2004, la location d’un box n°B452 sis [Adresse 9] a été consentie à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I], moyennant un loyer mensuel actualisé de 48,47 €, provision sur charges comprises.

Le 8 juin 2023, la SA SEQENS a fait délivrer à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 589,15 € selon décompte arrêté au 2 juin 2023.

Par courrier du 17 février 2023, la SA SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 12 décembre 2023, la SA SEQENS a attrait Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SA SEQENS demande :

de constater l’acquisition des clauses résolutoires contractuelles, et à défaut de prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde meubles aux frais et aux risques et périls de Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] ,

de condamner solidairement Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] au paiement des sommes suivantes :

2 565,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2023 (échéance de juin incluse), outre intérêts à compter du commandement de payer

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés, jusqu’à l’entière libération des lieux

400,00 € à titre de dommages et intérêts

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

d’assortir la décision de l’exécution provisoire

Le 14 décembre 2023, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 mars 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 février 2024 (échéance du mois de janvier incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 631,88 €.

Madame [C] [N] [I] indique que le couple est séparé depuis 2016 et qu’elle n’occupe plus le logement. Elle expose ne pas travailler et avoir son propre loyer de 580 € à régler.

Monsieur [B] [I], représenté, demande au tribunal de :

dire que la dette de loyer au 5 mars 2024 s’élève à 2.925,35 €

lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative en 10 mois

rejeter la demande de résiliation du bail, la demande d’expulsion et toutes les autres demandes

condamner la SA SEQENS à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il fait valoir qu’une procédure de divorce est actuellement en cours et qu’il s’engage à payer le loyer jusqu’à la transcription du divorce. Il fait valoir qu’il a réglé la somme de 6.600 € entre juillet 2023 et le 3 mars 2024, ce qui démontre sa bonne foi et sa solvabilité. Il précise avoir mis en place un prélèvement automatique.

Le demandeur déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par application de l’article 220 du code civil, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations résultant du bail.

En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 21 février 2024 (échéance du mois de janvier incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 631,88 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 282,56 €.

Il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la SA SEQENS sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (38,52 €).

Enfin, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 30,48 € (4 x 7,62).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie, après déduction des frais de recouvrement, des frais OPS et des cotisations d’assurance.

Monsieur [I] justifie avoir fait un règlement de 500 € le 3 mars 2024, qui devra être déduit, mais dans la mesure où le décompte produit par le bailleur est en date du 21 février 2024, il convient d’arrêter la dette locative à cette date là, le loyer de février n’étant pas encore appelé.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] à verser à la SA SEQENS la somme de 2 280,32 € actualisée au 21 février 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que Monsieur [I] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, celui-ci ayant réglé les sommes de 1.200 € et de 900 € les 3 et 11 février 2024. En outre, en dépit du fait qu’il n’apporte aucun élément sur sa situation personnelle et financière, les nombreux règlements effectués depuis plusieurs mois témoignent de sa capacité à s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 210,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 17 février 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] le 8 juin 2023, pour un montant principal de 2 589,15 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 9 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date, sans que le juge ne puisse rejeter la demande de résiliation, s’agissant d’un mécanisme d’automaticité qu’il ne peut que constater.

Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat des baux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets des clauses résolutoires seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, les clauses de résiliation reprendront leur plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d’exiger de Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SA SEQENS.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [I] sera débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SA SEQENS au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles, dans la mesure où il succombe à l’instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] à verser à la SA SEQENS la somme de 2 280,32 € actualisée au 21 février 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 ;

AUTORISE Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités, les 10 premières d’un montant de 210,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

***

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA SEQENS ;

CONSTATE que le contrat signé le 4 février 2004 entre la SA SEQENS et Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] concernant les locaux situés [Adresse 2], et le contrat concernant le box n°B452 se sont trouvés de plein droit résiliés le 9 août 2023 par application des clauses résolutoires contractuelles ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

les clauses de résiliation reprendront leur plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation des baux étant acquise à la date du 9 août 2023;

Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;

faute pour Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d’exiger de Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet des clauses résolutoires

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [N] [I] et Monsieur [B] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIERLE JUGE